Riscos dos fundos imobiliários de um só imóvel vieram à tona neste ano

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Ao menos quatro fundos deram belos sustos nos quotistas: West Plaza, Higienópolis, Hospital da Criança e Hospital Nossa Senhora de Lourdes

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários surgiram como uma alternativa ao investimento direto em imóveis, com vantagens em relação à liquidez, preço e diversificação de ativos. Esta última característica, no entanto, não se aplica a todos os fundos e tem preocupado os investidores que compraram cotas de fundos “monoativos” (que investem em um único empreendimento).

Problemas recentes envolvendo imóveis que fazem parte do portfólio de fundos, como os shoppings Higienópolis (foto) e West Plaza e os hospitais Nossa Senhora de Lourdes e da Criança, fizeram alguns investidores questionar se investir em fundos com um único imóvel no portfólio é mesmo uma opção 

segura.

Para o economista e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aplicar todos os recursos em um fundo que investe em um único imóvel é mesmo mais arriscado. “É um risco concentrado. Pode acontecer uma série de problemas, como o atraso no pagamento de aluguel, e o investidor fica à mercê deste inconveniente jurídico”, diz.

Ele ressalta que quem pretende investir em fundos imobiliários deve procurar diversificar a carteira. “Também não adianta ter vários fundos diferentes, todos de shoppings localizados em São Paulo, por exemplo, já que a prefeitura está fazendo ações que estão afetando os shoppings. É preciso diversificar em setores de diferentes atividades econômicas”, aconselha.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa e diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, concorda que um fundo imobiliário de um único ativo concentra mais o risco, mas lembra que, dependendo do inquilino, a aplicação pode ser até menos arriscada do que em um fundo com vários ativos. “É muito difícil, de forma generalizada, dizer que um é melhor ou outro é pior. A análise é muito mais complexa e depende do risco de crédito do inquilino. É preciso olhar a relação ao risco/retorno do investimento”, afirma.

Higienópolis e West Plaza
O shopping Pátio Higienópolis vem enfrentando problemas na justiça por conta das vagas de estacionamento disponibilizadas aos clientes. De acordo com a prefeitura, que chegou a pedir o fechamento do shopping, o empreendimento que deveria ter 1.994 vagas, sendo 1.524 no local e 470 em duas garagens externas, apresentava apenas 1.175 vagas internas e nenhum convênio externo. A administração do shopping, por sua vez, entrou com liminar contra o fechamento argumentando que as 1.994 vagas de estacionamento só devem ser exigidas depois da reforma do empreendimento. A liminar foi aceita.

No caso do shopping West Plaza, a Prefeitura de São Paulo cassou, no início de agosto, o alvará de funcionamento do empreendimento, localizado na zona oeste da cidade de São Paulo, sob suspeita de que ao menos 20 mil metros quadrados estejam irregulares, pois a construção não consta na planta original aprovada. O shopping também foi multado.

A Brazilian Mortgages/BTG Pactual, gestora do fundo Shopping West Plaza (que detém 30% de participação no shopping), divulgou carta ao mercado recentemente, dizendo que os administradores do empreendimento estão “se esforçando para adequar o shopping às exigências feitas pelas autoridades públicas no menor tempo possível”.

Segundo o documento, paralelamente, a administradora está regularizando as inconformidades apontadas pela prefeitura. “Esclarecemos que já foram instaurados processos para regularização dos cadastros imobiliários dos três blocos que integram o West Plaza, e já iniciamos o processo de demolição de parte do quarto pavimento do shopping, de modo a readequar a área total edificada ao projeto aprovado”, dizia a carta.

Mas os shoppings West Plaza e Higienópolis não foram os únicos a darem dor de cabeça para os investidores de fundos “monoativos”. Há alguns meses, atrasos no pagamento de aluguel do Hospital Nossa Senhora De Lourdes e do Hospital da Criança, cujos imóveis também pertencem a fundos imobiliários, trouxeram à tona o mesmo problema. “Por isso, se for comprar cotas de um fundo com um único ativo, o ideal é que você mesmo faça a diversificação. Ao invés de aplicar R$ 50 mil em um único fundo monoativo, você pode colocar R$ 10 mil em 5 fundos diferentes, por exemplo”, aconselha o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.

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Com juros e poupança em queda, fundos de imóveis ganham atratividade

Dia -

 

Com a taxa básica de juros (Selic) em queda, já a 8% ao ano, a poupança com novas regras, que atrelam sua remuneração à Selic, e a bolsa de valores ainda sentindo efeitos da crise econômica, um tipo de investimento está mais atraente: os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Levantamento do siteFundo Imobiliário mostra que, atualmente, este tipo de investimento tem rendido líquido, em média, 0,65% ao mês.

Os FIIs são parecidos com "condomínios fechados", no qual um grupo de pessoas adquire, em conjunto, imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, que serão geridos pelo fundo. De acordo com a Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), nos FII o investidor compra cotas, um "pedaço" do empreendimento, e se torna sócio de um shopping, de um prédio ou de outro grande empreendimento.

Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essa forma de investimento, que surgiu em 1993, veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos imóveis, por não precisarem investir um alto capital para se vincularem a estes empreendimentos. Isso ocorre porque os fundos juntam os recursos de vários pequenos investidores em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Uma vez proprietário da cota, o investidor pode lucrar com os rendimentos (constituídos basicamente do aluguel pago pelos inquilinos) ou vendê-la para terceiros, ganhando com a valorização de forma semelhante a uma ação.

Conforme o consultor de investimentos Sergio Belezza, quanto mais baixa a taxa básica de juros, mais interessante fica a remuneração nos fundos, pois outros investimentos ficam menos atrativos enquanto os FIIs estão atrelados ao valor do mercado dos empreendimentos e do mercado de imóveis. "Estamos experimentando um momento muito bom, com alta rentabilidade, de 0,65% ao mês, e com a diminuição do rendimento da poupança, os investidores começaram a olhar para esses títulos. Da mesma forma que a poupança, não há cobrança de imposto de renda, o que é um diferencial", conta. Os shoppings, como o Pátio Higienópolis, são garantia de bons lucros. "A valorização é grande e as lojas estão sempre locadas', conta.

Vantagens x riscos
A CVM destaca que, dentre as vantagens dos FIIs estão a formação de uma carteira composta de empreendimentos que não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os pequenos (que aplicam valores a partir de R$ 1 mil). Para a comissão, esse tipo de investimento permite "ganhos de escala" uma vez é possível obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores já que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação.

Além disso, os custos da administração dos investimentos acabam diluídos entre todos os cotistas e fica possível fazer um investimento em imóveis sem que o investidor se preocupe pessoalmente com certidões, escrituras, recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI).

Quem investe nos FIIs, porém, deve estar atento aos riscos, já que o mercado imobiliário não deve ter a mesma valorização dos últimos anos. Conforme a CVM, uma retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação, que pode reduzir a receita de um fundo por causa dos imóveis vazios ou queda nos valores dos aluguéis.

"Esse investimento foi muito favorecido com a queda das taxas de juros, pois a rentabilidade foi maior que outros investimentos, já que não é esperada uma redução no preço dos imóveis no curto prazo", diz o professor de economia da Business School São Paulo (BSP) Fernando Fleury.

Para Fleury, embora os fundos tenham um risco menor do que ações, ainda são menos seguros do que outros investimentos como poupança e títulos do Tesouro. "O cotista tem que saber que a rentabilidade naquele ambiente de super valorização já não existe mais, mas o mercado de aluguel ainda se mantém aquecido, e parte dos rendimentos vem desse mercado". "O interessante é viver da renda que esses imóveis proporcionam com a locação, então o desaquecimento do mercado não nos preocupa, o mercado de imóveis estável também é muito interessante", completa Belezza Filho.

Como fazer
Quem quiser adquirir cotas precisa ter conta em uma corretora. Atualmente, há 78 fundos comercializados na Bovespa. O cotista tem que pagar uma taxa de administração, que varia de acordo com a corretora, mas em geral vai de 0,6% a 6% ao ano sobre o total investido.

De acordo com o Fundo Imobiliário, o capital de cada fundo pode ser comercializado na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista.

A compra de cotas pode ocorrer em dois momentos. Durante o lançamento do empreendimento, no chamado mercado primário, onde cada fundo estipula o número de cotas mínimas que o investidor deve comprar, ou no mercado secundário, no qual o investidor compra a cota de outra pessoa física ou jurídica. Nesse caso, não há um número mínimo de cotas que devem ser adquiridas.

Regras
Conforme a legislação sobre o assunto, cada fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros. O restante funciona como fluxo de caixa, valor que fica "guardado" para manter a atividade do fundo. Segundo a Bovespa, há uma remuneração repassada aos cotistas mensalmente.

O consultor Sérgio Belleza Filho diz que pessoas físicas são isentas da cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos e ganhos de capital, enquanto pessoas jurídicas que optam por esse tipo de investimento têm que pagar alíquota de 20%. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, também deverá pagar 20% de IR sobre o lucro.

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Os melhores fundos imobiliários do 1º semestre

Exame - 

Os fundos mais rentáveis de acordo com ranking da consultoria Uqbar



São Paulo - Os melhores fundos imobiliários em rentabilidade de janeiro a junho de 2012 formam uma lista heterogênea, que inclui desde fundos sólidos com bons rendimentos constantes e alta taxa de ocupação até fundos que apenas se recuperam de grandes quedas passadas, mas ainda inspiram cuidados. O ranking proveniente da base de dados da Uqbar, consultoria especializada em investimentos imobiliários, considera a Taxa Interna de Retorno (TIR), que leva em conta as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos, além da variação do preço da cota no período.

De acordo com o agente autônomo e especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes, um dos fatores que contribuiu para uma valorização dos fundos no geral foi uma Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que os obrigou a reavaliar os imóveis para acompanhar a grande alta recente. Antes, os fundos consideravam uma depreciação contábil, o que fazia com que seus imóveis parecessem valer menos, quando na verdade valiam mais. Agora eles precisam incorporar a valorização. "De um modo geral, o patrimônio de todos os fundos deu um salto gigante", diz Moraes. Outro fator que contribuiu para a valorização geral dos fundos foi a queda da Selic, o que reduziu o custo de oportunidade de se investir em fundos imobiliários.

1. Memorial Office: 51,3%

O fundo Memorial Office (FMOF11) - dono do imóvel homônimo localizado no bairro da Barra Funda, em São Paulo - teve Taxa Interna de Retorno de 51,3% nos primeiros seis meses do ano, e de 90,6% nos 12 meses encerrados em junho de 2012. A enorme alta se deu em função não só da reavaliação do imóvel, como também da comparação com uma base fraca no ano anterior. Em 2011, só o valor da cota teve queda de 22%.

O motivo foram problemas com a principal locatária, a empresa de telemarketing Atento, que devolveu oito andares que ocupava de uma vez. A taxa de ocupação do edifício caiu de quase 100% para 63%. Desde o segundo semestre do ano passado, o fundo da Coinvalores vem resolvendo a questão, diversificando sua carteira de locatários para não depender mais apenas da Atento. A taxa de ocupação foi elevada para quase 90% até junho deste ano. Entre os locatários do Memorial Office estão, além da Atento, empresas como a Porto Seguro e a Technos.

Rentabilidade desde o lançamento: 2,11% ao mês.


2. Shopping Pátio Higienópolis: 43,2%

A Taxa Interna de Retorno de 43,2% inclui o início do imbróglio do shopping paulistano com a Prefeitura, mas as irregularidades que vieram à tona em meados de junho não fizeram nem cócegas no valor da cota do fundo da gestora Rio Bravo. As cotas do Fundo Shopping Pátio Higienópolis (FHPH11) uma queda à época das primeiras notícias sobre os problemas, mas em julho o valor já observou uma recuperação.

Nos primeiros seis meses do ano, o shopping viu uma melhora de vendas e de receitas, com consequente melhoria dos rendimentos. Um fator que o beneficiou também foi a troca da administração do empreendimento, que passou das mãos da Brookfield Gestão de Empreendimentos (BGE) para uma empresa ligada à JHSF. A BGE, que pode ter ligações com as irregularidades apontadas pela Prefeitura, ainda é dona de 30% do empreendimento (apenas 25% pertencem ao fundo), mas foi destituída da administração pelos demais sócios em janeiro deste ano, "com o objetivo de buscar uma administração mais eficiente e menos onerosa", diz Fato Relevante publicado na ocasião.

Rentabilidade desde o lançamento: 2,75% ao mês.


3. Hotel Maxinvest: 40,7%

A Taxa Interna de Retorno do Hotel Maxinvest (HTMX11B) foi de 40,7% no primeiro semestre de 2012. O fundo da Brazilian Mortgages (hoje pertencente ao BTG Pactual) tem em carteira hotéis e flats, como os da rede Tryp, o Quality e o Staybrige (foto), localizados em São Paulo. Para Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários, a situação do Hotel Maxinvest pode ser considerada "peculiar", pois o fundo está vendendo algumas das unidades dos seus imóveis, aproveitando-se da grande valorização recente dos imóveis. Assim, além do aluguel, o fundo está distribuindo aos cotistas o lucro dessas vendas, além da amortização das cotas, o que leva à redução do capital do fundo.

"O rendimento mensal distribuído está inflado, mas a receita operacional mesmo é baixa", diz Moraes, exemplificando que, em julho, foram distribuídos 7,37 reais por cota, quando apenas 1,75 real se referia à receita operacional propriamente dita. Não se sabe até quando a distribuição de altos rendimentos pelo Hotel Maxinvest vai continuar, pois ela vai durar enquanto durarem as vendas. O fundo não tem feito novas aquisições imobiliárias, sob a alegação de estar fazendo uma reciclagem na carteira. Mas isso significa que as vendas vêm reduzindo seu patrimônio e, consequentemente, sua capacidade de gerar receita. Nem mesmo uma possibilidade de liquidação do fundo, com a venda de todos os imóveis, pode ser descartada.

Rentabilidade desde o lançamento: 7,37% ao mês.


4. CSHG Brasil Shopping: 36,6%

O fundo que detém participações em seis shopping centers pelo Brasil teve Taxa Interna de Retorno de 36,6%. Administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o CSHG Brasil Shopping (HGBS11) viu um significativo aumento de receita nos primeiros seis meses do ano, além de ter se beneficiado da reavaliação dos preços dos imóveis. Uma nova emissão de cotas realizada em junho a fim de adquirir novos ativos contribuiu para o aumento da receita financeira. Além disso, nos meses de maio e junho, o Shopping Via Parque, no Rio de Janeiro, voltou a distribuir integralmente os rendimentos que estavam sendo retidos para viabilizar a segunda fase de seu projeto de expansão.

Além do Shopping Via Parque, o Brasil Shopping investe em empreendimentos como o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), o Mooca Plaza, em São Paulo (foto), e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do Goiabeiras Shopping, em Cuiabá.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,57% ao mês.


5. Hospital Nossa Senhora de Lourdes: 36,2%

Administrado pela Brazilian Mortgages, hoje pertencente ao BTG Pactual, o fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) investe no hospital paulistano de mesmo nome e teve Taxa Interna de Retorno de 36,2%. A alta representa na verdade uma recuperação depois de uma queda brusca no valor das cotas no fim do ano passado em função de dois fatores: atrasos nos pagamentos dos aluguéis e o fato de o locatário ter entrado com uma ação revisional de aluguel para baixo, propondo-se a passar a pagar apenas 80% do valor do aluguel então vigente.

Com a compra do hospital pela Rede D'Or e a regularização dos pagamentos dos aluguéis, o temor de calote foi, ao menos por ora, afastado. O redutor no valor do aluguel, porém, já vem sendo aplicado em função de liminar. Ocorre que a Rede D'Or também foi comprada pelo BTG. "Agora locador e locatário pertencem ao mesmo grupo, o que representa um risco grande. Pode haver conflitos de interesse", lembra Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e especialista em fundos imobiliários.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,42% ao mês.


6. J Safra Real Estate Multigestão: 35,1%

O J. Safra Real Estate Multigestão (JSRE11), que teve Taxa Interna de Retorno de 35,1% no primeiro semestre, nada mais é que um fundo que investe principalmente em cotas de outros fundos imobiliários, além de papéis de renda fixa com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A maior alta desse fundo no semestre que passou ocorreu de maio para junho, quando houve um grande ganho de capital com a venda de cotas de um fundo imobiliário. O lucro foi grande, de quase 400 mil de reais. A alta do semestre combinou ainda valorização da cota com distribuição de rendimentos. O J. Safra Real Estate Multigestão, administrado pelo banco de investimentos J. Safra, é bem diversificado, e investe em fundos de galpões logísticos, shopping centers e escritórios.

Rentabilidade desde o lançamento: 0,79% ao mês.


7. Kinea Renda Imobiliária: 34,2%

O fundo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) teve Taxa Interna de Retorno de 34,2% nos primeiros seis meses do ano. Gerido pela Kinea – empresa do grupo Itaú – e administrado pela Interag, este fundo é um dos mais líquidos em Bolsa – uma das possibilidades para isso é o fato de se valer da capilaridade da rede de distribuição do Itaú. Só sua cota valorizou 31% de janeiro ao fim de junho de 2012. Sua rentabilidade chegou a ser negativa em alguns meses do primeiro semestre.

“Esse fundo pode estar sobrevalorizado, uma vez que sua relação preço sobre valor patrimonial é de 1,7, ou seja, o preço está quase 70% acima do seu patrimônio. A rentabilidade para quem compra hoje está por volta de 0,4% ao mês. Ou seja, é um caso de sucesso em valorização, mas não em rendimento mensal”, diz Arthur Vieira de Moraes.

O fundo tem ao menos o trunfo de possuir alguns bons locatários em imóveis da sua carteira – como BB e Caixa em dois de seus imóveis no Rio. O Kinea também comprou do fundo GWI o galpão onde funciona a fábrica da Foxconn em Jundiaí, no interior de São Paulo (foto).

Rentabilidade desde o lançamento: 0,69% ao mês.


8. Projeto Água Branca: 33,5%

O fundo Projeto Água Branca (FPAB11), administrado pela Coinvalores, teve taxa interna de retorno de 33,5% no primeiro semestre. O fundo detém participações em duas torres quase 100% locadas do Centro Empresarial Água Branca, localizado no bairro da Barra Funda em São Paulo. O fundo se beneficiou, neste ano, da reavaliação de seu patrimônio e do reajuste de seus contratos de aluguel. Entre os locatários estão empresas como Unilever, Capgemini e IBM Brasil.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,55% ao mês.


9. CHSG Real Estate: 31,8%

Dono de uma carteira diversificada em lajes corporativas, o CSHG Real Estate (HGRE11), administrado pelo Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), teve Taxa Interna de Retorno de 31,8%. No primeiro semestre houve uma nova emissão de cotas para a aquisição de novos ativos, ao mesmo tempo em que foi vendida a participação na Torre do Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro. A reavaliação do valor dos imóveis e reajustes dos aluguéis também contribuíram para essa alta.

Entre os 160 imóveis nos quais o fundo investe estão o Centro Empresarial São Paulo (foto), o Edifício Faria Lima, também em São Paulo, o GVT Curitiba e o Centro Empresarial Guaíba, este último em Porto Alegre.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,10% ao mês.


10. Torre Almirante: 30,0%

A Taxa Interna de Retorno do fundo Torre Almirante (ALMI11B), administrado pela Brazilian Mortgages, foi de 30,0% no primeiro semestre. A alta mais forte ocorreu de maio para junho, quando houve um reajuste de 50% no contrato de aluguel da Petrobras, sua principal locatária. A outra locatária do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, no Rio de Janeiro, é a Caixa Econômica Federal.

Rentabilidade desde o lançamento: 6,91% ao mês.

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Captação do novo fundo imobiliário da Kinea supera expectativas

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Já no primeiro dia, fundo que visa financiar projetos de incorporação residencial teve captação de mais de R$ 190 milhões

SÃO PAULO - O Kinea II Real Estate FII, novo fundo de investimento imobiliário lançado pela Kinea (empresa de investimentos do Itaú especializada em hedge funds, private equity e real estate) registrou captação de R$ 197,2 milhões na sua emissão. A captação inicialmente prevista era de R$ 150 milhões.

O fundo foi distribuído para clientes de alta renda, principalmente para o segmento private e para alguns investidores institucionais. “O sucesso da demanda deve-se ao bom momento econômico somado ao fato de já termos um produto semelhante, o Kinea I Real Estate FIP, que demonstra histórico da Kinea na execução de um mandato focado em desenvolvimento imobiliário”, diz Carlos Martins, responsável pela área imobiliária da Kinea.

O Kinea II Real Estate terá suas cotas negociadas na bolsa de valores. Portanto, outros investidores, que tiverem interesse em adquirir cotas desse fundo no mercado secundário, poderão comprar se houver vendedores disponíveis. Entretanto, a expectativa é que não haja grande liquidez neste mercado. "Este é um fundo com prazo de validade de 7 anos e tem uma característica diferente: ele não tem como objetivo remunerar o investidor com o recebimento dos alugueis, e sim com a incorporação de projetos e entrega de unidades prontas. Então temos uma expectativa de que o retorno comece a ser visto dentro de 4 a 5 anos", explica Martins.

O novo fundo busca investir em projetos de incorporação residencial, também podendo investir, em alguns momentos, em incorporações comerciais. "O fundo deve investir parte dos recursos em projetos desenvolvidos por seus atuais parceiros mas procurará também novos sócios incorporadores com histórico em seus mercados, podendo participar desde a aquisição do terreno. Com isso, o novo fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada", diz a Kinea.

Mínimo de R$ 100,5 mil
O investimento mínimo foi de 100 mil cotas por investidor, ou R$ 100,5 mil. Sua taxa de administração é de 2% ao ano, além da perfomance de 20% da rentabilidade que exceder o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) mais 6% a.a.. O fundo espera retorno de 12% a 14% ao ano acima da inflação.

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Maior problema de fundo imobiliário é imóvel mal avaliado

Exame - 

Irregularidades são os menores dos problemas dos shopping centers dos fundos imobiliários, diz especialista


Shopping West Plaza: imóvel foi superavaliado antes de fundo ser lançado


São Paulo – Se o investimento em um único imóvel e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são, necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente nos rendimentos dos fundos.

É o caso do shopping West Plaza e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus cotistas, diz Belleza. “O mais preocupante é que sua garantia mensal de rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que realmente valia”, diz o especialista. “Nem com todo o crescimento do varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado”, opina.

O shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do fundo. “O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima. Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês”, diz Belleza.

Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi superavaliado. “É um shopping extremamente popular. Um dos maiores riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada demonstra que isso possa acontecer no curto prazo”, diz o especialista. O Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de São Paulo.

Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores. “Quem está errado é que deve ser punido”, diz Belleza.

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O verdadeiro risco de investir em shopping centers

Exame - 

Quatro shoppings paulistanos com irregularidades pertencem a fundos imobiliários; veja como cotistas podem ser afetados e os cuidados ao investir nesse tipo de imóvel

Shopping Higienópolis foi multado em 3 milhões de reais, mas conseguiu liminar

São Paulo – As notícias que pipocaram acerca de irregularidades em shopping centers de São Paulo podem ter deixado muito cotista de fundo imobiliário apreensivo, e muito aspirante a investidor em dúvida. O real risco desse tipo de investimento pode passar batido para o investidor na hora de comprar as cotas de um fundo de shopping, mas existem algumas coisas que o cotista pode fazer para se cercar de cuidados e não se dar tão mal se um problema dessa natureza ocorrer.

Dentre os 28 shoppings com irregularidades apontados pela Prefeitura, cinco deles pertencem, ao menos em parte, a fundos imobiliários: Pátio Higienópolis, Mooca Plaza, Eldorado, West Plaza e Jardim Sul. Destes, apenas o Eldorado de fato já resolveu suas pendências com a Prefeitura. Todos, com exceção do West Plaza, que ainda está sendo fiscalizado, possuem liminares para funcionamento enquanto as pendências não são resolvidas. Isso significa que, por ora, os cotistas ainda não devem ver problemas. Porém, cada um desses casos ensina algumas lições sobre os riscos desse tipo de empreendimento.

As irregularidades relatadas referem-se a documentação incompleta, problemas no estacionamento e construções irregulares. “O investidor deve primeiro manter em mente que esses problemas são questões documentais, coisas que se resolvem com relativa facilidade”, diz o agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI) Arthur Vieira de Moraes, que acompanha o mercado de fundos imobiliários.

Shopping Pátio Higienópolis

O Shopping Pátio Higienópolis teria menos vagas do que as necessárias depois das obras de expansão iniciadas em 2010. O centro de compras já foi multado em 3 milhões de reais neste ano e poderia ser lacrado nesta sexta-feira caso não tivesse conseguido uma liminar para suspender o poder de sanção da prefeitura e as multas, impedindo o fechamento. O shopping defende que apenas após a conclusão das obras de ampliação será necessário elevar o número de vagas.

Isso significa que, enquanto durar a liminar, os cotistas do fundo da Rio Bravo que possui 25% do empreendimento estarão livres de baques, e se livrarão de uma bela dor de cabeça quando a situação das vagas for regularizada. O valor da cota do fundo chegou a cair de 615 para 577 reais em meados de junho, quando as notícias de irregularidades começaram a vir à tona. Contudo, nesta quinta-feira, o preço da cota já havia subido para 660 reais.

Shopping Mooca Plaza

O fundo CSHG Brasil Shopping, do Crédit Suisse Hedging-Griffo, detém 20% do Mooca Plaza, shopping que iniciou suas atividades em novembro do ano passado ainda sem alvará, além de não ter cumprido uma série de obras viárias. Em junho, o empreendimento foi multado em 205.000 reais, e conseguiu liminar válida até setembro para não ser fechado. De acordo com a assessoria de imprensa da BR Malls, que administra o empreendimento, as obras já foram concluídas e o processo de regularização, já iniciado, aguarda resposta do poder público.

Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.

Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul

O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com “Construções Irregulares”. Já o West Plaza tem problemas com “Construções Irregulares” e também com “Documentação Pendente”.

A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.

E se um desses shoppings realmente fechasse?

Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.

Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.

E se as multas forem efetivamente cobradas?

Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.

“Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio”, diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.

Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.

Cotista deve se manter próximo à gestão

De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.

“A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação”, diz Moraes.

O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. “É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo”, aconselha Moraes.

Falta de diversificação é o maior risco

Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. “Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário”, diz Moraes.

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Como funcionam os certificados e os fundos imobiliários?

Exame - 

Internauta quer saber como faz para investir em papéis atrelados a imóveis e fundos imobiliários



As CRIs servem para as construtoras anteciparem pagamentos e podem ser bem lucrativas


Pergunta da internauta Eduarda Novaes: Tenho interesse em comprar um imóvel, mas ainda teria que juntar mais dinheiro. Vocês poderiam me explicar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os fundos imobiliários? Onde posso encontrar esses produtos?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de crédito emitido por uma empresa securitizadora, baseado em contratos de financiamento, locação, arrendamento ou qualquer outro que tenha como objeto um imóvel para garantir o pagamento desse título.

Tomemos por exemplo uma construtora que vende na planta os apartamentos que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores financiam essa compra e assumem a obrigação de pagar parcelas mensais para a construtora, até a entrega das chaves.

Assim como comerciantes que descontam duplicatas ou cheques pré-datados para antecipar o recebimento, a construtora pode optar por vender esses recebíveis para terceiros, e assim receber à vista aquilo que teria que esperar dois anos. A maneira mais rápida de fazer essa operação é por meio da emissão de CRI. Para isso a construtora contrata uma securitizadora, que empacota os recebíveis nesse título.

Securitização é um estrangeirismo que significa transformar em “security” (valor mobiliário). Ou seja, as dívidas de todos aqueles que compraram os apartamentos da construtora na planta são transformadas num valor mobiliário, que é livremente negociado entre investidores.

O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.

Para investir diretamente em CRI você deve procurar o seu banco. Mas como você pode notar o assunto não é tão simples. Por isso, os CRI costumam ser oferecidos para investidores qualificados, com valor mínimo de 300.000 reais em aplicações financeiras, embora alguns bancos os ofereçam também para pequenos investidores.

Já os fundos imobiliários são negociados em Bolsa. Para investir, você deve procurar uma corretora de valores. Os FII, como são chamados, investem o dinheiro dos cotistas exclusivamente em negócios imobiliários, como lajes corporativas, condomínios logísticos, shoppings centers, entre outros, inclusive recebíveis imobiliários como o CRI.

O mais comum é que o fundo compre esses imóveis, os alugue e distribua aos cotistas os rendimentos auferidos com o aluguel. Esses rendimentos também são isentos de imposto de renda para pessoas físicas (desde que cumpridas algumas condições). Além disso, o investidor pode vir a ter lucro também com a valorização dos imóveis, que refletiria em valorização das cotas do fundo.

Existem também fundos imobiliários que investem apenas em recebíveis imobiliários, como os CRI. Essa pode ser uma boa alternativa para investir nesses títulos com valores menores, mais liquidez e deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRI a investir.

Fundo imobiliário é uma maneira simples e ágil de investir em imóveis, mas também oferece riscos. São investimentos de renda variável e podem gerar prejuízos ao invés do lucro inicialmente almejado.

Você mencionou que pretende comprar um imóvel. Talvez ativos de risco não sejam os mais indicados nesse momento. Por isso, antes de investir em CRI ou em FII sugiro que consulte um planejador financeiro.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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Quando a economia favorece os fundos imobiliários?

Exame - 

Internauta quer saber como Selic e inflação afetam os fundos que investem em imóveis




Inflação controlada e Selic baixa favorecem a valorização das cotas dos fundos imobiliários


Pergunta da internauta Damiana Galli: Como a taxa de juros básica da economia, a Selic, e a variação do índice de inflação influenciam o comportamento dos fundos imobiliários?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

Inflação e Selic estão sempre na mira do Banco Central do Brasil, que tem a missão de manter a inflação sob controle, dentro da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (atualmente 4,5% ao ano), e usa a taxa básica de juros (Selic) como principal instrumento de controle da inflação.

Todos querem estimular a economia e gerar crescimento, mais ninguém quer inflação alta. Essa difícil equação é a eterna preocupação do BC: encontrar a medida certa da taxa Selic para permitir crescimento sustentável, com inflação dentro da meta.

Toda vez que a inflação sobe o Banco Central aumenta a taxa Selic para encarecer o crédito, desestimular o consumo e frear a inflação. Até que a situação se normalize e a inflação comece a baixar. Aí os juros voltam a cair para estimular a economia e seguem caindo enquanto possível. Mas se o estímulo for demais a inflação volta e os juros precisam subir novamente. Sempre assim, em busca do equilíbrio, a taxa Selic vai subindo e descendo.

E os fundos imobiliários com isso?

No mercado dos ativos reais a demanda por imóveis vai ser maior ou menor conforme o ritmo da economia nacional. O preço dos imóveis e o valor dos aluguéis sobem nos momentos de expansão e caem quando a economia retrai. A Selic é um dos fatores que influenciam esses movimentos.

A negociação das cotas na bolsa (mercado secundário) também é impactada, principalmente em função do custo de oportunidade. Aplicações financeiras referenciadas no CDI (CDB, LCI, LFT etc) têm seus rendimentos atrelados à variação da taxa Selic. Essas aplicações definem o custo de oportunidade dos investimentos de renda variável.

Custo de oportunidade é um raciocínio que todo investidor consciente faz, comparando uma aplicação financeira de baixo risco com um investimento que possui riscos. Quer dizer, se ao aplicar meu dinheiro num CDB, por exemplo, terei rendimento de X% ao ano com risco muito baixo, só me interessa assumir os riscos maiores de um investimento se a minha perspectiva for de oportunidade de ganhar mais do que os mesmos X% da renda fixa.

Vejamos na prática. Um CDB que pague 100% do CDI no prazo de um ano deverá render 7,85% atualmente. Esse rendimento é tributado em 20% nesse prazo. Portanto, o rendimento líquido será de 6,28% ao ano. Sendo assim, investir dinheiro num mercado de risco (dentre eles os fundos imobiliários) só deve ser interessante se a expectativa de ganhos for superior a esse valor.

Quanto mais baixa a taxa Selic, menor é o custo de oportunidade, e os investidores em fundos imobiliários aceitam pagar mais caro pelas cotas. Nesse cenário, temos tendência de alta no mercado. O inverso também é verdadeiro: Selic alta “encarece” o custo de oportunidade e os investidores precisam pagar menos pelas cotas para obter rendimentos maiores que os da renda fixa. Ocorrerá tendência de queda no preço das cotas.

Mas atenção: tendência não é certeza de alta ou de baixa nos preços das cotas dos fundos imobiliários. Mercados são influenciados por “N” fatores, uns matemáticos e racionais, outros subjetivos e emocionais. O custo de oportunidade é uma medida racional de decisão de investimento, mas não é a única.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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Vídeo: Quer investir em fundos imobiliários? Saiba como escolher um

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Os fundos imobiliários mais defensivos que as ações de altos dividendos

EXAME.com -

Fundos imobiliários têm pouca relação com o mercado acionário e chegam a superar ações que pagam bons dividendos em certos casos


Jatobá: RB Renda Corporativa têm tido correlação negativa em relação ao Ibovespa


São Paulo – Não só de ações que pagam bons dividendos vive o investidor nesses tempos difíceis para a Bolsa. Se uma boa estratégia de longo prazo envolve ativos que gerem renda,conforme recomendam alguns especialistas, os fundos imobiliários vêm se revelando uma forma de complementar as ações defensivas na carteira de renda variável do investidor. Pouco ligados ao desempenho do Ibovespa, os fundos que investem em imóveis têm conseguido, até mesmo, vencer as ações que pagam bons dividendos em alguns casos.

Uma comparação elaborada com a ajuda de Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional dos Investidores (INI), mostra que, nos últimos dois anos, alguns fundos de imóveis se mostraram menos relacionados ao Ibovespa do que o próprio Índice de Dividendos (Idiv) da Bolsa. E que seus ganhos também superaram os ganhos das ações defensivas, enquanto que o Ibovespa apresenta queda. Para a comparação, Vieira de Moraes escolheu três fundos com carteira diversificada, isto é, que não investem em um único imóvel ou não dependem de um único inquilino, o que minimiza os riscos. Veja na tabela abaixo:

Ativo	Beta X IBOV*	Cotação em 05/07/2010	Cotação em 29/06/2012	Variação (%)
Ibovespa (IBOV)	-	60.865 pontos	54.355 pontos	-12,30
Índice de Dividendos (IDIV)	0,5	2.256,89** pontos	3.313 pontos	46,80
CSHG Real Estate (HGRE11)	0,11	R$ 1140,00	R$ 1.869,00	63,95
Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11)	-0,01	R$ 1,33	R$ 1,97	48,12
Projeto Água Branca (FPAB11)	0,08	R$ 224,20	R$ 395,00	76,18

(*) Em um ano até 29/06/2012.
(**) Cálculo da BM&FBovespa a partir da carteira de ações que forma o índice, pois o IDIV estreou em 21 de junho de 2011.


A medição da volatilidade por meio do Beta mostra a relação entre a oscilação de cada ativo ou índice em relação ao Ibovespa nos últimos dois anos. Quanto mais próximo de zero, menor a amplitude da oscilação do ativo ou índice quando o Ibovespa oscila; Betas acima de zero mostram que o ativo e o Ibovespa têm correlação positiva, isto é, quando o Ibovespa sobe, o ativo em questão também sobe e vice-versa; Betas abaixo de zero mostram o oposto – que quando o Ibovespa sobe, o ativo em questão cai e vice-versa.

Conforme a tabela, os fundos imobiliários analisados são menos correlacionados ao Ibovespa do que o Índice de Dividendos da Bolsa, que reúne as ações com os maiores dividend yields nos dois anos anteriores à formação da carteira do índice. Ou seja, o desempenho dos fundos acompanha menos o desempenho do principal indicador da Bolsa do que o índice composto pelas ações mais defensivas, que são aquelas menos sujeitas ao sobe-e-desce dos mercados. Note que o fundo Rio Bravo Renda Corporativa teve, nos últimos dois anos, correlação negativa com o Ibovespa.

Em relação ao desempenho, todos os três fundos renderam acima do IDIV e do Ibovespa em dois anos. A intenção do levantamento, no entanto, não é colocar os fundos imobiliários como melhores investimentos do que as ações defensivas. Arthur Vieira de Moraes lembra que, embora sejam negociados em Bolsa, fundos imobiliários não têm nada a ver com ações – mas também são ativos de renda variável que podem compor, junto com as ações pagadoras de dividendos, a porção defensiva da carteira.

“O investidor em ações que também investe em fundos imobiliários melhora a qualidade da diversificação da carteira ao acrescentar outra classe de ativo ao portfólio, cujas oscilações não são diretamente relacionadas com o mercado de ações”, diz Vieira de Moraes. Ele lembra que os dividendos pagos pelas empresas e os aluguéis pagos pelos fundos têm algumas semelhanças interessantes para o investidor pessoa física: ambos são isentos de IR e, em muitos casos, corrigidos pela inflação.



Um levantamento recente feito pela Economatica mostrou ainda que a maioria dos fundos imobiliários mais líquidos teve desempenho superior ao Ibovespa, ao CDI e até mesmo ao ouro e ao dólar, que foram os dois ativos que mais se valorizaram, na média, no primeiro semestre. Veja na tabela abaixo (lembrando que o retorno ajustado exclui o ganho com dividendos e a taxa interna de retorno o inclui):

Ativo	Código	Retorno ajustado (%)*	Dividend Yield (%)*	Volume (em milhares de reais)*	Taxa interna de retorno (TIR) (%)*
Hotel Maxinvest	HTMX11B	40,28	7,93	449,6	42,16
CSHG Brasil Shopping	HGBS11	38,53	4,82	169,3	39,70
Kinea Renda Imobiliária	KNRI11	36,01	3,37	891,3	36,69
Hospital N. S. de Lourdes	NSLU11B	32,26	6,13	110,9	33,95
CSHG Real Estate	HGRE11	32,13	4,40	124,2	33,13
Europar	EURO11	30,75	4,53	28,0	31,64
BC Real Estate Fund I	BRCR11B	25,13	3,90	1.878,2	25,12
BM Cenesp	CNES11B	22,73	4,75	130,5	22,66
Presidente Vargas	PRSV11	22,05	4,42	143,5	21,91
Mercantil do Brasil	MBRF11	20,35	5,02	73,1	20,28
RB Renda Corporativa	FFCI11	19,22	4,23	155,0	19,20
Square Faria Lima	FLMA11	18,51	4,33	16,6	18,82
BC FFII	BCFF11B	17,80	5,39	359,0	17,49
Parque Dom Pedro	PQDP11	14,78	4,37	81,8	15,52
XP Gaia	XPGA11	14,21	5,27	308,2	15,22
Cidade Jardim	BBVJ11	12,76	4,74	97,8	13,69
AESAPAR	AEFI11	9,92	5,44	423,4	11,19
Ouro	OZ10000	8,79	0,00	-	8,79
Floripa Shopping	FLRP11B	7,92	5,60	102,8	8,87
Dólar Ptax Venda	DOLOF	7,76	0,00	-	7,76
TRX Realty Logística Renda I	TRXL11	6,72	3,90	197,6	6,70
BB Progressivo	BBFI11B	5,36	4,74	227,6	6,63
CDI	CDI	4,59	0,00	-	4,59
Excellence	FEXC11B	4,30	5,05	185,0	4,27
West Plaza	WPLZ11B	-3,40	5,95	308,2	-2,90
Ibovespa	IBOV	-4,23	0,00	6.278.102,8	-4,23
RB Capital Prime Realty I	RBPR11	-4,93	22,54	30,5	1,44
RB Capital General Shopping	RBGS11	-10,54	4,25	52,2	-9,73
BB Renda Corporativa	BBRC11	-11,18	1,02	62,6	-10,99

(*) No ano, até 29 de junho de 2012.
Fonte: Economatica.


Arthur Vieira de Moraes lembra, no entanto, que não se deve levar a tabela ao pé da letra como um ranking de rentabilidade, uma vez que o retorno de cada fundo pode se dever a fatores particulares que não necessariamente são positivos. “O Hotel Maxinvest, por exemplo, teve uma alienação grande de ativos, reduzindo seu patrimônio. Quando isso acontece, ocorre um retorno alto, mas não necessariamente sustentável ao longo do tempo”, diz o especialista. Entretanto, a tabela serve ao menos para mostrar que, no geral, os fundos renderam acima dos principais indicadores.

Além da diferença na volatilidade e no tipo de risco, ações defensivas e fundos imobiliários tem uma diferença também de tributação, que não deve ser esquecida pelo investidor. Embora os dividendos sejam isentos de IR em ambos os casos, a alienação das cotas dos fundos, bem como a venda das ações, não são. Acontece que a alíquota sobre o lucro com as cotas é de 20%, ao passo que para a venda de ações é de 15%, e apenas para vendas superiores a 20.000 reais em um único mês. Abaixo desse valor, a venda de ações é isenta.

Finalmente, é importante lembrar que fundos imobiliários também apresentam riscos.

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9 passos para escolher um bom fundo de imóveis

Exame - 

Especialista explica para onde o investidor deve direcionar o olhar ao escolher um fundo imobiliário


Jatobá Green Building, do fundo Rio Bravo Renda Corporativa, que já fez 4 emissões de cotas


São Paulo – Os fundos imobiliários ainda são um mistério para muitos investidores brasileiros. A liquidez continua baixa se comparada a outros investimentos de renda variável, mas os melhores fundos costumam apresentar rentabilidades interessantes ano após ano, além da vantagem, para a pessoa física, do pagamento regular de aluguéis isentos de IR.

Com a mudança na rentabilidade da poupança, a Selic em patamares mais baixos e as grandes incertezas na Bolsa, os fundos imobiliários tornam-se uma alternativa lateral para quem quer buscar um pouco mais de rentabilidade na renda variável, sem precisar investir diretamente em imóveis.

Esses fundos geralmente investem em um ou mais imóveis corporativos, seja com objetivo de valorização, seja com objetivo de obter renda por meio de aluguéis. Os fundos também podem construir, reformar e vender propriedades e até investir em imóveis residenciais. E existem aqueles que investem especificamente em cotas de fundos imobiliários ou em recebíveis imobiliários – papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Escolher um bom fundo para investir não é uma tarefa intuitiva. Olhar apenas para a rentabilidade é um erro comum, mas este não deve ser o único fator a ser levado em conta. Para ajudar o investidor a fazer a melhor escolha para seu objetivo, Arthur Vieira de Moraes, advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI), dá as seguintes dicas:

1. O objetivo do fundo deve combinar com o seu:

O objetivo do fundo tem que estar alinhado com o seu objetivo de investimento. Em primeiro lugar, o fundo investe em imóveis que você investiria diretamente se pudesse, em regiões nas quais você apostaria? Em segundo lugar, se você deseja lucrar com uma renda regular, proveniente de aluguéis, certifique-se de que o fundo escolhido invista em imóveis para locação, e não na construção, melhoria e venda, para lucrar com a valorização das propriedades.

2. Conheça os riscos:

Existem fundos imobiliários que investem em apenas um imóvel para locação, e outros que investem em diversas propriedades. De uma forma geral, fundos com boa diversificação de imóveis e locatários diluem o risco, enquanto que aqueles que dispõem de apenas um imóvel e um locatário tendem a ser mais arriscados.

Tendem, pois um imóvel feito especialmente para um sólido locatário, como uma empresa estatal, pode ser bastante seguro e render bons e regulares aluguéis. Além da concentração, outros fatores contribuem para elevar o risco de um fundo imobiliário, como a locação para inquilinos difíceis de ser despejados em caso de inadimplência. Conheça um pouco mais sobre os riscos dos fundos imobiliários.

3. Conheça o administrador:

Procure também conhecer melhor o administrador do fundo, uma vez que é ele quem vai decidir a composição da carteira, o que fazer com o dinheiro que está em caixa, quando comprar ou vender ativos, para quem alugar os imóveis, por quanto e com quais garantias. A qualidade e honestidade do administrador são fundamentais para o sucesso do fundo.

4. Verifique a liquidez do fundo:

Os fundos imobiliários têm cotas negociadas em Bolsa, e elas devem ser compradas ou vendidas por meio de uma corretora, como se fossem ações. Porém, esse tipo de investimento ainda não tem tanta liquidez no Brasil, se comparado a investimentos como ações e fundos de ações. Ainda assim, não é tão difícil fazer negócio, e é bem mais fácil negociar cotas de fundos imobiliários do que imóveis propriamente ditos.

Ao escolher um fundo, porém, o investidor deve ter cuidado de verificar sua liquidez. Observe no seu home broker a média de negociação diária do fundo antes de decidir investir, pois nem todos têm boa liquidez. E boa liquidez é outro fator de segurança ao investidor.

“Os fundos mais líquidos chegam a negociar 1.000.000 de reais por dia. Não é nada comparado com ações, mas o correto é compará-los com os imóveis físicos. Os fundos ‘médios’ negociam entre 300.000 e 400.000 reais por dia”, diz Arthur Vieira de Moraes. Ele lembra que, ao vender suas cotas, o investidor leva três dias para receber o dinheiro, e que quem tem uma posição milionária em fundos imobiliários pode levar algo como uma semana ou uma semana e meia para se desfazer de todas as cotas. “Em compensação, sabe-se lá quanto tempo essa pessoa levaria para vender um imóvel de mais de 1.000.000 de reais”, arremata.

5. Prefira os fundos de preço justo:

A lógica para investir em fundos imobiliários é a mesma de se investir em qualquer outro ativo: para ter sucesso, você precisa comprar barato, ou pelo preço justo, e aproveitar o potencial de valorização das cotas para vendê-las por um preço mais alto no futuro. Além disso, a precificação pelo valor justo é um bom indicativo de que o fundo não está passando por problemas.

E como se verifica isso? Primeiro, calcula-se o Valor Patrimonial da cota, dividindo-se o Valor Patrimonial do fundo pelo número de cotas. Em seguida, divide-se o preço da cota por seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado dessa divisão, melhor, pois mais próximo do preço justo está o preço da cota. Veja o exemplo hipotético a seguir:

Se o valor patrimonial da cota for de 1.000 reais (VP = 1.000) e as cotas forem negociadas a 1.200 reais (P = 1.200), então P/VP = 1.200/1.000 = 1,20, o que significa que as cotas estão 20% mais caras do que seria o justo.

Note que se o resultado estiver acima de 1, a cota está mais cara do que seria o valor justo. Caso seja inferior a 1, significa que a cota está barata, mas nem sempre isso é bom. É possível que o fundo tenha algum problema – por exemplo, o locatário tem atrasado os aluguéis – que está fazendo com que os investidores peçam um desconto.

Os fundos normalmente divulgam o valor patrimonial da cota, possibilitando ao investidor calcular diretamente P/VP. O acesso a esses dados pode ser feito por meio do site da BM&FBovespa, na seção que trata de fundos imobiliários. Ao escolher um fundo, basta acessar a seção “Rentabilidades”.

6. Diferencie rendimento de rentabilidade:

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas. Quanto à rentabilidade, porém, cada cotista tem a sua, pois esta depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Por meio da divisão do rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas é possível apurar de quanto foi a rentabilidade.

Observe o exemplo do fundo Anhanguera Educacional. Suas cotas foram lançadas a 100 reais e fecharam a 129,70 reais nesta segunda-feira. O último rendimento foi de 1,0312 real por cota. Ou seja, para quem adquiriu as cotas a 100 reais, a rentabilidade mensal foi de 1,03%, que é o resultado da divisão de 1,03/100. Já quem comprou cotas nesta segunda, por 129,70 reais, teve uma rentabilidade de 0,80%, que é o resultado da divisão de 1,03/129,70.

Além disso, para analisar a distribuição de rendimentos de um fundo não basta olhar para o rendimento do último mês. Ele pode estar, por exemplo, “contaminado” com outros valores, como a renda mínima garantida, rendas extras e amortização de cotas. É importante olhar a média dos rendimentos dos últimos 12 meses e verificar se as distribuições são uniformes ou sazonais. Também na seção “Rentabilidade”, do site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses.

7. Novas emissões de cotas são fatores positivos:

Para Arthur Vieira de Moraes, são preferíveis os fundos que fazem novas emissões de cotas de tempos em tempos, pois assim se capta dinheiro para comprar mais imóveis, diversificar, trazer mais cotistas, aumentar o patrimônio e a liquidez. No site da BM&FBovespa é possível verificar todo o histórico de emissões.

“Há muitos fundos recentes, que só fizeram uma única emissão. Mas fundos mais tradicionais, como os do Credit Suisse e o Rio Bravo Renda Corporativa já fizeram uma série de emissões”, diz Vieira de Moraes. Isso não quer dizer, no entanto, que fundos antigos que tenham feito apenas uma emissão sejam maus fundos. As diversas emissões são apenas uma vantagem a mais.

8. Combine rentabilidade e qualidade:

O especialista lembra que quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e à qualidade de um fundo, menor será sua rentabilidade, pois mais os investidores estarão dispostos a pagar pela cota. Fundos com a rentabilidade muito acima da média do mercado, portanto, são os mais arriscados, pois os investidores exigem lucros maiores para correrem mais risco. Da mesma forma, se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais. Portanto, o ideal é tentar combinar a qualidade com uma rentabilidade dentro da média. Veja como achar um fundo imobiliário de baixo risco.

9. Diversifique

Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, para montar uma carteira diversificada, o investidor deve escolher uns cinco fundos diferentes. Um deles pode ser um fundo mais arriscado, desde que se conheçam bem os riscos. Além de todos esses cuidados, o investidor deve sempre ler os relatórios dos fundos e manter-se informado sobre as perspectivas do mercado imobiliário.

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Imóveis: Quando um fundo pode "garantir" rentabilidade

Exame -

Fundos imobiliários utilizam recurso chamado renda mínima para incentivar permanência de cotistas, mas é preciso ter alguns cuidados


Shopping Parque Dom Pedro já lançou mão do recurso da renda mínima garantida

São Paulo – Quem quer investir em um fundo imobiliário e está tentando decidir em qual aplicar pode se deparar com um “benefício” oferecido por muitos deles na forma de renda mínima garantida. Mas como um fundo poderia prometer rentabilidade, se isso é proibido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM)? Ele não pode, e, de fato, não é do que se trata.

São comuns os fundos imobiliários que usam esse recurso, já oferecido por fundos como o Shopping West Plaza, o Shopping Parque Dom Pedro e o Campus Faria Lima. Em geral, o fundo oferece a renda mínima porque está captando recursos para a construção ou a reforma de imóveis. Ou seja, um projeto de médio ou longo prazo que envolve um terceiro, que pode ser uma construtora ou administradora de shopping. É este terceiro o responsável por pagar essa renda mínima aos cotistas, mas não se trata absolutamente de uma rentabilidade garantida, como o nome pode sugerir.

“Essa renda não é garantida. Existe o risco deste terceiro quebrar ou dar calote”, lembra Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Segundo ele, quando houver a chamada renda mínima garantida, o investidor deve procurar saber quem é a empresa responsável pelo pagamento e avaliar se é merecedora de sua confiança. Isso porque, em caso de inadimplência, o administrador do fundo não pode fazer muita coisa além de entrar com uma ação judicial contra a empresa.

A inadimplência não é o único problema. No ano passado, por exemplo, os cotistas do Fundo Caixa Cedae ficaram a ver navios durante alguns meses, porque o prazo para distribuição da renda mínima terminou e as obras do imóvel que abrigaria a sede da Cedae no Rio de Janeiro ainda não haviam sido concluídas. Como o locatário ainda não podia ocupar o prédio e começar a pagar aluguéis, os cotistas ficaram sem rendimentos durante os meses de julho e agosto. Apenas em setembro o contrato de aluguel passou a vigorar.

E de onde vem o dinheiro para a empresa remunerar os cotistas? De ninguém mais do que do próprio cotista. O fundo capta o dinheiro junto aos cotistas e o entrega à construtora que vai executar as obras – de reforma, expansão ou construção de um imóvel. É captada uma quantia maior do que a necessária para a obra, pois o excedente deve ser investido em uma aplicação financeira para render e, mensalmente, ser repassado de volta aos cotistas. Por exemplo, se são necessários 100 milhões de reais para uma obra, são captados 110 milhões, de modo que os 10 milhões permaneçam aplicados para gerar a renda mínima.

Renda mínima não deve ser prioridade

Para Vieira de Moraes, o fato de o fundo imobiliário ter uma renda mínima garantida não deve ser um critério para a escolha de um fundo. “A única coisa na qual ele tem que prestar atenção, nesse quesito, é no índice de reajuste que o emissor está propondo, se é o IPCA, o CDI etc. Mas a decisão de investimento não deve ser tomada por ocasião da renda mínima”, observa.

Ele explica que fora o risco, a renda mínima tem um lado bom e um lado ruim. O lado ruim é o fato de encarecer as cotas, uma vez que todos pagam um valor maior que o necessário para a obra, a fim de custear a distribuição de renda mínima. O lado bom é o fato de ajudar a manter o preço das cotas num patamar estável no mercado secundário, além de gerar certo conforto ao investidor, enquanto ele espera o retorno do investimento, ainda que sem garantias de sucesso.

Mas o melhor mesmo, segundo Arthur Vieira de Moraes, seria que os investidores fossem mais pacientes e investissem nesse tipo de fundo já com uma visão de prazo mais longo, de modo que os fundos não precisassem se valer deste artifício.

Mais do que a renda mínima, o investidor deve definir se prefere receber aluguéis – modalidade mais conservadora – ou lucrar com a valorização dos imóveis da carteira do fundo – modalidade mais arrojada. Em seguida, deve avaliar o patrimônio do fundo: quais são os imóveis, se teria imóveis naquela região, quem é o locatário, se há boa liquidez em Bolsa, o histórico de rentabilidade e de pagamento de aluguéis, bem como se são feitas ou não novas emissões de cotas, o que é positivo para aumento de patrimônio e liquidez do fundo.

Outro fator importante a observar é o valor da cota. Para saber se a cota está cara ou não, basta dividir seu preço pelo valor patrimonial do fundo, e quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais justo será o valor da cota. Abaixo de 1, significa que o valor está descontado em relação ao patrimônio do fundo. Acima de 1, significa que que está cara em relação ao patrimônio.

Trata-se, portanto, de uma engenharia financeira – legalizada, vale frisar – para incentivar os cotistas a manterem o dinheiro aplicado no fundo por um bom tempo. Como as obras são investimentos de médio e longo prazo, os cotistas podem precisar de um incentivo para manter seu dinheiro aplicado por mais tempo.

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Fundos Imobiliários: A melhor opção de investimento

Diario de Pernambuco - 

Comprar um imóvel ou apostar em um fundo imobiliário? Alguns fatores pesam na hora de fazer a escolha

O que é melhor, comprar um imóvel ou investir em um fundo imobiliário? Essa dúvida vem atingindo um número cada vez maior de pernambucanos nos últimos meses, uma vez que o mercado imobiliário local nunca esteve tão aquecido. A questão, porém, não tem resposta fácil. Enquanto que comprar uma casa ou apartamento é uma das aplicações mais seguras no mundo financeiro, os fundos imobiliários representam maior liquidez e até maior lucro, além de permitirem investimentos iniciais de valor bem inferior ao movimentado na compra de um imóvel. Se para adquirir um apartamento é preciso de, no mínimo, R$ 70 mil, os fundos aceitam aplicações a partir de R$ 100. E as diferenças não param por aí.

"Primeiro, é preciso que o investidor pense no valor que ele tem para aplicar, no tempo que ele pode esperar, no risco que ele aceita correr e no quanto ele quer de rendimentos", explica Roberto Ferreira, analista financeiro e professor da Faculdade Boa Viagem (FBV). Cada resposta indicará um caminho diferente. Segundo o professor, calcular o risco serve tanto para você saber se vai mesmo investir em ações quanto para escolher qual tipo. "Os fundos contemplam investidores de perfil conservador, moderado e até arrojado".

Para prever o lucro, Ferreira ressalta que é preciso informação do mercado. "Quem quer investir, seja em imóveis ou em fundos, vai ter que saber tudo sobre onde está aplicando o dinheiro. No caso de uma casa ou apartamento, tem que ir atrás de todas as informações do prédio e construtora. Se a escolha for em fundos, a regra é descobrir todos os prazos, taxas, se haverá corretagem e o quanto de imposto você vai pagar em dois, três, quatro e cinco anos", completa.

Para Antônio Pessoa, coordenador do departamento de economia da FBV, outro ponto de atração para os investidores é a diversificação das aplicações, mais fácil com os fundos imobiliários. "Vale prestar atenção nas taxas envolvidas na administração desses fundos. O comum é que aplicações com riscos maiores tenham taxas menores e vice-versa", detalha. De acordo com o coordenador, os fundos também não têm tributação dos rendimentos mensais, o oposto do que ocorre com os aluguéis.

"O fundamental aqui é saber quais cotas você está adquirindo. Ações de shoppings, empresariais, centros de distribuição e logística estão bastante valorizadas hoje. Já os produtos em ascensão no setor de imóveis são flats e salas comerciais", destaca Antônio Pessoa. Outra dica do coordenador para quem escolher a opção de imóveis é evitar casas de praia e campo, que têm maior desgaste e estão sujeitas à desvalorização temporária da localização, o que significa vacância e vendas demoradas.

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Volume de negócios com fundos imobiliários recua em abril

Infomoney -

 

SÃO PAULO – Os fundos de investimento imobiliário movimentaram R$ 168,04 milhões em abril, o que significa uma queda de 6,26% ante o mês anterior, quando foram movimentados R$ 179,27 milhões. Os dados foram divulgados pela BM&FBovespa nesta segunda-feira (7).

A quantidade de negócios também registrou queda entre março e abril deste ano. De acordo com a bolsa paulista, no quarto mês do ano, foram registradas 11.671transações, ante as 13.650 verificadas no mês de março.

Ainda de acordo com a bolsa, o mês passado terminou com 71 fundos imobiliários registrados e autorizados à negociação nos mercados de bolsa e balcão da BM&FBovespa, o que significa um fundo a mais do que em março.

O que são e como investir
Os fundos imobiliários podem deter participação em imóveis de diferentes tipos, como prédios residenciais, comerciais, industriais, galpões ou shopping centers.

Entre as vantagens de investir em imóveis por meio dos fundos, está a diversificação do portfólio com um capital menor e a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Para ter esta isenção, o investidor pessoa física deve deter menos de 10% das cotas e o fundo precisa ter, no mínimo, 50 investidores, além de suas cotas serem negociadas em bolsa.

A compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações. Assim como as ações, as cotas dos fundos possuem códigos que devem ser digitados no home broker, para que a operação seja efetuada.

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Patrimônio líquido dos fundos imobiliários aumenta em março

InfoMoney -

 

SÃO PAULO – O patrimônio líquido dos fundos de investimentos imobiliários aumentou em março, na comparação com fevereiro. De acordo com dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), no terceiro mês do ano, o patrimônio líquido destes fundos ficou em R$ 11,146 bilhões, alta de 15,56% em relação aos R$ 9,645 bilhões registrados em fevereiro.

Em relação ao PL total da indústria de fundos, a representatividade dos fundos imobiliários também aumentou. Em fevereiro, eles representavam 0,47% dos R$ 2,021 trilhões de patrimônio da indústria. Já no mês passado, esses fundos tiveram 0,47% de participação sobre os R$ 2,078 trilhões aplicados.

O que são e como investir
Os fundos imobiliários podem deter participação em imóveis de diferentes tipos, como prédios residenciais, comerciais, industriais, galpões ou shopping centers.

Entre as vantagens de investir em imóveis por meio dos fundos, está a diversificação do portfólio com um capital menor e a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Para ter esta isenção, o investidor pessoa física deve deter menos de 10% das cotas e o fundo precisa ter, no mínimo, 50 investidores, além de suas cotas serem negociadas em bolsa.

A compra e venda das cotas são feitas por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações. Assim como as ações, as cotas dos fundos possuem códigos que devem ser digitados no home broker, para que a operação seja efetuada.

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