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sábado, 25 de agosto de 2012
quinta-feira, 23 de agosto de 2012
Riscos dos fundos imobiliários de um só imóvel vieram à tona neste ano
Infomoney -
Ao menos quatro fundos deram belos sustos nos quotistas: West Plaza, Higienópolis, Hospital da Criança e Hospital Nossa Senhora de Lourdes
SÃO PAULO – Os fundos imobiliários surgiram como uma alternativa ao investimento direto em imóveis, com vantagens em relação à liquidez, preço e diversificação de ativos. Esta última característica, no entanto, não se aplica a todos os fundos e tem preocupado os investidores que compraram cotas de fundos “monoativos” (que investem em um único empreendimento).
Problemas recentes envolvendo imóveis que fazem parte do portfólio de fundos, como os shoppings Higienópolis (foto) e West Plaza e os hospitais Nossa Senhora de Lourdes e da Criança, fizeram alguns investidores questionar se investir em fundos com um único imóvel no portfólio é mesmo uma opção
Para o economista e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aplicar todos os recursos em um fundo que investe em um único imóvel é mesmo mais arriscado. “É um risco concentrado. Pode acontecer uma série de problemas, como o atraso no pagamento de aluguel, e o investidor fica à mercê deste inconveniente jurídico”, diz.
Ele ressalta que quem pretende investir em fundos imobiliários deve procurar diversificar a carteira. “Também não adianta ter vários fundos diferentes, todos de shoppings localizados em São Paulo, por exemplo, já que a prefeitura está fazendo ações que estão afetando os shoppings. É preciso diversificar em setores de diferentes atividades econômicas”, aconselha.
O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa e diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, concorda que um fundo imobiliário de um único ativo concentra mais o risco, mas lembra que, dependendo do inquilino, a aplicação pode ser até menos arriscada do que em um fundo com vários ativos. “É muito difícil, de forma generalizada, dizer que um é melhor ou outro é pior. A análise é muito mais complexa e depende do risco de crédito do inquilino. É preciso olhar a relação ao risco/retorno do investimento”, afirma.
Higienópolis e West Plaza
O shopping Pátio Higienópolis vem enfrentando problemas na justiça por conta das vagas de estacionamento disponibilizadas aos clientes. De acordo com a prefeitura, que chegou a pedir o fechamento do shopping, o empreendimento que deveria ter 1.994 vagas, sendo 1.524 no local e 470 em duas garagens externas, apresentava apenas 1.175 vagas internas e nenhum convênio externo. A administração do shopping, por sua vez, entrou com liminar contra o fechamento argumentando que as 1.994 vagas de estacionamento só devem ser exigidas depois da reforma do empreendimento. A liminar foi aceita.
No caso do shopping West Plaza, a Prefeitura de São Paulo cassou, no início de agosto, o alvará de funcionamento do empreendimento, localizado na zona oeste da cidade de São Paulo, sob suspeita de que ao menos 20 mil metros quadrados estejam irregulares, pois a construção não consta na planta original aprovada. O shopping também foi multado.
A Brazilian Mortgages/BTG Pactual, gestora do fundo Shopping West Plaza (que detém 30% de participação no shopping), divulgou carta ao mercado recentemente, dizendo que os administradores do empreendimento estão “se esforçando para adequar o shopping às exigências feitas pelas autoridades públicas no menor tempo possível”.
Segundo o documento, paralelamente, a administradora está regularizando as inconformidades apontadas pela prefeitura. “Esclarecemos que já foram instaurados processos para regularização dos cadastros imobiliários dos três blocos que integram o West Plaza, e já iniciamos o processo de demolição de parte do quarto pavimento do shopping, de modo a readequar a área total edificada ao projeto aprovado”, dizia a carta.
Mas os shoppings West Plaza e Higienópolis não foram os únicos a darem dor de cabeça para os investidores de fundos “monoativos”. Há alguns meses, atrasos no pagamento de aluguel do Hospital Nossa Senhora De Lourdes e do Hospital da Criança, cujos imóveis também pertencem a fundos imobiliários, trouxeram à tona o mesmo problema. “Por isso, se for comprar cotas de um fundo com um único ativo, o ideal é que você mesmo faça a diversificação. Ao invés de aplicar R$ 50 mil em um único fundo monoativo, você pode colocar R$ 10 mil em 5 fundos diferentes, por exemplo”, aconselha o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.
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Ao menos quatro fundos deram belos sustos nos quotistas: West Plaza, Higienópolis, Hospital da Criança e Hospital Nossa Senhora de Lourdes
SÃO PAULO – Os fundos imobiliários surgiram como uma alternativa ao investimento direto em imóveis, com vantagens em relação à liquidez, preço e diversificação de ativos. Esta última característica, no entanto, não se aplica a todos os fundos e tem preocupado os investidores que compraram cotas de fundos “monoativos” (que investem em um único empreendimento).
Problemas recentes envolvendo imóveis que fazem parte do portfólio de fundos, como os shoppings Higienópolis (foto) e West Plaza e os hospitais Nossa Senhora de Lourdes e da Criança, fizeram alguns investidores questionar se investir em fundos com um único imóvel no portfólio é mesmo uma opção
segura.
Para o economista e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aplicar todos os recursos em um fundo que investe em um único imóvel é mesmo mais arriscado. “É um risco concentrado. Pode acontecer uma série de problemas, como o atraso no pagamento de aluguel, e o investidor fica à mercê deste inconveniente jurídico”, diz.
Ele ressalta que quem pretende investir em fundos imobiliários deve procurar diversificar a carteira. “Também não adianta ter vários fundos diferentes, todos de shoppings localizados em São Paulo, por exemplo, já que a prefeitura está fazendo ações que estão afetando os shoppings. É preciso diversificar em setores de diferentes atividades econômicas”, aconselha.
O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa e diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, concorda que um fundo imobiliário de um único ativo concentra mais o risco, mas lembra que, dependendo do inquilino, a aplicação pode ser até menos arriscada do que em um fundo com vários ativos. “É muito difícil, de forma generalizada, dizer que um é melhor ou outro é pior. A análise é muito mais complexa e depende do risco de crédito do inquilino. É preciso olhar a relação ao risco/retorno do investimento”, afirma.
Higienópolis e West Plaza
O shopping Pátio Higienópolis vem enfrentando problemas na justiça por conta das vagas de estacionamento disponibilizadas aos clientes. De acordo com a prefeitura, que chegou a pedir o fechamento do shopping, o empreendimento que deveria ter 1.994 vagas, sendo 1.524 no local e 470 em duas garagens externas, apresentava apenas 1.175 vagas internas e nenhum convênio externo. A administração do shopping, por sua vez, entrou com liminar contra o fechamento argumentando que as 1.994 vagas de estacionamento só devem ser exigidas depois da reforma do empreendimento. A liminar foi aceita.
No caso do shopping West Plaza, a Prefeitura de São Paulo cassou, no início de agosto, o alvará de funcionamento do empreendimento, localizado na zona oeste da cidade de São Paulo, sob suspeita de que ao menos 20 mil metros quadrados estejam irregulares, pois a construção não consta na planta original aprovada. O shopping também foi multado.
A Brazilian Mortgages/BTG Pactual, gestora do fundo Shopping West Plaza (que detém 30% de participação no shopping), divulgou carta ao mercado recentemente, dizendo que os administradores do empreendimento estão “se esforçando para adequar o shopping às exigências feitas pelas autoridades públicas no menor tempo possível”.
Segundo o documento, paralelamente, a administradora está regularizando as inconformidades apontadas pela prefeitura. “Esclarecemos que já foram instaurados processos para regularização dos cadastros imobiliários dos três blocos que integram o West Plaza, e já iniciamos o processo de demolição de parte do quarto pavimento do shopping, de modo a readequar a área total edificada ao projeto aprovado”, dizia a carta.
Mas os shoppings West Plaza e Higienópolis não foram os únicos a darem dor de cabeça para os investidores de fundos “monoativos”. Há alguns meses, atrasos no pagamento de aluguel do Hospital Nossa Senhora De Lourdes e do Hospital da Criança, cujos imóveis também pertencem a fundos imobiliários, trouxeram à tona o mesmo problema. “Por isso, se for comprar cotas de um fundo com um único ativo, o ideal é que você mesmo faça a diversificação. Ao invés de aplicar R$ 50 mil em um único fundo monoativo, você pode colocar R$ 10 mil em 5 fundos diferentes, por exemplo”, aconselha o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.
Investir no mercado imobiliário continua sendo um bom negócio
Imovelweb -
Mesmo com a desaceleração, preços não vão se retrair e vender um imóvel ainda é vantajoso. Veja dicas.
O imóvel é considerado uma boa forma de investir dinheiro - é um patrimônio durável e que se valoriza ao longo do tempo, especialmente quando ocorrem melhorias na infraestrutura da região. Mesmo com a expectativa de estabilização do mercado imobiliário, vender ou alugar uma edificação continua sendo um bom negócio. "Os índices de valorização registram uma pequena queda, porém, os preços atuais não irão diminuir", explica Carlos Samuel de Oliveira Freitas, especialista em Direito Imobiliário e diretor de Condomínios da administradora Primar.
De 2001 a 2010, os preços dos imóveis residenciais e comerciais no Rio de Janeiro sofreram um aumento de até 700%. O dado é do estudo "Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro", realizado pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-RJ). A entidade constatou que em 2011 o crescimento do setor foi menor comparado ao mesmo período de 2010. "O valor médio do metro quadrado para venda teve um desaceleração significativa no ano anterior, assim como o preço para aluguel. Nos dois casos, o crescimento foi 50% menor do que em 2010", aponta.
Para Freitas, mesmo nesta fase de equilíbrio dos valores praticados pelo mercado imobiliário, ainda haverá um aumento nos preços das edificações. A razão é o forte investimento em urbanização e infraestrutura para receber a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016. "As unidades imobiliárias localizadas no entorno das sedes destes eventos, onde irão acontecer às competições,serão extremamente valorizadas, principalmente na época de realizado dos jogos. O preço de venda pode superar o valor primitivo em até 300%", enfatiza Freitas.
Saiba como vender seu imóvel mais rápido
Quem deseja vender um imóvel usado deve ficar atento a algumas orientações básicas que podem dar um empurrãozinho para o comprador fechar o negócio. O processo de venda, na maioria dos casos não é rápido, porém, ter cuidados básicos com a edificação ajuda a atrair mais interessados. "Os imóveis usados têm forte concorrência, por isso quanto mais atraente, maiores são as chances de vender. O primeiro passo é manter a residência sempre limpa e organizada. O jardim e o quintal também merecem mais atenção", observa.
A conservação do imóvel é fundamental. Portanto, se houver a necessidade de fazer reparos na parte elétrica, hidráulica ou estrutural, faça antes de anunciar o imóvel para venda. Os consertos e melhorias eliminam possíveis distrações para os interessados. "As pessoas que vão visitar a casa ou apartamento se projetam naquele ambiente e se imaginam morando ali. Se o primeiro contato não for positivo, o negócio será prejudicado. Mesmo quando o interessado faz mais de uma visita, a primeira impressão sempre será a mais forte em sua mente" esclarece.
Caso o imóvel a venda esteja ocupado, a atenção deve ser redobrada. Os ambientes devem estar sempre arejados, sem mobília em excesso e objetos jogados em qualquer canto. Os dejetos dos animais de estimação devem ser removidos do quintal, assim como os entulhos. "A boa aparência deve ser mantida constantemente, afinal nunca se sabe quando o possível comprador vai solicitar uma visita. Mesmo que a administradora agende os encontros, será impossível deixar tudo organizado a tempo se não houver manutenção frequente", afirma.
Outra recomendação importante é a revisão dos documentos do imóvel. A escritura deve ser fidedigna com a realidade. Qualquer diferença pode ser motivo para que o interessado desista de fechar o negócio. "O ideal é manter tudo atualizado para não haver transtornos no momento da negociação. O diálogo é outro fator que conta pontos. O proprietário e o corretor da administradora devem sempre ressaltar os pontos positivos da edificação, comentar sobre as características do bairro e os serviços oferecidos aos moradores, como linhas de ônibus, escolas e postos de saúde", acrescenta.
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Mesmo com a desaceleração, preços não vão se retrair e vender um imóvel ainda é vantajoso. Veja dicas.
O imóvel é considerado uma boa forma de investir dinheiro - é um patrimônio durável e que se valoriza ao longo do tempo, especialmente quando ocorrem melhorias na infraestrutura da região. Mesmo com a expectativa de estabilização do mercado imobiliário, vender ou alugar uma edificação continua sendo um bom negócio. "Os índices de valorização registram uma pequena queda, porém, os preços atuais não irão diminuir", explica Carlos Samuel de Oliveira Freitas, especialista em Direito Imobiliário e diretor de Condomínios da administradora Primar.
De 2001 a 2010, os preços dos imóveis residenciais e comerciais no Rio de Janeiro sofreram um aumento de até 700%. O dado é do estudo "Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro", realizado pelo Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-RJ). A entidade constatou que em 2011 o crescimento do setor foi menor comparado ao mesmo período de 2010. "O valor médio do metro quadrado para venda teve um desaceleração significativa no ano anterior, assim como o preço para aluguel. Nos dois casos, o crescimento foi 50% menor do que em 2010", aponta.
Para Freitas, mesmo nesta fase de equilíbrio dos valores praticados pelo mercado imobiliário, ainda haverá um aumento nos preços das edificações. A razão é o forte investimento em urbanização e infraestrutura para receber a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016. "As unidades imobiliárias localizadas no entorno das sedes destes eventos, onde irão acontecer às competições,serão extremamente valorizadas, principalmente na época de realizado dos jogos. O preço de venda pode superar o valor primitivo em até 300%", enfatiza Freitas.
Saiba como vender seu imóvel mais rápido
Quem deseja vender um imóvel usado deve ficar atento a algumas orientações básicas que podem dar um empurrãozinho para o comprador fechar o negócio. O processo de venda, na maioria dos casos não é rápido, porém, ter cuidados básicos com a edificação ajuda a atrair mais interessados. "Os imóveis usados têm forte concorrência, por isso quanto mais atraente, maiores são as chances de vender. O primeiro passo é manter a residência sempre limpa e organizada. O jardim e o quintal também merecem mais atenção", observa.
A conservação do imóvel é fundamental. Portanto, se houver a necessidade de fazer reparos na parte elétrica, hidráulica ou estrutural, faça antes de anunciar o imóvel para venda. Os consertos e melhorias eliminam possíveis distrações para os interessados. "As pessoas que vão visitar a casa ou apartamento se projetam naquele ambiente e se imaginam morando ali. Se o primeiro contato não for positivo, o negócio será prejudicado. Mesmo quando o interessado faz mais de uma visita, a primeira impressão sempre será a mais forte em sua mente" esclarece.
Caso o imóvel a venda esteja ocupado, a atenção deve ser redobrada. Os ambientes devem estar sempre arejados, sem mobília em excesso e objetos jogados em qualquer canto. Os dejetos dos animais de estimação devem ser removidos do quintal, assim como os entulhos. "A boa aparência deve ser mantida constantemente, afinal nunca se sabe quando o possível comprador vai solicitar uma visita. Mesmo que a administradora agende os encontros, será impossível deixar tudo organizado a tempo se não houver manutenção frequente", afirma.
Outra recomendação importante é a revisão dos documentos do imóvel. A escritura deve ser fidedigna com a realidade. Qualquer diferença pode ser motivo para que o interessado desista de fechar o negócio. "O ideal é manter tudo atualizado para não haver transtornos no momento da negociação. O diálogo é outro fator que conta pontos. O proprietário e o corretor da administradora devem sempre ressaltar os pontos positivos da edificação, comentar sobre as características do bairro e os serviços oferecidos aos moradores, como linhas de ônibus, escolas e postos de saúde", acrescenta.
quarta-feira, 22 de agosto de 2012
Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?
Exame -
Obter um bom retorno no mercado de locação residencial tornou-se mais difícil com o atual patamar de preços
A alta de preços tem levado a lançamentos de imóveis cada vez menores
São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.
No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.
“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.
Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.
Os prós dos “mini-imóveis”
Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.
“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.
Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.
Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.
“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..
Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).
A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.
Os contras dos “mini-imóveis”
Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.
Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.
No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?
Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.
Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.
Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.
“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.
Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.
“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.
É bom para quem, afinal?
Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.
Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.
Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.
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Obter um bom retorno no mercado de locação residencial tornou-se mais difícil com o atual patamar de preços
A alta de preços tem levado a lançamentos de imóveis cada vez menores
São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.
No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.
“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.
Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.
Os prós dos “mini-imóveis”
Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.
“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.
Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.
Público. Os pequenos imóveis se beneficiam ainda da mudança de perfil na população brasileira. Os inquilinos e os compradores desse tipo de bem normalmente são jovens solteiros que moram só ou com amigos, casais com um ou nenhum filho, universitários que mudam de cidade para estudar, divorciados, solteiros convictos, solteiros e casais não heterossexuais (LGBTs), além de casais idosos e viúvos.
“As famílias estão reduzindo de tamanho, os jovens estão saindo de casa mais cedo e os idosos querem morar sozinhos, ainda que perto dos filhos. É o que se chama de família em mosaico”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-RJ. “O grupo dos idosos particularmente deve crescer nos próximos 10 ou 20 anos, já que está ocorrendo o envelhecimento da população brasileira”, diz Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Além desses públicos, que se voltam para os imóveis populares e de classe média alta, existe ainda um público de alto padrão para imóveis de um dormitório já nem tão compactos assim. São apartamentos em edifícios de luxo, que chegam a ultrapassar os 100 metros quadrados, normalmente alugados por grandes empresas para seus executivos. De acordo com Pompéia, este segmento tem despontado nos últimos três ou quatro anos e conta com imóveis que chegam a valer mais de 1.000.000 de reais. Em São Paulo, os empreendimentos costumam se concentrar em bairros valorizados como Itaim, Jardim Europa, Ibirapuera e Vila Nova Conceição..
Oferta escassa. Um fator que em tese é benéfico para os imóveis de um dormitório e as quitinetes é a oferta ainda reduzida desse tipo de imóvel. Em São Paulo no mês de junho, por exemplo, o número de unidades de um quarto ofertadas (2.893) não chegava nem à metade do número de unidades de dois quartos ofertadas (6.499).
A escassez é grande no Rio. De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ, as construtoras realmente focam pouco nesse tipo de imóvel na cidade. “Há poucos lançamentos e uma grande demanda reprimida. Com o projeto Porto Maravilha, o Centro se tornou uma região interessante para esse tipo de empreendimento, uma vez que seu público busca fácil acesso a serviços e transporte. Quitinetes em Copacabana, Flamengo e Tijuca, por exemplo, são vendidas e alugadas com facilidade”, diz Leonardo Schneider.
Os contras dos “mini-imóveis”
Altos preços. Os especialistas ouvidos por EXAME.com alertam, porém, que o investimento em imóveis residenciais, que já era complicado por conta das questões legais, se tornou ainda mais arriscado com a recente alta nos preços e com as atuais perspectivas econômicas. Mesmo os imóveis menores, mais baratos em termos absolutos e com mais saída para venda e locação, foram atingidos por esse novo cenário.
Conseguir uma renda de aluguel que valha a pena ficou ainda mais difícil. Considera-se que, para o segmento residencial, o aluguel deva corresponder a, no mínimo, 0,6% ao mês do valor investido – o que já é baixo, considerando-se que a caderneta de poupança rende cerca de 0,5% ao mês. Em locais onde os preços dos imóveis já estão exorbitantes, os aluguéis teriam que ser muito altos para compensar o investimento. Mas o limite do valor do aluguel é a renda do inquilino.
No Rio, por exemplo, o valor médio de um apartamento de um dormitório na Tijuca, na Zona Norte, era de 300.000 reais em junho. Será que haveria um único inquilino disposto a pagar 1.800 reais ao mês de aluguel (0,6% do valor investido), mais IPTU e condomínio, tendo em vista que o bairro, apesar da boa localização, não fica assim tão perto da orla nem das áreas mais nobres da cidade?
Crédito abundante. Outro fator que pode dificultar a vida dos locadores é a facilidade de comprar um imóvel pequeno. Embora o público-alvo desses empreendimentos quase sempre esteja em uma situação temporária, o que pode tornar a locação mais vantajosa, o acesso ao crédito a juros baixos faz com que muita gente prefira comprar a alugar. “Hoje o valor da prestação muitas vezes se aproxima do valor do aluguel. Mesmo quem não tem tanta renda prefere comprar”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ele lembra que programas como o “Minha Casa Minha Vida” facilitam a compra de imóveis compactos, de valor absoluto menor.
Geralmente quem compra o imóvel compacto, notadamente o de dois quartos, não está em uma situação tão transitória assim. “As pessoas estão perdendo a capacidade de comprar imóveis grandes ou em determinados bairros. Já as incorporadoras estão acomodando sua oferta à capacidade de compra da demanda, entregando imóveis menores”, diz João da Rocha Lima, da Poli-USP.
Menor potencial de retorno. Uma questão um pouco mais complexa é a do retorno do investimento. Comprar um imóvel residencial, ainda que compacto, neste momento, pode significar comprar na alta e, com isso, não obter uma boa taxa de retorno no longo prazo. A taxa de retorno é uma taxa média que inclui renda de aluguéis e valorização do bem. Com os preços tão altos, pode não haver mais tanto espaço para a valorização. Com isso, a renda de 0,6% ao mês pode não ser suficiente para tornar vantajoso o investimento em um bem que pode valorizar muito pouco ou mesmo desvalorizar.
“Geralmente as pessoas só olham a taxa de renda, que é o valor do aluguel sobre o valor do investimento. Mas aí você está considerando a hipótese de que o investimento está protegido no valor do imóvel e que este nunca vai desvalorizar”, explica João da Rocha Lima. Segundo ele, a taxa de retorno deve ser levar em conta um horizonte de uns 20 anos, e cerca de 30% dela é composta pela variação no valor do imóvel no período. “Ou seja, de cada 100 reais de retorno, 70 virão dos aluguéis e 30 virão da possível valorização”, diz Lima.
Além de os preços já terem subido bastante, as perspectivas econômicas para os próximos anos não sugerem que a valorização continuará em ritmo tão forte, assim como a renda da população pode não subir tão vigorosamente. Isso pode representar altas mais modestas e mesmo desvalorizações, assim como períodos maiores de vacância entre um inquilino e outro. O cálculo da taxa de retorno, que pode ser feito por um especialista na área, leva em conta tudo isso.
“É improvável que a realidade de hoje se repita pelos próximos 20 anos”, diz o professor. Segundo suas projeções, um retorno bruto de 9% ao ano em um imóvel residencial pode representar um retorno líquido antes de IR de 3% a 4,5% ao ano. Se o valor se enquadrar na faixa mais alta de IR, haverá ainda uma mordida de 27,5% da rentabilidade.
É bom para quem, afinal?
Quem herdou um imóvel, já aluga um compacto há um bom tempo ou pretende alugar o antigo após comprar um novo não terá grandes problemas em relação ao retorno. No primeiro caso, o investimento inicial não foi feito pelo atual proprietário; no segundo, o proprietário já se valeu da valorização recente e ainda pode optar entre vender ou continuar com a renda; e no terceiro, a compra não havia sido feita com o objetivo de investimento. Pode ser que, nesses casos, o aluguel seja rentável, especialmente se o imóvel for bem localizado.
Quem pretende comprar um imóvel residencial para locação, porém, terá mais trabalho. Tente achar pechinchas em bairros bem localizados e próximos a comércio, serviços e transporte público, pois estes fatores são cruciais para os locatários de imóveis compactos. Para Luís Paulo Pompéia, o segmento de alto padrão voltado para executivos pode ter boas oportunidades para quem tem bala na agulha.
Caso o imóvel fique vago por muito tempo e se localize em uma cidade com potencial turístico, uma possibilidade é destiná-lo ao aluguel para temporada, lembra Luiz Calado. “Outra ideia é considerar as quitinetes das cidades de interior, localizadas próximo a universidades. Mais baratas, elas podem ser alugadas para estudantes”, diz Calado.
terça-feira, 21 de agosto de 2012
Como é o imóvel ideal para investir ou para morar
Infomoney -
Especialistas dizem que investidores devem prestar mais atenção ao valor do aluguel e ao potencial de valorização de uma região
SÃO PAULO – A compra de imóveis é uma tradição entre os brasileiros. O bem sempre foi visto como uma forma de consolidar o patrimônio e ter a segurança de investir em um ativo real, que ainda pode gerar receitas mensais com aluguel. Mas comprar um imóvel com objetivo de morar ou com a finalidade de investir tem suas diferenças. Em primeiro lugar, quem já tem um imóvel e quer adquirir outro para obter renda precisa procurar empreendimentos que garantam um retorno maior, independentemente da sua localização ou do tamanho.
Os apartamentos menores, por exemplo, são mais fáceis de serem alugados e costumam gerar receitas mais interessantes em relação ao investimento. De acordo com um levantamento do portal imobiliário VivaReal feito a pedido do InfoMoney, os apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com metragem entre 40 e 90 metros quadrados são os mais procurados para locação.
Justamente por isso, eles têm uma taxa de vacância (desocupação) menor e também garantem um retorno proporcionalmente mais elevado.
Outra opção bastante recomendada para quem deseja investir em imóveis é olhar para as salas comerciais. Apesar de serem mais caras, elas possuem menores taxas de inadimplência. O profissional que a aluga costuma possuir uma receita mensal com o negócio para pagar o aluguel e, como aquela é a sua fonte de renda, ele dificilmente ficará inadimplente a ponto de ser despejado. Além disso, costuma ser mais fácil negociar esses imóveis. “O imóvel comercial pode se mostrar mais vantajoso em alguns casos por conta da sua melhor liquidez”, explica o professor de economia Claudemir Galvani, da PUC.
Pesquisa de campo
De acordo com o presidente da consultoria Canal do Crédito, Marcelo Prata, quem quer investir em imóveis deve fazer uma pesquisa com corretores e analisar as áreas de maior potencial de crescimento da cidade. “Para quem espera que o investimento retorne na valorização do imóvel, isto é muito importante”, diz.
Se o objetivo do investimento for obter retorno com o aluguel, também é preciso se atentar para a demanda, ou seja, pelos inquilinos em potencial. “O ideal seria comprar com o inquilino em vista para ter uma rentabilidade imediata. Caso contrário, o imóvel pode não ser alugado no mesmo momento e o investidor ficará algum tempo sem ter retorno nenhum”, explica.
O professor da PUC também aconselha que o investidor ande pela região e veja como está a oferta de imóveis no bairro. “Ao avaliar um imóvel é sempre bom ficar atento se existem outros apartamentos para vender e alugar na região, pois se esse número for pequeno significa que a demanda no local também pode ser pequena”, reforça Galvani.
Outro ponto importante é se questionar sobre a rentabilidade que você espera do imóvel. Dependendo da região, é possível cobrar até 0,5% do valor do imóvel. “Para descobrir essa porcentagem, é essencial fazer uma pesquisa de campo para saber quanto os outros locatários estão cobrando na região escolhida”, sugere Prata.
Imóvel para morar
Já quem procura um imóvel para morar deve levar em consideração outros aspectos, focando principalmente na qualidade de vida da sua família. Ao avaliar um imóvel para viver é preciso olhar o comércio ao redor, o deslocamento até o local de trabalho e a segurança que aquela região possui.
“A comodidade e praticidade que o imóvel pode trazer ainda são fatores determinantes na hora da escolha. Morar perto do trabalho e da escola dos filhos pode trazer uma economia muito grande no orçamento familiar”, disse Marcelo.
O estado de conservação do imóvel é outro ponto que o comprador precisa estar atento. Se o apartamento ou a casa for muito antigo, o proprietário terá que arcar com os custos, por isso é sempre bom verificar as instalações do local para ver se não há muitos problemas. Uma dica, nesse caso, é chamar um engenheiro para fazer uma avaliação.
“Também é importante checar se está no momento certo para comprar o imóvel. Em épocas de hiperinflação é a forma mais concreta de você não perder dinheiro, mas se você estiver no começo da vida de casado ou se acabou de trocar de emprego, pode não ser um bom momento”, conclui Prata.
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SÃO PAULO – A compra de imóveis é uma tradição entre os brasileiros. O bem sempre foi visto como uma forma de consolidar o patrimônio e ter a segurança de investir em um ativo real, que ainda pode gerar receitas mensais com aluguel. Mas comprar um imóvel com objetivo de morar ou com a finalidade de investir tem suas diferenças. Em primeiro lugar, quem já tem um imóvel e quer adquirir outro para obter renda precisa procurar empreendimentos que garantam um retorno maior, independentemente da sua localização ou do tamanho.
Os apartamentos menores, por exemplo, são mais fáceis de serem alugados e costumam gerar receitas mais interessantes em relação ao investimento. De acordo com um levantamento do portal imobiliário VivaReal feito a pedido do InfoMoney, os apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com metragem entre 40 e 90 metros quadrados são os mais procurados para locação.
Justamente por isso, eles têm uma taxa de vacância (desocupação) menor e também garantem um retorno proporcionalmente mais elevado.
Outra opção bastante recomendada para quem deseja investir em imóveis é olhar para as salas comerciais. Apesar de serem mais caras, elas possuem menores taxas de inadimplência. O profissional que a aluga costuma possuir uma receita mensal com o negócio para pagar o aluguel e, como aquela é a sua fonte de renda, ele dificilmente ficará inadimplente a ponto de ser despejado. Além disso, costuma ser mais fácil negociar esses imóveis. “O imóvel comercial pode se mostrar mais vantajoso em alguns casos por conta da sua melhor liquidez”, explica o professor de economia Claudemir Galvani, da PUC.
Pesquisa de campo
De acordo com o presidente da consultoria Canal do Crédito, Marcelo Prata, quem quer investir em imóveis deve fazer uma pesquisa com corretores e analisar as áreas de maior potencial de crescimento da cidade. “Para quem espera que o investimento retorne na valorização do imóvel, isto é muito importante”, diz.
Se o objetivo do investimento for obter retorno com o aluguel, também é preciso se atentar para a demanda, ou seja, pelos inquilinos em potencial. “O ideal seria comprar com o inquilino em vista para ter uma rentabilidade imediata. Caso contrário, o imóvel pode não ser alugado no mesmo momento e o investidor ficará algum tempo sem ter retorno nenhum”, explica.
O professor da PUC também aconselha que o investidor ande pela região e veja como está a oferta de imóveis no bairro. “Ao avaliar um imóvel é sempre bom ficar atento se existem outros apartamentos para vender e alugar na região, pois se esse número for pequeno significa que a demanda no local também pode ser pequena”, reforça Galvani.
Outro ponto importante é se questionar sobre a rentabilidade que você espera do imóvel. Dependendo da região, é possível cobrar até 0,5% do valor do imóvel. “Para descobrir essa porcentagem, é essencial fazer uma pesquisa de campo para saber quanto os outros locatários estão cobrando na região escolhida”, sugere Prata.
Imóvel para morar
Já quem procura um imóvel para morar deve levar em consideração outros aspectos, focando principalmente na qualidade de vida da sua família. Ao avaliar um imóvel para viver é preciso olhar o comércio ao redor, o deslocamento até o local de trabalho e a segurança que aquela região possui.
“A comodidade e praticidade que o imóvel pode trazer ainda são fatores determinantes na hora da escolha. Morar perto do trabalho e da escola dos filhos pode trazer uma economia muito grande no orçamento familiar”, disse Marcelo.
O estado de conservação do imóvel é outro ponto que o comprador precisa estar atento. Se o apartamento ou a casa for muito antigo, o proprietário terá que arcar com os custos, por isso é sempre bom verificar as instalações do local para ver se não há muitos problemas. Uma dica, nesse caso, é chamar um engenheiro para fazer uma avaliação.
“Também é importante checar se está no momento certo para comprar o imóvel. Em épocas de hiperinflação é a forma mais concreta de você não perder dinheiro, mas se você estiver no começo da vida de casado ou se acabou de trocar de emprego, pode não ser um bom momento”, conclui Prata.
domingo, 19 de agosto de 2012
Para quatro especialistas, imóveis são péssimo investimento neste momento
Infomoney -
Preços demasiadamente altos reduzem o potencial de continuidade da valorização; já aluguel paga menos que a renda fixa
SÃO PAULO - Os preços dos imóveis no Brasil valorizaram 47,9% de agosto de 2010 a junho de 2012, de acordo com o índice FipeZAP, produzido em parceria entre a Fipe e o ZAP Imóveis. A alta valorização chama a atenção, principalmente para quem busca oportunidades de ampliar o patrimônio num cenário de mercado acionário em queda e juros com taxas baixas.
No entanto, especialistas são unânimes em afirmar: neste momento não há como fazer bom negócio com imóveis no País porque já estão muito elevados. "Para mim, nós vivemos uma bolha do setor imobiliário, com preços muito aquém do que os imóveis valem. E preços que não vão se sustentar por mais muito tempo. Sendo assim, a compra de um imóvel nesse momento não é bom negócio, nem para investimento nem para morar", afirma Willian Eid, coordenador do Centro de Estados de Finanças da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas).
Para o coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, comprar um imóvel agora é como comprar uma ação em época de alta da Bolsa. "O mercado imobiliário já está precificado. Essa história de comprar e esperar valorizar já não é uma boa opção, e, em minha opinião, nem investimento é. É especulação. Investimento é comprar para alugar, mas isso também não é bom negócio. Primeiro que alugar imóvel residencial no Brasil é muito difícil por causa da lei do inquilinato, que protege muito o locatário, fazendo o risco do negócio ser muito alto para o locador. Além disso, a relação entre valor de aluguel e valor de imóvel é muito ruim no País".
Ambos os especialistas concordam em mais uma questão: os rendimentos da renda fixa são mais vantajosos do que a renda de um imóvel alugado. "Hoje tá valendo mais a pena deixar o dinheiro na renda fixa, principalmente se for a antiga poupança, do que investir em imóveis", diz Eid. Rocha Lima completa: "Não podemos esquecer que imóvel tem custo, corretor, imposto de renda e dor de cabeça, coisas que a poupança não tem. Isso precisa ser muito bem avaliado.”
Comprar para morar
Embora o momento não seja ideal para a compra de imóveis, o professor Willian Eid diz que entende quem deseja comprar um imóvel para morar mesmo nesse cenário. "Aqui no Brasil as pessoas têm necessidade de ter a casa própria. Nem que você prove por A + B que pagar aluguel talvez seja mais vantajoso neste momento, as pessoas querem ter a casa delas e, quando conseguem condições para isso, não avaliam outros fatores", explica.
Para ele, quem tem esse objetivo, mais do que mirar em um bom negócio financeiro, deve se preocupar em encontrar algo que supra as necessidades de toda a família. "É importante observar se o lugar é bom, se no futuro não haverá uma avenida, um viaduto, ou alguma coisa que possa vir a atrapalhar o imóvel. Também é importante caber no bolso. Não acho que feirões tenham boas oportunidades e também não acho que construir seja vantajoso. Eu acredito que hoje, a melhor opção seja encontrar um imóvel usado que atenda às expectativas.”
No entanto, o professor faz questão de frisar: "se a pessoa puder esperar um pouco, eu aconselharia o aluguel agora porque os preços devem começar a cair em breve.”
Samy Dana, PhD em finanças e professor da EESP-FGV, completa: "Atualmente os imóveis não são investimentos. São bens de consumo que devem ser comprados por razões muito diferentes da eficiência financeira, tais como realizar o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode oferecer.”
Bolha Imobiliária
O educador financeiro Rafael Seabra, em artigo para o portal Quero Ficar Rico, explicou em sete itens como se forma uma bolha imobiliária e porque no Brasil ela pode estar próxima de estourar. Confira:
1) Aumenta a procura por imóveis e o preço sobe.
2) Aumenta o número de investidores que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.
3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.
4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis. Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.
5) Os preços dos aluguéis sobem pois a demanda por imóveis do tipo aumenta. Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam.
6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo devido à diminuição da procura. O País ainda não alcançou esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começa a subir menos ou mesmo estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.
7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso. O Brasil está em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.
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SÃO PAULO - Os preços dos imóveis no Brasil valorizaram 47,9% de agosto de 2010 a junho de 2012, de acordo com o índice FipeZAP, produzido em parceria entre a Fipe e o ZAP Imóveis. A alta valorização chama a atenção, principalmente para quem busca oportunidades de ampliar o patrimônio num cenário de mercado acionário em queda e juros com taxas baixas.No entanto, especialistas são unânimes em afirmar: neste momento não há como fazer bom negócio com imóveis no País porque já estão muito elevados. "Para mim, nós vivemos uma bolha do setor imobiliário, com preços muito aquém do que os imóveis valem. E preços que não vão se sustentar por mais muito tempo. Sendo assim, a compra de um imóvel nesse momento não é bom negócio, nem para investimento nem para morar", afirma Willian Eid, coordenador do Centro de Estados de Finanças da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas).
Para o coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, comprar um imóvel agora é como comprar uma ação em época de alta da Bolsa. "O mercado imobiliário já está precificado. Essa história de comprar e esperar valorizar já não é uma boa opção, e, em minha opinião, nem investimento é. É especulação. Investimento é comprar para alugar, mas isso também não é bom negócio. Primeiro que alugar imóvel residencial no Brasil é muito difícil por causa da lei do inquilinato, que protege muito o locatário, fazendo o risco do negócio ser muito alto para o locador. Além disso, a relação entre valor de aluguel e valor de imóvel é muito ruim no País".
Ambos os especialistas concordam em mais uma questão: os rendimentos da renda fixa são mais vantajosos do que a renda de um imóvel alugado. "Hoje tá valendo mais a pena deixar o dinheiro na renda fixa, principalmente se for a antiga poupança, do que investir em imóveis", diz Eid. Rocha Lima completa: "Não podemos esquecer que imóvel tem custo, corretor, imposto de renda e dor de cabeça, coisas que a poupança não tem. Isso precisa ser muito bem avaliado.”
Comprar para morar
Embora o momento não seja ideal para a compra de imóveis, o professor Willian Eid diz que entende quem deseja comprar um imóvel para morar mesmo nesse cenário. "Aqui no Brasil as pessoas têm necessidade de ter a casa própria. Nem que você prove por A + B que pagar aluguel talvez seja mais vantajoso neste momento, as pessoas querem ter a casa delas e, quando conseguem condições para isso, não avaliam outros fatores", explica.
Para ele, quem tem esse objetivo, mais do que mirar em um bom negócio financeiro, deve se preocupar em encontrar algo que supra as necessidades de toda a família. "É importante observar se o lugar é bom, se no futuro não haverá uma avenida, um viaduto, ou alguma coisa que possa vir a atrapalhar o imóvel. Também é importante caber no bolso. Não acho que feirões tenham boas oportunidades e também não acho que construir seja vantajoso. Eu acredito que hoje, a melhor opção seja encontrar um imóvel usado que atenda às expectativas.”
No entanto, o professor faz questão de frisar: "se a pessoa puder esperar um pouco, eu aconselharia o aluguel agora porque os preços devem começar a cair em breve.”
Samy Dana, PhD em finanças e professor da EESP-FGV, completa: "Atualmente os imóveis não são investimentos. São bens de consumo que devem ser comprados por razões muito diferentes da eficiência financeira, tais como realizar o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode oferecer.”
Bolha Imobiliária
O educador financeiro Rafael Seabra, em artigo para o portal Quero Ficar Rico, explicou em sete itens como se forma uma bolha imobiliária e porque no Brasil ela pode estar próxima de estourar. Confira:
1) Aumenta a procura por imóveis e o preço sobe.
2) Aumenta o número de investidores que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.
3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.
4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis. Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.
5) Os preços dos aluguéis sobem pois a demanda por imóveis do tipo aumenta. Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam.
6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo devido à diminuição da procura. O País ainda não alcançou esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começa a subir menos ou mesmo estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.
7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso. O Brasil está em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.
Salas comerciais podem ter se tornado mau investimento
Exame -
Excesso de oferta, precificação incorreta e más perspectivas econômicas podem derrubar a rentabilidade de novas salas comerciais em alguns bairros de São Paulo
Alguns bairros com menos tradição comercial podem ter tido excesso de oferta
São Paulo – Investidores de imóveis comerciais devem ficar atentos e tomar cuidado se pretendem obter uma renda com aluguel ao investir em salas comerciais em alguns bairros de São Paulo. Segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, muitas das salinhas comerciais lançadas recentemente podem estar caras e não sustentar os preços dos aluguéis estimados por muito tempo. Lançados em bairros sem tradição corporativa, esses empreendimentos começam a ser entregues a partir da segunda metade deste ano e podem sofrer com um excesso de oferta, conjugado com um cenário econômico que já não ajuda.
Até 2007, o mercado de imóveis corporativos em São Paulo se concentrava no segmento de lajes corporativas de alto padrão, chamadas “triple A” (AAA). De lá para cá, a escassez de imóveis AA ou A, com salas menores, levou as incorporadoras a lançarem um grande número de empreendimentos em bairros sem tradição comercial – predominantemente residenciais até então. Mas o que parecia um bom negócio inclusive para o investidor pessoa física, que investir diretamente nesse tipo de imóvel, pode acabar se revelando um “mico”.
“Especialmente nos anos 2010 e 2011 foram lançados muitos edifícios. Alguns bairros estão inflados, pois não tinham nenhum empreendimento e de repente pipocaram vários, que vão concorrer uns com os outros. Uma boa fatia desses escritórios entra no mercado para locação, e vai haver um provável encalhe em alguns bairros. A consequência é que o preço do aluguel vai cair para se tornar mais competitivo”, explica Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Os problemas das salinhas
Para João da Rocha Lima, professor do núcleo o de Real Estate da Poli-USP, não só foram lançados muitos empreendimentos como também foram exagerados os preços de venda e os valores estimados dos aluguéis. “Os imóveis foram precificados de acordo com uma expectativa de aluguel muito alta, baseada em um momento em que os preços dos aluguéis estavam no pico”, diz o especialista. Ele se refere aos anos de 2010 e 2011, que serviram como base para estimar o aluguel de boa parte das salinhas comerciais lançadas recentemente.
Segundo ele, os empreendimentos que forem entregues do segundo semestre de 2012 em diante provavelmente estarão caros e com uma precificação de aluguel muito elevada, insustentável no longo prazo. O professor inclusive alertou para a formação de uma bolha das salinhas comerciais em meados do ano passado, em uma carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP ao público.
Lima explica que, para valer a pena, o investimento em um imóvel comercial deve gerar uma renda com aluguel relativamente estável por um período longo de tempo, que deve ser de pelo menos 20 anos. Ele diz que pode levar até uns 12 ou 15 anos apenas para se recuperar um investimento em uma sala comercial. “Se você considerar as previsões econômicas para os próximos dois anos, você sabe que não vai haver grandes demandas por novos espaços. A tendência é que os aluguéis venham para baixo. Quem está investindo agora está admitindo que o aluguel vai se manter alto nos próximos 20 anos”, diz o professor.
Além da grande oferta, da precificação possivelmente equivocada e do cenário econômico pouco animador para manter patamares elevados de aluguel, há ainda um quarto fator para prejudicar os valores dos aluguéis das salinhas comerciais, e que diz respeito a um risco intrínseco ao negócio. Um edifício cheio de salas comerciais pode não se manter competitivo ao longo de 20 anos, tornando-se ultrapassado frente a empreendimentos mais modernos, ou mesmo passando a receber inquilinos que deteriorem a imagem das demais unidades.
Além disso, são inúmeros os proprietários e os inquilinos, o que torna toda decisão e resolução de problemas mais difícil e pode impactar negativamente na competitividade de longo prazo do empreendimento. “O proprietário não tem domínio sobre a qualidade do produto. O domínio é do edifício. Se houver perda de qualidade do empreendimento, o proprietário é apenas um de centenas de outros. Qualquer questão, inclusive sobre reforma, deve ser resolvida em assembleia”, explica João da Rocha Lima.
Em função de tudo isso, o professor estima uma queda de preços de aluguéis já daqui a uns dois anos. “Se você tem uma onda de baixa ao longo do ciclo de vida, ocorre uma concorrência predatória dentro do próprio empreendimento, fora a concorrência com edifícios da mesma região. As eventuais vacâncias representam custo, sem renda”, lembra.
Para ele, um valor mais justo e rentável do aluguel nas regiões comerciais de São Paulo atualmente giraria em torno de 70 reais o metro quadrado, para um valor de investimento em torno de 6.500 a 7.000 reais o metro quadrado. Lembrando que a rentabilidade de um investimento imobiliário deve ser ao menos superior à poupança: cerca de 0,5% ao mês ou 6% ao ano. “Acontece que houve empreendimentos lançados com expectativa de aluguel de 120, 140 reais. Em áreas mais badaladas, chegaram a mais de 200 reais”, observa Lima.
Os bairros que inspiram cautela
Mas são os bairros sem tradição de imóveis corporativos e comerciais que inspiram mais cautela. O mote desses lançamentos era justamente que os novos empreendimentos comerciais de médio padrão ficassem perto de onde as pessoas moram. Contudo, houve um número expressivo de lançamentos em alguns desses bairros, o que pode ocasionar uma forte queda nos valores dos aluguéis. “O retorno pode cair para uma ordem de 0,5% ao mês, o que, especialmente para este segmento, é baixo”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ou seja, algo como um aluguel de 3.000 reais para uma sala de 600.000 reais, o que ele já considera um produto não muito fácil se alugar.
De acordo com o banco de dados da Embraesp, de janeiro de 2007 a junho de 2012, foram lançadas 22.943 salas comerciais em São Paulo com até 100 metros quadrados. Veja a seguir quais os bairros que inspiram mais cautela do investidor, segundo o diretor da Embraesp, Luís Paulo Pompéia, em função do número aparentemente excessivo de lançamentos nos últimos anos:
Pinheiros
Lançados 12 empreendimentos com 1.930 unidades. Pinheiros seja talvez o bairro que mereça mais atenção. Para Luís Paulo Pompéia, haverá problema de liquidez na região por oferta excessiva e preços que ele considera altíssimos: de 16.000 a 19.000 reais o metro quadrado. Além de não ter tradição de escritórios, Pinheiros está relativamente próximo ao Itaim e à região da Faria Lima, muito mais tradicionais. O diretor da Embraesp acredita que a passagem da linha 4-Amarela de metrô pelo bairro e a renovação do Largo da Batata podem estar contribuindo para inflar os preços.
Santana
Lançados 8 empreendimentos com 1.413 salas. Embora os preços estejam dentro da normalidade, entre 4.700 e 9.800 reais por metro quadrado, pode-se considerar um número alto de unidades.
Aclimação
Lançados 5 empreendimentos de 544 salas, com previsão de entrega entre março de 2013 e maio de 2015. “A Aclimação era um bairro predominantemente residencial, sem tradição nesse tipo de empreendimento. Em 2014 pode ocorrer algum excesso de oferta”, diz Pompéia.
Bela Vista
Lançados 4 empreendimentos, um deles na Avenida Paulista, de 653 salas. Apenas um imóvel tem previsão de entrega para janeiro de 2015; o resto já está em vias de conclusão. “Pode ocorrer algum problema de falta de liquidez já neste ano. A região da Paulista já tem uma quantidade expressiva de conjuntos comerciais usados”, diz o diretor da Embraesp.
Brooklin
Lançados 7 empreendimentos, de 1.555 salas. Uma boa parte deles prevista para 2014. Apesar de o bairro, que também é bastante residencial, ter tradição nesse tipo de empreendimento, Pompéia considera a quantidade de lançamentos um pouco acima do normal para a região. “A menor sala tem 23,19 metros quadrados. É uma ‘micro’ sala. Deve ainda ter um banheiro. A maior delas tem 72 metros quadrados”, observa.
Moema
Lançados 8 empreendimentos com 934 salas. “O bairro tem alguma tradição comercial, mas não costumava ter grande número de lançamentos de escritórios pequenos. Então parece ser uma quantidade um pouco alta. E certamente haverá outros empreendimentos no bairro com mais de 100 metros quadrados”, diz Pompéia.
Morumbi
Lançados 4 empreendimentos com 1.291 salas. Não é um número muito expressivo de empreendimentos, mas sim de salas. Há, portanto, uma grande concentração: 270 unidades em um empreendimento, 298 unidades em outro e 500 unidades em outro. Para Luís Paulo Pompéia, essa concentração pode levar a uma certa dificuldade de liquidez.
Perdizes
Lançados 5 empreendimentos de 1.067 salas, a maioria prevista para o período entre agosto de 2013 e maio de 2014. Pompéia considera o número de lançamentos alto para o bairro, embora o preço do metro quadrado não seja tanto, variando entre 6.600 e 10.000 reais. “No começo de 2014 pode começar a ocorrer algum problema de ocupação. Ou será difícil vender, ou será difícil alugar”, acredita.
Vila Leopoldina
Foram lançadas 1.770 unidades, número considerado um pouco alto por Luís Paulo Pompéia. Para ele, o bairro inspira cautela, ainda que tenha vocação para empreendimentos comerciais de qualquer porte, por sua boa localização. O bairro tem fácil acesso para as Marginais Pinheiros e Tietê, assim como para as Rodovias Castelo Branco, Anhanguera e Bandeirantes. Além disso, conta com a proximidade de estações de trem e metrô. Ainda assim, em função do grande número de unidades, o sucesso de um investimento na região pode depender de detalhes, como o número de vagas na garagem.
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Excesso de oferta, precificação incorreta e más perspectivas econômicas podem derrubar a rentabilidade de novas salas comerciais em alguns bairros de São Paulo
Alguns bairros com menos tradição comercial podem ter tido excesso de oferta
São Paulo – Investidores de imóveis comerciais devem ficar atentos e tomar cuidado se pretendem obter uma renda com aluguel ao investir em salas comerciais em alguns bairros de São Paulo. Segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, muitas das salinhas comerciais lançadas recentemente podem estar caras e não sustentar os preços dos aluguéis estimados por muito tempo. Lançados em bairros sem tradição corporativa, esses empreendimentos começam a ser entregues a partir da segunda metade deste ano e podem sofrer com um excesso de oferta, conjugado com um cenário econômico que já não ajuda.
Até 2007, o mercado de imóveis corporativos em São Paulo se concentrava no segmento de lajes corporativas de alto padrão, chamadas “triple A” (AAA). De lá para cá, a escassez de imóveis AA ou A, com salas menores, levou as incorporadoras a lançarem um grande número de empreendimentos em bairros sem tradição comercial – predominantemente residenciais até então. Mas o que parecia um bom negócio inclusive para o investidor pessoa física, que investir diretamente nesse tipo de imóvel, pode acabar se revelando um “mico”.
“Especialmente nos anos 2010 e 2011 foram lançados muitos edifícios. Alguns bairros estão inflados, pois não tinham nenhum empreendimento e de repente pipocaram vários, que vão concorrer uns com os outros. Uma boa fatia desses escritórios entra no mercado para locação, e vai haver um provável encalhe em alguns bairros. A consequência é que o preço do aluguel vai cair para se tornar mais competitivo”, explica Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Os problemas das salinhas
Para João da Rocha Lima, professor do núcleo o de Real Estate da Poli-USP, não só foram lançados muitos empreendimentos como também foram exagerados os preços de venda e os valores estimados dos aluguéis. “Os imóveis foram precificados de acordo com uma expectativa de aluguel muito alta, baseada em um momento em que os preços dos aluguéis estavam no pico”, diz o especialista. Ele se refere aos anos de 2010 e 2011, que serviram como base para estimar o aluguel de boa parte das salinhas comerciais lançadas recentemente.
Segundo ele, os empreendimentos que forem entregues do segundo semestre de 2012 em diante provavelmente estarão caros e com uma precificação de aluguel muito elevada, insustentável no longo prazo. O professor inclusive alertou para a formação de uma bolha das salinhas comerciais em meados do ano passado, em uma carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP ao público.
Lima explica que, para valer a pena, o investimento em um imóvel comercial deve gerar uma renda com aluguel relativamente estável por um período longo de tempo, que deve ser de pelo menos 20 anos. Ele diz que pode levar até uns 12 ou 15 anos apenas para se recuperar um investimento em uma sala comercial. “Se você considerar as previsões econômicas para os próximos dois anos, você sabe que não vai haver grandes demandas por novos espaços. A tendência é que os aluguéis venham para baixo. Quem está investindo agora está admitindo que o aluguel vai se manter alto nos próximos 20 anos”, diz o professor.
Além da grande oferta, da precificação possivelmente equivocada e do cenário econômico pouco animador para manter patamares elevados de aluguel, há ainda um quarto fator para prejudicar os valores dos aluguéis das salinhas comerciais, e que diz respeito a um risco intrínseco ao negócio. Um edifício cheio de salas comerciais pode não se manter competitivo ao longo de 20 anos, tornando-se ultrapassado frente a empreendimentos mais modernos, ou mesmo passando a receber inquilinos que deteriorem a imagem das demais unidades.
Além disso, são inúmeros os proprietários e os inquilinos, o que torna toda decisão e resolução de problemas mais difícil e pode impactar negativamente na competitividade de longo prazo do empreendimento. “O proprietário não tem domínio sobre a qualidade do produto. O domínio é do edifício. Se houver perda de qualidade do empreendimento, o proprietário é apenas um de centenas de outros. Qualquer questão, inclusive sobre reforma, deve ser resolvida em assembleia”, explica João da Rocha Lima.
Em função de tudo isso, o professor estima uma queda de preços de aluguéis já daqui a uns dois anos. “Se você tem uma onda de baixa ao longo do ciclo de vida, ocorre uma concorrência predatória dentro do próprio empreendimento, fora a concorrência com edifícios da mesma região. As eventuais vacâncias representam custo, sem renda”, lembra.
Para ele, um valor mais justo e rentável do aluguel nas regiões comerciais de São Paulo atualmente giraria em torno de 70 reais o metro quadrado, para um valor de investimento em torno de 6.500 a 7.000 reais o metro quadrado. Lembrando que a rentabilidade de um investimento imobiliário deve ser ao menos superior à poupança: cerca de 0,5% ao mês ou 6% ao ano. “Acontece que houve empreendimentos lançados com expectativa de aluguel de 120, 140 reais. Em áreas mais badaladas, chegaram a mais de 200 reais”, observa Lima.
Os bairros que inspiram cautela
Mas são os bairros sem tradição de imóveis corporativos e comerciais que inspiram mais cautela. O mote desses lançamentos era justamente que os novos empreendimentos comerciais de médio padrão ficassem perto de onde as pessoas moram. Contudo, houve um número expressivo de lançamentos em alguns desses bairros, o que pode ocasionar uma forte queda nos valores dos aluguéis. “O retorno pode cair para uma ordem de 0,5% ao mês, o que, especialmente para este segmento, é baixo”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ou seja, algo como um aluguel de 3.000 reais para uma sala de 600.000 reais, o que ele já considera um produto não muito fácil se alugar.
De acordo com o banco de dados da Embraesp, de janeiro de 2007 a junho de 2012, foram lançadas 22.943 salas comerciais em São Paulo com até 100 metros quadrados. Veja a seguir quais os bairros que inspiram mais cautela do investidor, segundo o diretor da Embraesp, Luís Paulo Pompéia, em função do número aparentemente excessivo de lançamentos nos últimos anos:
Pinheiros
Lançados 12 empreendimentos com 1.930 unidades. Pinheiros seja talvez o bairro que mereça mais atenção. Para Luís Paulo Pompéia, haverá problema de liquidez na região por oferta excessiva e preços que ele considera altíssimos: de 16.000 a 19.000 reais o metro quadrado. Além de não ter tradição de escritórios, Pinheiros está relativamente próximo ao Itaim e à região da Faria Lima, muito mais tradicionais. O diretor da Embraesp acredita que a passagem da linha 4-Amarela de metrô pelo bairro e a renovação do Largo da Batata podem estar contribuindo para inflar os preços.
Santana
Lançados 8 empreendimentos com 1.413 salas. Embora os preços estejam dentro da normalidade, entre 4.700 e 9.800 reais por metro quadrado, pode-se considerar um número alto de unidades.
Aclimação
Lançados 5 empreendimentos de 544 salas, com previsão de entrega entre março de 2013 e maio de 2015. “A Aclimação era um bairro predominantemente residencial, sem tradição nesse tipo de empreendimento. Em 2014 pode ocorrer algum excesso de oferta”, diz Pompéia.
Bela Vista
Lançados 4 empreendimentos, um deles na Avenida Paulista, de 653 salas. Apenas um imóvel tem previsão de entrega para janeiro de 2015; o resto já está em vias de conclusão. “Pode ocorrer algum problema de falta de liquidez já neste ano. A região da Paulista já tem uma quantidade expressiva de conjuntos comerciais usados”, diz o diretor da Embraesp.
Brooklin
Lançados 7 empreendimentos, de 1.555 salas. Uma boa parte deles prevista para 2014. Apesar de o bairro, que também é bastante residencial, ter tradição nesse tipo de empreendimento, Pompéia considera a quantidade de lançamentos um pouco acima do normal para a região. “A menor sala tem 23,19 metros quadrados. É uma ‘micro’ sala. Deve ainda ter um banheiro. A maior delas tem 72 metros quadrados”, observa.
Moema
Lançados 8 empreendimentos com 934 salas. “O bairro tem alguma tradição comercial, mas não costumava ter grande número de lançamentos de escritórios pequenos. Então parece ser uma quantidade um pouco alta. E certamente haverá outros empreendimentos no bairro com mais de 100 metros quadrados”, diz Pompéia.
Morumbi
Lançados 4 empreendimentos com 1.291 salas. Não é um número muito expressivo de empreendimentos, mas sim de salas. Há, portanto, uma grande concentração: 270 unidades em um empreendimento, 298 unidades em outro e 500 unidades em outro. Para Luís Paulo Pompéia, essa concentração pode levar a uma certa dificuldade de liquidez.
Perdizes
Lançados 5 empreendimentos de 1.067 salas, a maioria prevista para o período entre agosto de 2013 e maio de 2014. Pompéia considera o número de lançamentos alto para o bairro, embora o preço do metro quadrado não seja tanto, variando entre 6.600 e 10.000 reais. “No começo de 2014 pode começar a ocorrer algum problema de ocupação. Ou será difícil vender, ou será difícil alugar”, acredita.
Vila Leopoldina
Foram lançadas 1.770 unidades, número considerado um pouco alto por Luís Paulo Pompéia. Para ele, o bairro inspira cautela, ainda que tenha vocação para empreendimentos comerciais de qualquer porte, por sua boa localização. O bairro tem fácil acesso para as Marginais Pinheiros e Tietê, assim como para as Rodovias Castelo Branco, Anhanguera e Bandeirantes. Além disso, conta com a proximidade de estações de trem e metrô. Ainda assim, em função do grande número de unidades, o sucesso de um investimento na região pode depender de detalhes, como o número de vagas na garagem.
quarta-feira, 15 de agosto de 2012
Construção de hotéis vira uma boa opção de investimento
O Dia -
Novas unidades são possibilidades de ganho extra para comprador
Rio - Com os eventos internacionais de grande porte que a Cidade do Rio vai sediar nos próximos anos, surge mais uma opção para quem planeja investir no mercado imobiliário: a construção de hotéis. Esse negócio ganha fôlego e se torna boa opção para diversificar a carteira de investimentos. A afirmação é do diretor da Sawala Imobiliária, Sandro Santos, que vai vender o primeiro hotel que será construído pela Calper na orla da Praia do Recreio dos Bandeirantes. Construtoras como a Rossi e a NEP também atuam no segmento e contam com empreendimentos fora do Município do Rio.
Fachada do hotel Heritage que será construído na Praia do Recreio
Santos lembra ainda que as unidades hoteleiras podem ser comparadas a um plano de previdência privada, uma vez que geram renda extra mensal.
“No caso do Heritage, da Calper, é possível dar 15% de entrada e parcelar os 85% restantes em até 41 vezes”, explica o diretor da Sawala.
De acordo com o sócio-diretor da Calper, Ricardo Ranauro, o empreendimento será um hotel design butique, erguido em um terreno de mais de 3 mil metros quadrados, de frente para o mar. O hotel terá 279 quartos, seis salas de convenções que podem ser unificadas, três salas de reunião, restaurante, piscina com borda infinita, sauna, SPA, além de academia.
Já a Rossi faz os ajustes finais para lançar o hotel que faz parte do complexo Rossi Multi, no município de Duque de Caxias, na Baixada.
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Novas unidades são possibilidades de ganho extra para comprador
Rio - Com os eventos internacionais de grande porte que a Cidade do Rio vai sediar nos próximos anos, surge mais uma opção para quem planeja investir no mercado imobiliário: a construção de hotéis. Esse negócio ganha fôlego e se torna boa opção para diversificar a carteira de investimentos. A afirmação é do diretor da Sawala Imobiliária, Sandro Santos, que vai vender o primeiro hotel que será construído pela Calper na orla da Praia do Recreio dos Bandeirantes. Construtoras como a Rossi e a NEP também atuam no segmento e contam com empreendimentos fora do Município do Rio.
Fachada do hotel Heritage que será construído na Praia do Recreio
Santos lembra ainda que as unidades hoteleiras podem ser comparadas a um plano de previdência privada, uma vez que geram renda extra mensal.
“No caso do Heritage, da Calper, é possível dar 15% de entrada e parcelar os 85% restantes em até 41 vezes”, explica o diretor da Sawala.
De acordo com o sócio-diretor da Calper, Ricardo Ranauro, o empreendimento será um hotel design butique, erguido em um terreno de mais de 3 mil metros quadrados, de frente para o mar. O hotel terá 279 quartos, seis salas de convenções que podem ser unificadas, três salas de reunião, restaurante, piscina com borda infinita, sauna, SPA, além de academia.
Já a Rossi faz os ajustes finais para lançar o hotel que faz parte do complexo Rossi Multi, no município de Duque de Caxias, na Baixada.
terça-feira, 7 de agosto de 2012
Com juros e poupança em queda, fundos de imóveis ganham atratividade
Dia -
Com a taxa básica de juros (Selic) em queda, já a 8% ao ano, a poupança com novas regras, que atrelam sua remuneração à Selic, e a bolsa de valores ainda sentindo efeitos da crise econômica, um tipo de investimento está mais atraente: os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Levantamento do siteFundo Imobiliário mostra que, atualmente, este tipo de investimento tem rendido líquido, em média, 0,65% ao mês.
Os FIIs são parecidos com "condomínios fechados", no qual um grupo de pessoas adquire, em conjunto, imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, que serão geridos pelo fundo. De acordo com a Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), nos FII o investidor compra cotas, um "pedaço" do empreendimento, e se torna sócio de um shopping, de um prédio ou de outro grande empreendimento.
Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essa forma de investimento, que surgiu em 1993, veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos imóveis, por não precisarem investir um alto capital para se vincularem a estes empreendimentos. Isso ocorre porque os fundos juntam os recursos de vários pequenos investidores em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Uma vez proprietário da cota, o investidor pode lucrar com os rendimentos (constituídos basicamente do aluguel pago pelos inquilinos) ou vendê-la para terceiros, ganhando com a valorização de forma semelhante a uma ação.
Conforme o consultor de investimentos Sergio Belezza, quanto mais baixa a taxa básica de juros, mais interessante fica a remuneração nos fundos, pois outros investimentos ficam menos atrativos enquanto os FIIs estão atrelados ao valor do mercado dos empreendimentos e do mercado de imóveis. "Estamos experimentando um momento muito bom, com alta rentabilidade, de 0,65% ao mês, e com a diminuição do rendimento da poupança, os investidores começaram a olhar para esses títulos. Da mesma forma que a poupança, não há cobrança de imposto de renda, o que é um diferencial", conta. Os shoppings, como o Pátio Higienópolis, são garantia de bons lucros. "A valorização é grande e as lojas estão sempre locadas', conta.
Vantagens x riscos
A CVM destaca que, dentre as vantagens dos FIIs estão a formação de uma carteira composta de empreendimentos que não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os pequenos (que aplicam valores a partir de R$ 1 mil). Para a comissão, esse tipo de investimento permite "ganhos de escala" uma vez é possível obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores já que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação.
Além disso, os custos da administração dos investimentos acabam diluídos entre todos os cotistas e fica possível fazer um investimento em imóveis sem que o investidor se preocupe pessoalmente com certidões, escrituras, recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI).
Quem investe nos FIIs, porém, deve estar atento aos riscos, já que o mercado imobiliário não deve ter a mesma valorização dos últimos anos. Conforme a CVM, uma retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação, que pode reduzir a receita de um fundo por causa dos imóveis vazios ou queda nos valores dos aluguéis.
"Esse investimento foi muito favorecido com a queda das taxas de juros, pois a rentabilidade foi maior que outros investimentos, já que não é esperada uma redução no preço dos imóveis no curto prazo", diz o professor de economia da Business School São Paulo (BSP) Fernando Fleury.
Para Fleury, embora os fundos tenham um risco menor do que ações, ainda são menos seguros do que outros investimentos como poupança e títulos do Tesouro. "O cotista tem que saber que a rentabilidade naquele ambiente de super valorização já não existe mais, mas o mercado de aluguel ainda se mantém aquecido, e parte dos rendimentos vem desse mercado". "O interessante é viver da renda que esses imóveis proporcionam com a locação, então o desaquecimento do mercado não nos preocupa, o mercado de imóveis estável também é muito interessante", completa Belezza Filho.
Como fazer
Quem quiser adquirir cotas precisa ter conta em uma corretora. Atualmente, há 78 fundos comercializados na Bovespa. O cotista tem que pagar uma taxa de administração, que varia de acordo com a corretora, mas em geral vai de 0,6% a 6% ao ano sobre o total investido.
De acordo com o Fundo Imobiliário, o capital de cada fundo pode ser comercializado na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista.
A compra de cotas pode ocorrer em dois momentos. Durante o lançamento do empreendimento, no chamado mercado primário, onde cada fundo estipula o número de cotas mínimas que o investidor deve comprar, ou no mercado secundário, no qual o investidor compra a cota de outra pessoa física ou jurídica. Nesse caso, não há um número mínimo de cotas que devem ser adquiridas.
Regras
Conforme a legislação sobre o assunto, cada fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros. O restante funciona como fluxo de caixa, valor que fica "guardado" para manter a atividade do fundo. Segundo a Bovespa, há uma remuneração repassada aos cotistas mensalmente.
O consultor Sérgio Belleza Filho diz que pessoas físicas são isentas da cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos e ganhos de capital, enquanto pessoas jurídicas que optam por esse tipo de investimento têm que pagar alíquota de 20%. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, também deverá pagar 20% de IR sobre o lucro.
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Os FIIs são parecidos com "condomínios fechados", no qual um grupo de pessoas adquire, em conjunto, imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, que serão geridos pelo fundo. De acordo com a Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), nos FII o investidor compra cotas, um "pedaço" do empreendimento, e se torna sócio de um shopping, de um prédio ou de outro grande empreendimento.
Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essa forma de investimento, que surgiu em 1993, veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos imóveis, por não precisarem investir um alto capital para se vincularem a estes empreendimentos. Isso ocorre porque os fundos juntam os recursos de vários pequenos investidores em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Uma vez proprietário da cota, o investidor pode lucrar com os rendimentos (constituídos basicamente do aluguel pago pelos inquilinos) ou vendê-la para terceiros, ganhando com a valorização de forma semelhante a uma ação.
Conforme o consultor de investimentos Sergio Belezza, quanto mais baixa a taxa básica de juros, mais interessante fica a remuneração nos fundos, pois outros investimentos ficam menos atrativos enquanto os FIIs estão atrelados ao valor do mercado dos empreendimentos e do mercado de imóveis. "Estamos experimentando um momento muito bom, com alta rentabilidade, de 0,65% ao mês, e com a diminuição do rendimento da poupança, os investidores começaram a olhar para esses títulos. Da mesma forma que a poupança, não há cobrança de imposto de renda, o que é um diferencial", conta. Os shoppings, como o Pátio Higienópolis, são garantia de bons lucros. "A valorização é grande e as lojas estão sempre locadas', conta.
Vantagens x riscos
A CVM destaca que, dentre as vantagens dos FIIs estão a formação de uma carteira composta de empreendimentos que não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os pequenos (que aplicam valores a partir de R$ 1 mil). Para a comissão, esse tipo de investimento permite "ganhos de escala" uma vez é possível obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores já que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação.
Além disso, os custos da administração dos investimentos acabam diluídos entre todos os cotistas e fica possível fazer um investimento em imóveis sem que o investidor se preocupe pessoalmente com certidões, escrituras, recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI).
Quem investe nos FIIs, porém, deve estar atento aos riscos, já que o mercado imobiliário não deve ter a mesma valorização dos últimos anos. Conforme a CVM, uma retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação, que pode reduzir a receita de um fundo por causa dos imóveis vazios ou queda nos valores dos aluguéis.
"Esse investimento foi muito favorecido com a queda das taxas de juros, pois a rentabilidade foi maior que outros investimentos, já que não é esperada uma redução no preço dos imóveis no curto prazo", diz o professor de economia da Business School São Paulo (BSP) Fernando Fleury.
Para Fleury, embora os fundos tenham um risco menor do que ações, ainda são menos seguros do que outros investimentos como poupança e títulos do Tesouro. "O cotista tem que saber que a rentabilidade naquele ambiente de super valorização já não existe mais, mas o mercado de aluguel ainda se mantém aquecido, e parte dos rendimentos vem desse mercado". "O interessante é viver da renda que esses imóveis proporcionam com a locação, então o desaquecimento do mercado não nos preocupa, o mercado de imóveis estável também é muito interessante", completa Belezza Filho.
Como fazer
Quem quiser adquirir cotas precisa ter conta em uma corretora. Atualmente, há 78 fundos comercializados na Bovespa. O cotista tem que pagar uma taxa de administração, que varia de acordo com a corretora, mas em geral vai de 0,6% a 6% ao ano sobre o total investido.
De acordo com o Fundo Imobiliário, o capital de cada fundo pode ser comercializado na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista.
A compra de cotas pode ocorrer em dois momentos. Durante o lançamento do empreendimento, no chamado mercado primário, onde cada fundo estipula o número de cotas mínimas que o investidor deve comprar, ou no mercado secundário, no qual o investidor compra a cota de outra pessoa física ou jurídica. Nesse caso, não há um número mínimo de cotas que devem ser adquiridas.
Regras
Conforme a legislação sobre o assunto, cada fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros. O restante funciona como fluxo de caixa, valor que fica "guardado" para manter a atividade do fundo. Segundo a Bovespa, há uma remuneração repassada aos cotistas mensalmente.
O consultor Sérgio Belleza Filho diz que pessoas físicas são isentas da cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos e ganhos de capital, enquanto pessoas jurídicas que optam por esse tipo de investimento têm que pagar alíquota de 20%. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, também deverá pagar 20% de IR sobre o lucro.
terça-feira, 31 de julho de 2012
Captação do novo fundo imobiliário da Kinea supera expectativas
Infomoney -
Já no primeiro dia, fundo que visa financiar projetos de incorporação residencial teve captação de mais de R$ 190 milhões
SÃO PAULO - O Kinea II Real Estate FII, novo fundo de investimento imobiliário lançado pela Kinea (empresa de investimentos do Itaú especializada em hedge funds, private equity e real estate) registrou captação de R$ 197,2 milhões na sua emissão. A captação inicialmente prevista era de R$ 150 milhões.
O fundo foi distribuído para clientes de alta renda, principalmente para o segmento private e para alguns investidores institucionais. “O sucesso da demanda deve-se ao bom momento econômico somado ao fato de já termos um produto semelhante, o Kinea I Real Estate FIP, que demonstra histórico da Kinea na execução de um mandato focado em desenvolvimento imobiliário”, diz Carlos Martins, responsável pela área imobiliária da Kinea.
O Kinea II Real Estate terá suas cotas negociadas na bolsa de valores. Portanto, outros investidores, que tiverem interesse em adquirir cotas desse fundo no mercado secundário, poderão comprar se houver vendedores disponíveis. Entretanto, a expectativa é que não haja grande liquidez neste mercado. "Este é um fundo com prazo de validade de 7 anos e tem uma característica diferente: ele não tem como objetivo remunerar o investidor com o recebimento dos alugueis, e sim com a incorporação de projetos e entrega de unidades prontas. Então temos uma expectativa de que o retorno comece a ser visto dentro de 4 a 5 anos", explica Martins.
O novo fundo busca investir em projetos de incorporação residencial, também podendo investir, em alguns momentos, em incorporações comerciais. "O fundo deve investir parte dos recursos em projetos desenvolvidos por seus atuais parceiros mas procurará também novos sócios incorporadores com histórico em seus mercados, podendo participar desde a aquisição do terreno. Com isso, o novo fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada", diz a Kinea.
Mínimo de R$ 100,5 mil
O investimento mínimo foi de 100 mil cotas por investidor, ou R$ 100,5 mil. Sua taxa de administração é de 2% ao ano, além da perfomance de 20% da rentabilidade que exceder o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) mais 6% a.a.. O fundo espera retorno de 12% a 14% ao ano acima da inflação.
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Já no primeiro dia, fundo que visa financiar projetos de incorporação residencial teve captação de mais de R$ 190 milhões
SÃO PAULO - O Kinea II Real Estate FII, novo fundo de investimento imobiliário lançado pela Kinea (empresa de investimentos do Itaú especializada em hedge funds, private equity e real estate) registrou captação de R$ 197,2 milhões na sua emissão. A captação inicialmente prevista era de R$ 150 milhões.
O fundo foi distribuído para clientes de alta renda, principalmente para o segmento private e para alguns investidores institucionais. “O sucesso da demanda deve-se ao bom momento econômico somado ao fato de já termos um produto semelhante, o Kinea I Real Estate FIP, que demonstra histórico da Kinea na execução de um mandato focado em desenvolvimento imobiliário”, diz Carlos Martins, responsável pela área imobiliária da Kinea.
O Kinea II Real Estate terá suas cotas negociadas na bolsa de valores. Portanto, outros investidores, que tiverem interesse em adquirir cotas desse fundo no mercado secundário, poderão comprar se houver vendedores disponíveis. Entretanto, a expectativa é que não haja grande liquidez neste mercado. "Este é um fundo com prazo de validade de 7 anos e tem uma característica diferente: ele não tem como objetivo remunerar o investidor com o recebimento dos alugueis, e sim com a incorporação de projetos e entrega de unidades prontas. Então temos uma expectativa de que o retorno comece a ser visto dentro de 4 a 5 anos", explica Martins.
O novo fundo busca investir em projetos de incorporação residencial, também podendo investir, em alguns momentos, em incorporações comerciais. "O fundo deve investir parte dos recursos em projetos desenvolvidos por seus atuais parceiros mas procurará também novos sócios incorporadores com histórico em seus mercados, podendo participar desde a aquisição do terreno. Com isso, o novo fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada", diz a Kinea.
Mínimo de R$ 100,5 mil
O investimento mínimo foi de 100 mil cotas por investidor, ou R$ 100,5 mil. Sua taxa de administração é de 2% ao ano, além da perfomance de 20% da rentabilidade que exceder o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) mais 6% a.a.. O fundo espera retorno de 12% a 14% ao ano acima da inflação.
domingo, 29 de julho de 2012
Maior problema de fundo imobiliário é imóvel mal avaliado
Exame -
Irregularidades são os menores dos problemas dos shopping centers dos fundos imobiliários, diz especialista
Shopping West Plaza: imóvel foi superavaliado antes de fundo ser lançado
São Paulo – Se o investimento em um único imóvel e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são, necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente nos rendimentos dos fundos.
É o caso do shopping West Plaza e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus cotistas, diz Belleza. “O mais preocupante é que sua garantia mensal de rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que realmente valia”, diz o especialista. “Nem com todo o crescimento do varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado”, opina.
O shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do fundo. “O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima. Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês”, diz Belleza.
Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi superavaliado. “É um shopping extremamente popular. Um dos maiores riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada demonstra que isso possa acontecer no curto prazo”, diz o especialista. O Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de São Paulo.
Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores. “Quem está errado é que deve ser punido”, diz Belleza.
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Irregularidades são os menores dos problemas dos shopping centers dos fundos imobiliários, diz especialista
Shopping West Plaza: imóvel foi superavaliado antes de fundo ser lançado
São Paulo – Se o investimento em um único imóvel e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são, necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente nos rendimentos dos fundos.
É o caso do shopping West Plaza e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus cotistas, diz Belleza. “O mais preocupante é que sua garantia mensal de rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que realmente valia”, diz o especialista. “Nem com todo o crescimento do varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado”, opina.
O shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do fundo. “O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima. Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês”, diz Belleza.
Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi superavaliado. “É um shopping extremamente popular. Um dos maiores riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada demonstra que isso possa acontecer no curto prazo”, diz o especialista. O Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de São Paulo.
Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores. “Quem está errado é que deve ser punido”, diz Belleza.
sexta-feira, 27 de julho de 2012
O verdadeiro risco de investir em shopping centers
Exame -
Quatro shoppings paulistanos com irregularidades pertencem a fundos imobiliários; veja como cotistas podem ser afetados e os cuidados ao investir nesse tipo de imóvel
Shopping Higienópolis foi multado em 3 milhões de reais, mas conseguiu liminar
São Paulo – As notícias que pipocaram acerca de irregularidades em shopping centers de São Paulo podem ter deixado muito cotista de fundo imobiliário apreensivo, e muito aspirante a investidor em dúvida. O real risco desse tipo de investimento pode passar batido para o investidor na hora de comprar as cotas de um fundo de shopping, mas existem algumas coisas que o cotista pode fazer para se cercar de cuidados e não se dar tão mal se um problema dessa natureza ocorrer.
Dentre os 28 shoppings com irregularidades apontados pela Prefeitura, cinco deles pertencem, ao menos em parte, a fundos imobiliários: Pátio Higienópolis, Mooca Plaza, Eldorado, West Plaza e Jardim Sul. Destes, apenas o Eldorado de fato já resolveu suas pendências com a Prefeitura. Todos, com exceção do West Plaza, que ainda está sendo fiscalizado, possuem liminares para funcionamento enquanto as pendências não são resolvidas. Isso significa que, por ora, os cotistas ainda não devem ver problemas. Porém, cada um desses casos ensina algumas lições sobre os riscos desse tipo de empreendimento.
As irregularidades relatadas referem-se a documentação incompleta, problemas no estacionamento e construções irregulares. “O investidor deve primeiro manter em mente que esses problemas são questões documentais, coisas que se resolvem com relativa facilidade”, diz o agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI) Arthur Vieira de Moraes, que acompanha o mercado de fundos imobiliários.
Shopping Pátio Higienópolis
O Shopping Pátio Higienópolis teria menos vagas do que as necessárias depois das obras de expansão iniciadas em 2010. O centro de compras já foi multado em 3 milhões de reais neste ano e poderia ser lacrado nesta sexta-feira caso não tivesse conseguido uma liminar para suspender o poder de sanção da prefeitura e as multas, impedindo o fechamento. O shopping defende que apenas após a conclusão das obras de ampliação será necessário elevar o número de vagas.
Isso significa que, enquanto durar a liminar, os cotistas do fundo da Rio Bravo que possui 25% do empreendimento estarão livres de baques, e se livrarão de uma bela dor de cabeça quando a situação das vagas for regularizada. O valor da cota do fundo chegou a cair de 615 para 577 reais em meados de junho, quando as notícias de irregularidades começaram a vir à tona. Contudo, nesta quinta-feira, o preço da cota já havia subido para 660 reais.
Shopping Mooca Plaza
O fundo CSHG Brasil Shopping, do Crédit Suisse Hedging-Griffo, detém 20% do Mooca Plaza, shopping que iniciou suas atividades em novembro do ano passado ainda sem alvará, além de não ter cumprido uma série de obras viárias. Em junho, o empreendimento foi multado em 205.000 reais, e conseguiu liminar válida até setembro para não ser fechado. De acordo com a assessoria de imprensa da BR Malls, que administra o empreendimento, as obras já foram concluídas e o processo de regularização, já iniciado, aguarda resposta do poder público.
Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.
Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul
O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com “Construções Irregulares”. Já o West Plaza tem problemas com “Construções Irregulares” e também com “Documentação Pendente”.
A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.
E se um desses shoppings realmente fechasse?
Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.
Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.
E se as multas forem efetivamente cobradas?
Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.
“Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio”, diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.
Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.
Cotista deve se manter próximo à gestão
De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.
“A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação”, diz Moraes.
O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. “É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo”, aconselha Moraes.
Falta de diversificação é o maior risco
Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. “Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário”, diz Moraes.
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Shopping Higienópolis foi multado em 3 milhões de reais, mas conseguiu liminar
São Paulo – As notícias que pipocaram acerca de irregularidades em shopping centers de São Paulo podem ter deixado muito cotista de fundo imobiliário apreensivo, e muito aspirante a investidor em dúvida. O real risco desse tipo de investimento pode passar batido para o investidor na hora de comprar as cotas de um fundo de shopping, mas existem algumas coisas que o cotista pode fazer para se cercar de cuidados e não se dar tão mal se um problema dessa natureza ocorrer.
Dentre os 28 shoppings com irregularidades apontados pela Prefeitura, cinco deles pertencem, ao menos em parte, a fundos imobiliários: Pátio Higienópolis, Mooca Plaza, Eldorado, West Plaza e Jardim Sul. Destes, apenas o Eldorado de fato já resolveu suas pendências com a Prefeitura. Todos, com exceção do West Plaza, que ainda está sendo fiscalizado, possuem liminares para funcionamento enquanto as pendências não são resolvidas. Isso significa que, por ora, os cotistas ainda não devem ver problemas. Porém, cada um desses casos ensina algumas lições sobre os riscos desse tipo de empreendimento.
As irregularidades relatadas referem-se a documentação incompleta, problemas no estacionamento e construções irregulares. “O investidor deve primeiro manter em mente que esses problemas são questões documentais, coisas que se resolvem com relativa facilidade”, diz o agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI) Arthur Vieira de Moraes, que acompanha o mercado de fundos imobiliários.
Shopping Pátio Higienópolis
O Shopping Pátio Higienópolis teria menos vagas do que as necessárias depois das obras de expansão iniciadas em 2010. O centro de compras já foi multado em 3 milhões de reais neste ano e poderia ser lacrado nesta sexta-feira caso não tivesse conseguido uma liminar para suspender o poder de sanção da prefeitura e as multas, impedindo o fechamento. O shopping defende que apenas após a conclusão das obras de ampliação será necessário elevar o número de vagas.
Isso significa que, enquanto durar a liminar, os cotistas do fundo da Rio Bravo que possui 25% do empreendimento estarão livres de baques, e se livrarão de uma bela dor de cabeça quando a situação das vagas for regularizada. O valor da cota do fundo chegou a cair de 615 para 577 reais em meados de junho, quando as notícias de irregularidades começaram a vir à tona. Contudo, nesta quinta-feira, o preço da cota já havia subido para 660 reais.
Shopping Mooca Plaza
O fundo CSHG Brasil Shopping, do Crédit Suisse Hedging-Griffo, detém 20% do Mooca Plaza, shopping que iniciou suas atividades em novembro do ano passado ainda sem alvará, além de não ter cumprido uma série de obras viárias. Em junho, o empreendimento foi multado em 205.000 reais, e conseguiu liminar válida até setembro para não ser fechado. De acordo com a assessoria de imprensa da BR Malls, que administra o empreendimento, as obras já foram concluídas e o processo de regularização, já iniciado, aguarda resposta do poder público.
Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.
Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul
O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com “Construções Irregulares”. Já o West Plaza tem problemas com “Construções Irregulares” e também com “Documentação Pendente”.
A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.
E se um desses shoppings realmente fechasse?
Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.
Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.
E se as multas forem efetivamente cobradas?
Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.
“Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio”, diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.
Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.
Cotista deve se manter próximo à gestão
De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.
“A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação”, diz Moraes.
O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. “É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo”, aconselha Moraes.
Falta de diversificação é o maior risco
Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. “Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário”, diz Moraes.
quinta-feira, 26 de julho de 2012
Como funcionam os certificados e os fundos imobiliários?
Exame -
Internauta quer saber como faz para investir em papéis atrelados a imóveis e fundos imobiliários
As CRIs servem para as construtoras anteciparem pagamentos e podem ser bem lucrativas
Pergunta da internauta Eduarda Novaes: Tenho interesse em comprar um imóvel, mas ainda teria que juntar mais dinheiro. Vocês poderiam me explicar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os fundos imobiliários? Onde posso encontrar esses produtos?
Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:
O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de crédito emitido por uma empresa securitizadora, baseado em contratos de financiamento, locação, arrendamento ou qualquer outro que tenha como objeto um imóvel para garantir o pagamento desse título.
Tomemos por exemplo uma construtora que vende na planta os apartamentos que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores financiam essa compra e assumem a obrigação de pagar parcelas mensais para a construtora, até a entrega das chaves.
Assim como comerciantes que descontam duplicatas ou cheques pré-datados para antecipar o recebimento, a construtora pode optar por vender esses recebíveis para terceiros, e assim receber à vista aquilo que teria que esperar dois anos. A maneira mais rápida de fazer essa operação é por meio da emissão de CRI. Para isso a construtora contrata uma securitizadora, que empacota os recebíveis nesse título.
Securitização é um estrangeirismo que significa transformar em “security” (valor mobiliário). Ou seja, as dívidas de todos aqueles que compraram os apartamentos da construtora na planta são transformadas num valor mobiliário, que é livremente negociado entre investidores.
O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.
Para investir diretamente em CRI você deve procurar o seu banco. Mas como você pode notar o assunto não é tão simples. Por isso, os CRI costumam ser oferecidos para investidores qualificados, com valor mínimo de 300.000 reais em aplicações financeiras, embora alguns bancos os ofereçam também para pequenos investidores.
Já os fundos imobiliários são negociados em Bolsa. Para investir, você deve procurar uma corretora de valores. Os FII, como são chamados, investem o dinheiro dos cotistas exclusivamente em negócios imobiliários, como lajes corporativas, condomínios logísticos, shoppings centers, entre outros, inclusive recebíveis imobiliários como o CRI.
O mais comum é que o fundo compre esses imóveis, os alugue e distribua aos cotistas os rendimentos auferidos com o aluguel. Esses rendimentos também são isentos de imposto de renda para pessoas físicas (desde que cumpridas algumas condições). Além disso, o investidor pode vir a ter lucro também com a valorização dos imóveis, que refletiria em valorização das cotas do fundo.
Existem também fundos imobiliários que investem apenas em recebíveis imobiliários, como os CRI. Essa pode ser uma boa alternativa para investir nesses títulos com valores menores, mais liquidez e deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRI a investir.
Fundo imobiliário é uma maneira simples e ágil de investir em imóveis, mas também oferece riscos. São investimentos de renda variável e podem gerar prejuízos ao invés do lucro inicialmente almejado.
Você mencionou que pretende comprar um imóvel. Talvez ativos de risco não sejam os mais indicados nesse momento. Por isso, antes de investir em CRI ou em FII sugiro que consulte um planejador financeiro.
*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.
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Internauta quer saber como faz para investir em papéis atrelados a imóveis e fundos imobiliários
As CRIs servem para as construtoras anteciparem pagamentos e podem ser bem lucrativas
Pergunta da internauta Eduarda Novaes: Tenho interesse em comprar um imóvel, mas ainda teria que juntar mais dinheiro. Vocês poderiam me explicar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os fundos imobiliários? Onde posso encontrar esses produtos?
Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:
O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de crédito emitido por uma empresa securitizadora, baseado em contratos de financiamento, locação, arrendamento ou qualquer outro que tenha como objeto um imóvel para garantir o pagamento desse título.
Tomemos por exemplo uma construtora que vende na planta os apartamentos que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores financiam essa compra e assumem a obrigação de pagar parcelas mensais para a construtora, até a entrega das chaves.
Assim como comerciantes que descontam duplicatas ou cheques pré-datados para antecipar o recebimento, a construtora pode optar por vender esses recebíveis para terceiros, e assim receber à vista aquilo que teria que esperar dois anos. A maneira mais rápida de fazer essa operação é por meio da emissão de CRI. Para isso a construtora contrata uma securitizadora, que empacota os recebíveis nesse título.
Securitização é um estrangeirismo que significa transformar em “security” (valor mobiliário). Ou seja, as dívidas de todos aqueles que compraram os apartamentos da construtora na planta são transformadas num valor mobiliário, que é livremente negociado entre investidores.
O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.
Para investir diretamente em CRI você deve procurar o seu banco. Mas como você pode notar o assunto não é tão simples. Por isso, os CRI costumam ser oferecidos para investidores qualificados, com valor mínimo de 300.000 reais em aplicações financeiras, embora alguns bancos os ofereçam também para pequenos investidores.
Já os fundos imobiliários são negociados em Bolsa. Para investir, você deve procurar uma corretora de valores. Os FII, como são chamados, investem o dinheiro dos cotistas exclusivamente em negócios imobiliários, como lajes corporativas, condomínios logísticos, shoppings centers, entre outros, inclusive recebíveis imobiliários como o CRI.
O mais comum é que o fundo compre esses imóveis, os alugue e distribua aos cotistas os rendimentos auferidos com o aluguel. Esses rendimentos também são isentos de imposto de renda para pessoas físicas (desde que cumpridas algumas condições). Além disso, o investidor pode vir a ter lucro também com a valorização dos imóveis, que refletiria em valorização das cotas do fundo.
Existem também fundos imobiliários que investem apenas em recebíveis imobiliários, como os CRI. Essa pode ser uma boa alternativa para investir nesses títulos com valores menores, mais liquidez e deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRI a investir.
Fundo imobiliário é uma maneira simples e ágil de investir em imóveis, mas também oferece riscos. São investimentos de renda variável e podem gerar prejuízos ao invés do lucro inicialmente almejado.
Você mencionou que pretende comprar um imóvel. Talvez ativos de risco não sejam os mais indicados nesse momento. Por isso, antes de investir em CRI ou em FII sugiro que consulte um planejador financeiro.
*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.
quarta-feira, 25 de julho de 2012
Grupo Pão de Açúcar começa a lucrar com imóveis
Exame -
Alexandre Vasconcelos foi nomeado CEO da nova divisão, que deve trazer resultados complementares ao negócio de varejo
Pão de Açúcar: investimento em imóveis já dá resultado (Vanderlei Almeida/AFP)
A GPA Malls & Properties, área do Grupo Pão de Açúcar que administra os ativos imobiliários da rede de varejo, começa a trazer retorno pela primeira vez na história da companhia: 98 milhões de reais em receita foram registrados no segundo trimestre deste ano. Como resultado, o grupo promoveu Alexandre Vasconcelos de diretor-geral a CEO da divisão.
“Cada loja aberta pelo Pão de Açúcar tem um potencial imobiliário imenso para ser explorado”, afirmou Enéas Pestana, presidente do Grupo Pão de Açúcar, durante a teleconferência de resultados da empresa hoje pela manhã. “Daqui para frente um dos nossos focos será buscar maneiras de explorar o nosso ativo imobiliário para que isso possa trazer resultados recorrentes para o grupo”, disse ele.
A divisão fechou contratos de permuta de terrenos com as construtoras Cyrela, RFM e Helbor para construção de três imóveis comercial e residencial em um total de Valor Geral de Vendas (VGV) de 796,2 milhões de reais. O maior deles, em parceria com a Cyrela, tem lançamento previsto para agosto e um VGV de 500 milhões de reais. Trata-se de um empreendimento com 399 apartamentos residenciais e 630 escritórios, localizado na avenida Brigadeiro Faria Lima, na capital Paulista.
“Estávamos trabalhando na nova divisão há cerca de quatro anos e, como o retorno é bem diferente ao de nosso negócio de varejo, nos estruturamos muito bem para começar a dar resultados frequentes daqui para frente”, afirma Vasconcelos.
Impacto nos resultados - O lucro do grupo no segundo trimestre ficou em 255 milhões de reais ante ganho de 91 milhões de abril a junho de 2011 – o lucro, excluído os ganhos com ativos imobiliários, ficaria em 159 milhões de reais.
O ebtida do grupo, de 692 milhões de reais sobe para 787 milhões de reais com a inclusão da divisão de permutas de terrenos. A geração de caixa ficou praticamente em linha com o esperado pelo mercado, segundo pesquisa da Reuters com oito analistas. A margem ebitda no período ficou praticamente estável, passando de 5,7 para 5,8%, excluindo resultados da divisão GPA Malls & Properties, que administra os ativos imobiliários da rede de varejo. Com os ativos imobiliários, a margem fica em 6,5%.
A companhia apurou uma receita líquida de vendas consolidada de 12,037 bilhões de reais no segundo trimestre, crescimento de 6,8% no comparativo anual e ligeiramente abaixo do esperado por analistas, de faturamento de 12,122 bilhões de reais.
Investimentos mantidos - Pestana deixou claro que os 1,8 bilhão de reais de investimentos previstos para este ano serão mantidos, especialmente no que se refere a crescimento de área de vendas. No primeiro semestre do ano passado, o grupo investiu 111 milhões de reais e no mesmo período deste ano 232 milhões de reais. “O que mostra nossa estratégia de concentrar esforços em uma expansão orgânica”, afirma Pestana.
Na área alimentar, a companhia encerrou a transformação de 65 lojas mini-mercado e agora foca na abertura de outas 19 lojas no próximo trimestre e outras 30 de outubro a dezembro – serão até 55 lojas no ano neste modelo. “Esse modelo de negócio tem se mostrado uma ótima alternativa em especial nas grandes cidades”, afirma José Roberto Tambasco, vice-presidente do GPA. Segundo Tambasco, o grupo ainda deve abrir, em agosto, um quarto hipermercado da rede, superando os planos do início do ano.
Na divisão Assaí, a margem ebitda passou de patamares de 1,5% para 3,8% neste período, reflexo de esforço da divisão em reduzir custos, adequar mix de produtos e lojas para atender clientes jurídicos - comerciantes. “Com isso, nosso ebtida evoluiu de 14 para 40 milhões de reais no segundo trimestre, tivemos crescimento de 10% nas vendas das mesmas lojas e uma redução de custo de 26%”, afirmou Belmiro Gomes, diretor de Atacado Autosserviço do grupo.
De acordo com Belmiro, a divisão saiu de um prejuízo para um lucro de 34 milhões de reais em um ano. O novo posicionamento na parte de expansão do Assaí também está seguindo as mudanças e sendo feito na abertura de lojas com área um pouco maior, que requer menor uso de mão-de-obra.
ViaVarejo - Na ViaVarejo, divisão que inclui Casas Bahia e Ponto Frio, uma loja piloto baseada no novo posicionamento de marca da divisão serviu como base para a transformação de outras 21 lojas da rede. “Com um novo mix de produtos, somos hoje o maior vendedor de tela LCD e LED por causa do novo conceito das lojas”, afirmou Raphael Klein, diretor presidente da empresa. Outras 60 lojas ainda devem ser abertas este ano.
Na Nova Pontocom, o crescimento do negócio ficou em 10%, incluindo vendas com atacado, e a divisão atingiu um patamar de receita de 4 bilhões de reais, tamanho de toda Globex quando incorporada ao GPA, em 2009, segundo German Quiroga, presidente executivo da Nova Pontocom. A briga por preço em um cenário mais competitivo, como o atual, não será uma opção. “Estamos preparados para competir, mas escolhemos pela rentabilidade aos acionistas”, diz ele.
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A GPA Malls & Properties, área do Grupo Pão de Açúcar que administra os ativos imobiliários da rede de varejo, começa a trazer retorno pela primeira vez na história da companhia: 98 milhões de reais em receita foram registrados no segundo trimestre deste ano. Como resultado, o grupo promoveu Alexandre Vasconcelos de diretor-geral a CEO da divisão.
“Cada loja aberta pelo Pão de Açúcar tem um potencial imobiliário imenso para ser explorado”, afirmou Enéas Pestana, presidente do Grupo Pão de Açúcar, durante a teleconferência de resultados da empresa hoje pela manhã. “Daqui para frente um dos nossos focos será buscar maneiras de explorar o nosso ativo imobiliário para que isso possa trazer resultados recorrentes para o grupo”, disse ele.
A divisão fechou contratos de permuta de terrenos com as construtoras Cyrela, RFM e Helbor para construção de três imóveis comercial e residencial em um total de Valor Geral de Vendas (VGV) de 796,2 milhões de reais. O maior deles, em parceria com a Cyrela, tem lançamento previsto para agosto e um VGV de 500 milhões de reais. Trata-se de um empreendimento com 399 apartamentos residenciais e 630 escritórios, localizado na avenida Brigadeiro Faria Lima, na capital Paulista.
“Estávamos trabalhando na nova divisão há cerca de quatro anos e, como o retorno é bem diferente ao de nosso negócio de varejo, nos estruturamos muito bem para começar a dar resultados frequentes daqui para frente”, afirma Vasconcelos.
Impacto nos resultados - O lucro do grupo no segundo trimestre ficou em 255 milhões de reais ante ganho de 91 milhões de abril a junho de 2011 – o lucro, excluído os ganhos com ativos imobiliários, ficaria em 159 milhões de reais.
O ebtida do grupo, de 692 milhões de reais sobe para 787 milhões de reais com a inclusão da divisão de permutas de terrenos. A geração de caixa ficou praticamente em linha com o esperado pelo mercado, segundo pesquisa da Reuters com oito analistas. A margem ebitda no período ficou praticamente estável, passando de 5,7 para 5,8%, excluindo resultados da divisão GPA Malls & Properties, que administra os ativos imobiliários da rede de varejo. Com os ativos imobiliários, a margem fica em 6,5%.
A companhia apurou uma receita líquida de vendas consolidada de 12,037 bilhões de reais no segundo trimestre, crescimento de 6,8% no comparativo anual e ligeiramente abaixo do esperado por analistas, de faturamento de 12,122 bilhões de reais.
Investimentos mantidos - Pestana deixou claro que os 1,8 bilhão de reais de investimentos previstos para este ano serão mantidos, especialmente no que se refere a crescimento de área de vendas. No primeiro semestre do ano passado, o grupo investiu 111 milhões de reais e no mesmo período deste ano 232 milhões de reais. “O que mostra nossa estratégia de concentrar esforços em uma expansão orgânica”, afirma Pestana.
Na área alimentar, a companhia encerrou a transformação de 65 lojas mini-mercado e agora foca na abertura de outas 19 lojas no próximo trimestre e outras 30 de outubro a dezembro – serão até 55 lojas no ano neste modelo. “Esse modelo de negócio tem se mostrado uma ótima alternativa em especial nas grandes cidades”, afirma José Roberto Tambasco, vice-presidente do GPA. Segundo Tambasco, o grupo ainda deve abrir, em agosto, um quarto hipermercado da rede, superando os planos do início do ano.
Na divisão Assaí, a margem ebitda passou de patamares de 1,5% para 3,8% neste período, reflexo de esforço da divisão em reduzir custos, adequar mix de produtos e lojas para atender clientes jurídicos - comerciantes. “Com isso, nosso ebtida evoluiu de 14 para 40 milhões de reais no segundo trimestre, tivemos crescimento de 10% nas vendas das mesmas lojas e uma redução de custo de 26%”, afirmou Belmiro Gomes, diretor de Atacado Autosserviço do grupo.
De acordo com Belmiro, a divisão saiu de um prejuízo para um lucro de 34 milhões de reais em um ano. O novo posicionamento na parte de expansão do Assaí também está seguindo as mudanças e sendo feito na abertura de lojas com área um pouco maior, que requer menor uso de mão-de-obra.
ViaVarejo - Na ViaVarejo, divisão que inclui Casas Bahia e Ponto Frio, uma loja piloto baseada no novo posicionamento de marca da divisão serviu como base para a transformação de outras 21 lojas da rede. “Com um novo mix de produtos, somos hoje o maior vendedor de tela LCD e LED por causa do novo conceito das lojas”, afirmou Raphael Klein, diretor presidente da empresa. Outras 60 lojas ainda devem ser abertas este ano.
Na Nova Pontocom, o crescimento do negócio ficou em 10%, incluindo vendas com atacado, e a divisão atingiu um patamar de receita de 4 bilhões de reais, tamanho de toda Globex quando incorporada ao GPA, em 2009, segundo German Quiroga, presidente executivo da Nova Pontocom. A briga por preço em um cenário mais competitivo, como o atual, não será uma opção. “Estamos preparados para competir, mas escolhemos pela rentabilidade aos acionistas”, diz ele.
terça-feira, 24 de julho de 2012
Investir em edifícios com heliporto é opção com potencial de crescimento
Estado de Minas -
Segurança, rapidez e conforto são alguns dos pontos destacados por quem aposta em empreendimentos com infraestrutura aeroportuária
Com o trânsito cada vez mais caótico e a diminuição das divisas e dos limites territoriais, a mobilidade, principalmente nos grandes centros urbanos, é uma questão que preocupa todos. No caso de empresários, que têm de se deslocar com maior frequência de uma cidade a outra, a solução para não perder tempo é investir em empreendimentos que contam com infraestrutura aeroportuária.
Com esse nicho de mercado em expansão, construtoras apostam nesse filão para atrair um seleto público. Uma das razões para isso é que, além dos aeroportos da Pampulha, de Confins e do Carlos Prates, apenas 10 heliportos, registrados na Agência Nacional de Aviação Civil (Anac), estão aptos a receber pousos e fazer decolagens.
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Especificamente quanto aos helicópteros, eles representam 12% da frota de aeronaves do Brasil e Minas Gerais ocupa o terceiro lugar em número de equipamentos (195). É o que mostram dados de uma pesquisa realizada em 2010 pela Associação Brasileira de Aviação Geral (Abag). Esse número é 105% maior que em 2004, mas, apesar do aumento, a quantidade de locais para pouso permanece a mesma desde então.
Consultor aeronáutico, o comandante José Paoliello reconhece que Minas precisa de empreendimentos públicos privados (EPP) para atender a carência de espaço para estacionamento e operação de aeronaves da aviação geral e executiva. “Os existentes estão superlotados e caros e temos, no Brasil, a segunda frota de aeronaves convencionais e a terceira de helicópteros”, destaca.
Com isso, executivos que vêm à capital fechar negócio têm dificuldade de descer na Região Central e precisam deslocar-se até os aeroportos. Esse é um dos motivos apontados pelo gerente de projetos da EPO Engenharia, Planejamento e Obras, Alexandre Rocha Simão, para que surgissem empreendimentos com infraestrutura aeroportuária, especificamente voltados para heliportos. “Além da questão da segurança e do trânsito, o crescimento do país e de sua economia são os principais fatores para o surgimento desse tipo de empreendimento”, justifica.
ESTRATÉGIA
A praticidade do heliporto é destacada por Simão, que caracteriza o helicóptero como um equipamento de porta a porta, “ou seja, a pessoa sai de casa e pousa no prédio de seu escritório, por exemplo”, diz o empresário, acrescentando que, na EPO, os heliportos entraram em pauta nos empreendimentos a partir de 2010.
Para o consultor de empresas Edson Garcia Bernardes, que investiu em uma unidade que conta com heliporto em Belo Horizonte, além do alto nível comercial do empreendimento, a infraestrutura aeroportuária foi decisiva no fechamento do negócio. “O helicóptero é um equipamento estratégico para resolver os problemas de segurança dos executivos e está modificando o cenário das metrópoles e de suas edificações”, observa.
A possibilidade de maior rapidez no transporte é a principal razão apontada por Bernardes em prol do heliporto. “Acrescenta uma alternativa a mais no transporte de executivos porque o trânsito está muito caótico. É um diferencial bastante positivo”, avalia o consultor.
Entre o público-alvo desse tipo de empreendimento, Simão aponta pessoas de maior poder aquisitivo e empresas com capital adequado ao alto preço do helicóptero e de sua operação e manutenção. “Por isso, em centros empresariais é comum a existência de heliportos.”
Nos empreendimentos que contam com heliportos, é necessário que sua instalação seja considerada na concepção, para que os custos e demais questões referentes a ele sejam levadas em conta em todas as etapas, como alerta o gerente de projetos da EPO Engenharia, Planejamento e Obras, Alexandre Rocha Simão. “Desde os projetos até as etapas de execução e vendas.”
Feito isso, os custos serão considerados nos orçamentos e o valor agregado pelo heliporto considerado para as vendas. “Outras questões que são fundamentais para a viabilidade de um heliporto são as rampas de aproximação e decolagem dos helicópteros, proximidade com outros heliportos, obstáculos no entorno, além de questões mais técnicas a serem analisadas pela Anac”, diz Simão.
O gerente de projetos informa que, em Minas Gerais, há 48 heliportos, 10 deles em Belo Horizonte. “Atualmente, a EPO tem dois empreendimentos comerciais com projetos de heliportos em desenvolvimento. Um deles é o Edifício Vista, a ser construído próximo à Avenida Raja Gabáglia e inserido no Complexo Paisagem, centro empresarial em fase de construção.”
Quanto aos tipos de aeronaves que podem pousar em heliportos, Simão lembra que não há restrição. “Desde que obedeçam às regras da Anac (peso x dimensão da aeronave). É necessário observar a capacidade de carga que o prédio suporta e qual o tamanho do maior helicóptero que vai pousar”, ressalva.
Consultor aeronáutico, o comandante José Paoliello informa que são necessários cuidados nesses espaços no que se refere à construção e segurança de edificações vizinhas. Mas, quanto a isso, ele informa que a legislação brasileira é muito completa, confiável e moderna. “Se a lei for seguida à risca, todos esses parâmetros serão atendidos dentro de um padrão internacional.”
De acordo com o consultor, o principal aspecto a ser levado em consideração diz respeito aos ruídos emitidos, o que está muito bem definido na legislação. “Quanto às edificações vizinhas, o cuidado maior deve ser das prefeituras, em atendimento aos seus planos de zoneamento e edificações”, diz.
SEGURANÇA
Por sua vez, Simão enumera uma série de cuidados que devem ser tomados depois da construção do heliporto. “É necessária manutenção, para que sejam mantidas as características básicas do heliporto e a segurança proposta no projeto junto à Anac. Além disso, é preciso haver um atendente treinado para casos de incidentes ou acidentes, como um bombeiro ou outra pessoa da brigada de incêndio.”
No local também devem ser mantidos equipamentos de primeiros socorros e de combate a incêndio, conforme exigência da Anac. “Com relação às edificações vizinhas, devem ser analisadas as questões de rampa, ruído e entorno. O cuidado que se deve ter é observar os horários de pouso e decolagem, a fim de analisar os impactos dos ruídos”, esclarece Simão.
Tendo atenção a esses aspectos, não há como ignorar a necessidade de empreendimentos com infraestrutura aeroportuária em Minas Gerais, especificamente na capital, segundo Simão. O desenvolvimento econômico alavanca esse cenário. “Belo Horizonte está hoje como São Paulo há alguns anos, em crescimento constante. Com isso, aumenta a expectativa de crescimento desse tipo de empreendimento.”
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Segurança, rapidez e conforto são alguns dos pontos destacados por quem aposta em empreendimentos com infraestrutura aeroportuária
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| Em BH, apenas 10 heliportos são registrados na Anac para pousos e decolagens |
Com o trânsito cada vez mais caótico e a diminuição das divisas e dos limites territoriais, a mobilidade, principalmente nos grandes centros urbanos, é uma questão que preocupa todos. No caso de empresários, que têm de se deslocar com maior frequência de uma cidade a outra, a solução para não perder tempo é investir em empreendimentos que contam com infraestrutura aeroportuária.
Com esse nicho de mercado em expansão, construtoras apostam nesse filão para atrair um seleto público. Uma das razões para isso é que, além dos aeroportos da Pampulha, de Confins e do Carlos Prates, apenas 10 heliportos, registrados na Agência Nacional de Aviação Civil (Anac), estão aptos a receber pousos e fazer decolagens.
O imóvel dos seus sonhos está no Lugar Certo! Clique e faça sua pesquisa agora!
Especificamente quanto aos helicópteros, eles representam 12% da frota de aeronaves do Brasil e Minas Gerais ocupa o terceiro lugar em número de equipamentos (195). É o que mostram dados de uma pesquisa realizada em 2010 pela Associação Brasileira de Aviação Geral (Abag). Esse número é 105% maior que em 2004, mas, apesar do aumento, a quantidade de locais para pouso permanece a mesma desde então.
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Consultor aeronáutico, o comandante José Paoliello reconhece que Minas precisa de empreendimentos públicos privados (EPP) para atender a carência de espaço para estacionamento e operação de aeronaves da aviação geral e executiva. “Os existentes estão superlotados e caros e temos, no Brasil, a segunda frota de aeronaves convencionais e a terceira de helicópteros”, destaca.
Com isso, executivos que vêm à capital fechar negócio têm dificuldade de descer na Região Central e precisam deslocar-se até os aeroportos. Esse é um dos motivos apontados pelo gerente de projetos da EPO Engenharia, Planejamento e Obras, Alexandre Rocha Simão, para que surgissem empreendimentos com infraestrutura aeroportuária, especificamente voltados para heliportos. “Além da questão da segurança e do trânsito, o crescimento do país e de sua economia são os principais fatores para o surgimento desse tipo de empreendimento”, justifica.
ESTRATÉGIA
A praticidade do heliporto é destacada por Simão, que caracteriza o helicóptero como um equipamento de porta a porta, “ou seja, a pessoa sai de casa e pousa no prédio de seu escritório, por exemplo”, diz o empresário, acrescentando que, na EPO, os heliportos entraram em pauta nos empreendimentos a partir de 2010.
Para o consultor de empresas Edson Garcia Bernardes, que investiu em uma unidade que conta com heliporto em Belo Horizonte, além do alto nível comercial do empreendimento, a infraestrutura aeroportuária foi decisiva no fechamento do negócio. “O helicóptero é um equipamento estratégico para resolver os problemas de segurança dos executivos e está modificando o cenário das metrópoles e de suas edificações”, observa.
| "Quando às edificações vizinhas, o cuidado maior deve ser das prefeituras, em atendimento aos seus planos de zoneamento", José Paoliello, consultor aeronáutico |
A possibilidade de maior rapidez no transporte é a principal razão apontada por Bernardes em prol do heliporto. “Acrescenta uma alternativa a mais no transporte de executivos porque o trânsito está muito caótico. É um diferencial bastante positivo”, avalia o consultor.
Entre o público-alvo desse tipo de empreendimento, Simão aponta pessoas de maior poder aquisitivo e empresas com capital adequado ao alto preço do helicóptero e de sua operação e manutenção. “Por isso, em centros empresariais é comum a existência de heliportos.”
DE OLHO NO VALOR AGREGADO
Antes de decidir por investir em prédios com heliporto, é bom levar em consideração itens como a seriedade do responsável pelo projeto
Antes de decidir por investir em prédios com heliporto, é bom levar em consideração itens como a seriedade do responsável pelo projeto
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Feito isso, os custos serão considerados nos orçamentos e o valor agregado pelo heliporto considerado para as vendas. “Outras questões que são fundamentais para a viabilidade de um heliporto são as rampas de aproximação e decolagem dos helicópteros, proximidade com outros heliportos, obstáculos no entorno, além de questões mais técnicas a serem analisadas pela Anac”, diz Simão.
O gerente de projetos informa que, em Minas Gerais, há 48 heliportos, 10 deles em Belo Horizonte. “Atualmente, a EPO tem dois empreendimentos comerciais com projetos de heliportos em desenvolvimento. Um deles é o Edifício Vista, a ser construído próximo à Avenida Raja Gabáglia e inserido no Complexo Paisagem, centro empresarial em fase de construção.”
Quanto aos tipos de aeronaves que podem pousar em heliportos, Simão lembra que não há restrição. “Desde que obedeçam às regras da Anac (peso x dimensão da aeronave). É necessário observar a capacidade de carga que o prédio suporta e qual o tamanho do maior helicóptero que vai pousar”, ressalva.
Consultor aeronáutico, o comandante José Paoliello informa que são necessários cuidados nesses espaços no que se refere à construção e segurança de edificações vizinhas. Mas, quanto a isso, ele informa que a legislação brasileira é muito completa, confiável e moderna. “Se a lei for seguida à risca, todos esses parâmetros serão atendidos dentro de um padrão internacional.”
De acordo com o consultor, o principal aspecto a ser levado em consideração diz respeito aos ruídos emitidos, o que está muito bem definido na legislação. “Quanto às edificações vizinhas, o cuidado maior deve ser das prefeituras, em atendimento aos seus planos de zoneamento e edificações”, diz.
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SEGURANÇA
Por sua vez, Simão enumera uma série de cuidados que devem ser tomados depois da construção do heliporto. “É necessária manutenção, para que sejam mantidas as características básicas do heliporto e a segurança proposta no projeto junto à Anac. Além disso, é preciso haver um atendente treinado para casos de incidentes ou acidentes, como um bombeiro ou outra pessoa da brigada de incêndio.”
No local também devem ser mantidos equipamentos de primeiros socorros e de combate a incêndio, conforme exigência da Anac. “Com relação às edificações vizinhas, devem ser analisadas as questões de rampa, ruído e entorno. O cuidado que se deve ter é observar os horários de pouso e decolagem, a fim de analisar os impactos dos ruídos”, esclarece Simão.
Tendo atenção a esses aspectos, não há como ignorar a necessidade de empreendimentos com infraestrutura aeroportuária em Minas Gerais, especificamente na capital, segundo Simão. O desenvolvimento econômico alavanca esse cenário. “Belo Horizonte está hoje como São Paulo há alguns anos, em crescimento constante. Com isso, aumenta a expectativa de crescimento desse tipo de empreendimento.”
terça-feira, 17 de julho de 2012
Quando a economia favorece os fundos imobiliários?
Exame -
Internauta quer saber como Selic e inflação afetam os fundos que investem em imóveis
Inflação controlada e Selic baixa favorecem a valorização das cotas dos fundos imobiliários
Pergunta da internauta Damiana Galli: Como a taxa de juros básica da economia, a Selic, e a variação do índice de inflação influenciam o comportamento dos fundos imobiliários?
Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:
Inflação e Selic estão sempre na mira do Banco Central do Brasil, que tem a missão de manter a inflação sob controle, dentro da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (atualmente 4,5% ao ano), e usa a taxa básica de juros (Selic) como principal instrumento de controle da inflação.
Todos querem estimular a economia e gerar crescimento, mais ninguém quer inflação alta. Essa difícil equação é a eterna preocupação do BC: encontrar a medida certa da taxa Selic para permitir crescimento sustentável, com inflação dentro da meta.
Toda vez que a inflação sobe o Banco Central aumenta a taxa Selic para encarecer o crédito, desestimular o consumo e frear a inflação. Até que a situação se normalize e a inflação comece a baixar. Aí os juros voltam a cair para estimular a economia e seguem caindo enquanto possível. Mas se o estímulo for demais a inflação volta e os juros precisam subir novamente. Sempre assim, em busca do equilíbrio, a taxa Selic vai subindo e descendo.
E os fundos imobiliários com isso?
No mercado dos ativos reais a demanda por imóveis vai ser maior ou menor conforme o ritmo da economia nacional. O preço dos imóveis e o valor dos aluguéis sobem nos momentos de expansão e caem quando a economia retrai. A Selic é um dos fatores que influenciam esses movimentos.
A negociação das cotas na bolsa (mercado secundário) também é impactada, principalmente em função do custo de oportunidade. Aplicações financeiras referenciadas no CDI (CDB, LCI, LFT etc) têm seus rendimentos atrelados à variação da taxa Selic. Essas aplicações definem o custo de oportunidade dos investimentos de renda variável.
Custo de oportunidade é um raciocínio que todo investidor consciente faz, comparando uma aplicação financeira de baixo risco com um investimento que possui riscos. Quer dizer, se ao aplicar meu dinheiro num CDB, por exemplo, terei rendimento de X% ao ano com risco muito baixo, só me interessa assumir os riscos maiores de um investimento se a minha perspectiva for de oportunidade de ganhar mais do que os mesmos X% da renda fixa.
Vejamos na prática. Um CDB que pague 100% do CDI no prazo de um ano deverá render 7,85% atualmente. Esse rendimento é tributado em 20% nesse prazo. Portanto, o rendimento líquido será de 6,28% ao ano. Sendo assim, investir dinheiro num mercado de risco (dentre eles os fundos imobiliários) só deve ser interessante se a expectativa de ganhos for superior a esse valor.
Quanto mais baixa a taxa Selic, menor é o custo de oportunidade, e os investidores em fundos imobiliários aceitam pagar mais caro pelas cotas. Nesse cenário, temos tendência de alta no mercado. O inverso também é verdadeiro: Selic alta “encarece” o custo de oportunidade e os investidores precisam pagar menos pelas cotas para obter rendimentos maiores que os da renda fixa. Ocorrerá tendência de queda no preço das cotas.
Mas atenção: tendência não é certeza de alta ou de baixa nos preços das cotas dos fundos imobiliários. Mercados são influenciados por “N” fatores, uns matemáticos e racionais, outros subjetivos e emocionais. O custo de oportunidade é uma medida racional de decisão de investimento, mas não é a única.
*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.
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Internauta quer saber como Selic e inflação afetam os fundos que investem em imóveis
Inflação controlada e Selic baixa favorecem a valorização das cotas dos fundos imobiliários
Pergunta da internauta Damiana Galli: Como a taxa de juros básica da economia, a Selic, e a variação do índice de inflação influenciam o comportamento dos fundos imobiliários?
Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:
Inflação e Selic estão sempre na mira do Banco Central do Brasil, que tem a missão de manter a inflação sob controle, dentro da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (atualmente 4,5% ao ano), e usa a taxa básica de juros (Selic) como principal instrumento de controle da inflação.
Todos querem estimular a economia e gerar crescimento, mais ninguém quer inflação alta. Essa difícil equação é a eterna preocupação do BC: encontrar a medida certa da taxa Selic para permitir crescimento sustentável, com inflação dentro da meta.
Toda vez que a inflação sobe o Banco Central aumenta a taxa Selic para encarecer o crédito, desestimular o consumo e frear a inflação. Até que a situação se normalize e a inflação comece a baixar. Aí os juros voltam a cair para estimular a economia e seguem caindo enquanto possível. Mas se o estímulo for demais a inflação volta e os juros precisam subir novamente. Sempre assim, em busca do equilíbrio, a taxa Selic vai subindo e descendo.
E os fundos imobiliários com isso?
No mercado dos ativos reais a demanda por imóveis vai ser maior ou menor conforme o ritmo da economia nacional. O preço dos imóveis e o valor dos aluguéis sobem nos momentos de expansão e caem quando a economia retrai. A Selic é um dos fatores que influenciam esses movimentos.
A negociação das cotas na bolsa (mercado secundário) também é impactada, principalmente em função do custo de oportunidade. Aplicações financeiras referenciadas no CDI (CDB, LCI, LFT etc) têm seus rendimentos atrelados à variação da taxa Selic. Essas aplicações definem o custo de oportunidade dos investimentos de renda variável.
Custo de oportunidade é um raciocínio que todo investidor consciente faz, comparando uma aplicação financeira de baixo risco com um investimento que possui riscos. Quer dizer, se ao aplicar meu dinheiro num CDB, por exemplo, terei rendimento de X% ao ano com risco muito baixo, só me interessa assumir os riscos maiores de um investimento se a minha perspectiva for de oportunidade de ganhar mais do que os mesmos X% da renda fixa.
Vejamos na prática. Um CDB que pague 100% do CDI no prazo de um ano deverá render 7,85% atualmente. Esse rendimento é tributado em 20% nesse prazo. Portanto, o rendimento líquido será de 6,28% ao ano. Sendo assim, investir dinheiro num mercado de risco (dentre eles os fundos imobiliários) só deve ser interessante se a expectativa de ganhos for superior a esse valor.
Quanto mais baixa a taxa Selic, menor é o custo de oportunidade, e os investidores em fundos imobiliários aceitam pagar mais caro pelas cotas. Nesse cenário, temos tendência de alta no mercado. O inverso também é verdadeiro: Selic alta “encarece” o custo de oportunidade e os investidores precisam pagar menos pelas cotas para obter rendimentos maiores que os da renda fixa. Ocorrerá tendência de queda no preço das cotas.
Mas atenção: tendência não é certeza de alta ou de baixa nos preços das cotas dos fundos imobiliários. Mercados são influenciados por “N” fatores, uns matemáticos e racionais, outros subjetivos e emocionais. O custo de oportunidade é uma medida racional de decisão de investimento, mas não é a única.
*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.
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