Contra arrastões, empresas oferecem alta tecnologia para condomínios

Folha.com -

A cidade de São Paulo teve ao menos 16 arrastões no ano (em 2011, ocorreram 24).

Cientes disso, as companhias de segurança buscam ampliar a participação no mercado residencial, que corresponde a 12% do consumo total de produtos do setor, segundo levantamento da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança).

O grupo Hanagá comercializa um sistema chamado "antiarrastão". Com o uso de modelos modernos de câmeras com softwares instalados detecta-se a movimentação em áreas "estratégicas", como a guarita ou a sala de segurança do condomínio.

Quando um botão de alarme é acionado ou alguém entra no ambiente, as imagens geradas são enviadas automaticamente à central de segurança da empresa.

"A transmissão de imagens permite que o cliente as visualize pelo telefone celular ou pela internet", acrescenta Ricardo Polli, diretor da Siemens, que também comercializa sistemas de monitoramento remoto.

Mauro de Lucca, gerente de integração de sistemas da G4S, ressalta que uma vantagem da "inteligência de vídeo é detectar um tumulto sem que o operador precise olhar as imagens continuamente."

"Pode-se programar a câmera para que, quando mais de três pessoas estão num local, soe um alarme", explica Kleber Reis, diretor da empresa Segprime.

"Uma opção para condomínios é uma câmera com infravermelho que faça gravação de imagens noturnas", completa Fernando Moreira, diretor de divisão de segurança eletrônica do grupo GR.

Marcelo Ponte, coordenador de marketing da Axis, fabricante de câmeras, cita alguns modelos que identificam a placa do carro ou que "corrigem" o excesso de iluminação provocado por um farol alto aceso.

João Palhuca, vice-presidente do Sesvesp (sindicato de empresas de segurança), recomenda que, antes de contratar uma empresa que elabore planos de segurança, o síndico exija dela no mínimo três atestados de capacidade técnica.

"Depois ele deve pedir para visitar empreendimentos para os quais ela prestou serviço, perguntar se tudo funciona bem e o que mudou após o projeto."

	Arte Folha

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Quadras e espaços de lazer devem ter regras para uso em comum

 Estado de Minas -

Acordos entre os moradores permitem que aparelhos sejam utilizados por todos sem abuso

Com a necessidade de praticidade, otimização do tempo e ainda de ter uma vida mais saudável, em muitos projetos imobiliários está prevista a implantação de quadras esportivas. Entretanto, quando a obra está pronta e os moradores começam a ocupar o condomínio, o uso do espaço tem de ser bem administrado, para que todos possam usufruir dele de forma organizada e segura.

Além das quadras de peteca, vôlei e poliesportivas, que há algum tempo fazem parte dos empreendimentos, o vice-presidente das administradoras de condomínio da CMI/Secovi-MG, Leonardo Mota Costa, nota que é comum encontrar hoje as de tênis. “Essas são, geralmente, de dois tipos: saibro ou cimento lisonda (piso emborrachado)”, conta.

Só para ter uma ideia em relação à manutenção desse espaço, Leonardo diz que, caso seja de saibro, a manutenção tem de ser realizada, praticamente, todos os dias, já que esse tipo de quadra tem um desgaste maior. “No caso das de lisonda, é menor, porque é um material mais resistente.”

Independentemente do tipo de quadra, seu uso tem de obedecer à vontade dos condôminos, por meio da criação de um regimento interno, conforme Leonardo Costa. “As regras de utilização, portanto, devem ser criadas em uma assembleia, que dará origem ao regimento”, conta.
Por isso, Leonardo Costa ressalta a importância de se terem normas de utilização benfeitas e claras, para evitar problemas. “Toda área de lazer em condomínio, especialmente a quadra, se não for bem gerenciada pode se transformar em foco muito grande de conflitos. O condomínio pode, inclusive, cobrar taxa de uso para cobrir a ma
nutenção do espaço”, diz.

O advogado Leonardo Costa diz que é preciso criar um regimento interno para o uso de quadras

Isso é necessário até mesmo porque, caso algum condômino se acidente por não terem sido tomados os devidos cuidados para que a quadra possa ser utilizada, o condomínio pode sofrer as consequências. “Qualquer defeito ou problema de manutenção é de responsabilidade do condomínio, que pode ser condenado a pagar indenização por omissão, danos morais, materiais ou pessoais”, adverte Leonardo.

SEGURO

Para se prevenir acerca de possíveis acidentes na quadra, caso ela não esteja em boas condições de uso, é essencial adotar medidas preventivas. “Além de realizar a manutenção corretamente, a recomendação é de que o condomínio faça um seguro contra acidentes pessoais para se resguardar. É importante, também, escolher fornecedores que ofereçam garantia de materiais ou de instalações e colocar avisos e sinais em locais de risco.”

Mas os condôminos também têm de fazer a sua parte para evitar transtornos, cumprindo o que foi estabelecido no regimento interno. Isso inclui respeitar as regras de utilização e as sinalizações. “Além de utilizar o bom senso e cuidar das crianças”, aconselha Leonardo Costa.

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Condôminos buscam alternativas para aliviar as despesas no fim do mês

Estado de Minas -

Soluções econômicas ainda ajudam, de quebra, a poupar a natureza

Placas para captação da energia solar já são realidade em grande parte dos edifícios residenciais e públicos de Belo Horizonte

Os custos para manutenção de um condomínio estão cada vez mais altos. Grandes atitudes e pequenos procedimentos podem fazer a diferença na hora de cotizar os gastos. O primeiro passo diz respeito à conscientização dos condôminos e ao convencimento de que algumas obras ou intervenções podem significar um bolso mais vazio, mas a colheita de frutos em pouco tempo.

Água, energia elétrica, gasto com pessoal, material de limpeza, segurança. Tudo isso está incorporado nas taxas condominiais. Estudar caso a caso e procurar soluções, com várias opções a serem aprovadas em assembleia, sempre resulta em economia, segundo o presidente do Sindicato dos Condomínios (Sindicon), Carlos Eduardo Alves de Queiroz. Ele lembra que a data-base dos empregados em condomínios é 1º de setembro e vem aí mais custos no boleto do morador.

Com algumas medidas, a economia é significativa no fim do mês. Uma delas é a instalação de hidrômetros individuais, já regulamentada em Belo Horizonte. Entretanto, é preciso estar atento. De acordo com o presidente do Sindicon, há empresas privadas que fazem o serviço, porém, caso o morador se torne inadimplente, o condomínio tem que assumir a dívida. O equipamento custa em torno de R$ 700 e o contratante do serviço paga mais R$ 8 pela emissão do boleto bancário. Algumas empresas chegam a instalar softwares que monitoram o gasto de água por apartamento e cobram o condomínio proporcional. A utilização de água de chuva para lavagem de áreas comuns e irrigação de jardins é também uma alternativa que vai engordar o caixa.

MANUTENÇÃO 

A modernização dos elevadores, outro item que puxa os custos para cima, pode garantir uma economia de 20%, segundo estudos do Sindicon. Para tanto, é preciso fazer troca de motores, aterramento para proteção do equipamento e chamadas digitais. É um equipamento caro, mas evita gastos constantes com manutenção, aquisição de novas peças, sem contar a energia. Ao contrário do que se pensa, desligar alguns elevadores em determinados períodos do dia ou da noite não economiza energia. “A chamada é digital e atende o acionamento, independentemente de se ter um ou dois equipamentos funcionando”, afirma Carlos Eduardo. “Isso no caso de prédios onde os botões de chamada são integrados – um só por andar, para todos os elevadores”, acrescenta.

A energia solar pode substituir a elétrica em banheiros, cozinhas e áreas de serviço, com grande economia no fim do mês. Em Belo Horizonte – que já foi considerada a capital com maior número de prédios que utilizam esse equipamento –, o aquecimento solar pode ser encontrado em edifícios residenciais e órgãos públicos.

A manutenção do prédio é essencial. Deixar fachadas descascando, pastilhas ou ladrilhos descolando pode gerar acidentes e notificações da prefeitura, elevando os gastos. O ideal é que as reformas ocorram em intervalos máximos de 10 anos. 

Mudança de atitude 
Reaproveitamento de material, reciclagem de lixo, opções de energia e uso racional da água podem fazer toda a diferença nas contas e na manutenção do condomínio

A consciência é o principal fator de economia para quem vive em condomínios. Separar os materiais recicláveis ou sujeitos a reaproveitamento no lixo doméstico, evitar vazamento de óleo nas garagens, fazer manutenção permanente das redes hidráulica e elétrica podem evitar gastos futuros ou inesperados, segundo o síndico Elimar Gonçalves, do Edifício Sandra, no Bairro União.

O presidente do Sindicon, Carlos Eduardo Queiroz, diz que bom senso ajuda a encontrar alternativas para manter um edifício em ordem

Belo Horizonte sempre foi conhecida como cidade das nascentes. São inúmeras as minas d’água em terrenos por toda a cidade. Muitas pessoas, ao passarem diante de algum prédio, já viram um cano jorrando água limpa para a boca de lobo mais próxima. “Em muitos casos, trata-se de minas sendo esvaziadas, mas que poderiam estar substituindo a água fornecida pelo setor público e diminuindo os custos de manutenção e limpeza em áreas comuns dos prédios”, afirma Carlos Eduardo Queiroz, presidente do Sindicato dos Condomínios (Sindicon).

Há outros que optam por poços artesianos, como o Edifício Nereu de Almeida, na Rua Guarani, no Centro de Belo Horizonte. Muitos prédios antigos contam com esse equipamento, uma vez que a falta de água na cidade era comum até os anos 1970. O Mercado Central, ponto turístico da capital, utiliza, há muito tempo, água de chuva para limpeza de áreas comuns.

O presidente do Sindicon apela para o bom senso das pessoas e sugere aos síndicos que elaborem projetos de reforma, manutenção ou de compra de equipamentos com várias alternativas. Eles devem também levar planilhas de custos às assembleias de seus condomínios e formar comissão para acompanhar a execução das propostas. “É preciso convencer os moradores de que alguns gastos significam economia constante no condomínio. Adquirir novos equipamentos, mais modernos e econômicos, pode fazer a diferença.”

LANÇAMENTO 

Bombas submersas vibratórias podem puxar 8 mil litros/dia de água usando a energia solar

Uma novidade nesse mercado é a bomba submersa vibratória, destinada ao abastecimento de água para poços, reservatórios e cisternas, acionada por energia solar, que está sendo lançada pela Indústria de Motores Anauger, de São Bernardo do Campo (SP). O produto funciona por meio de células fotovoltaicas, tecnologia que proporciona mais vazão, com menor potência. Em dias ensolarados, ela é capaz de bombear, em média, 8 mil litros/dia de água para os mais diversos fins, em parques, clubes, praias, condomínios residenciais e comerciais, além de sítios, chácaras e fazendas.

Segundo o diretor comercial da empresa, Marco Aurélio Gimenez, “é um produto que promete revolucionar o mercado”. A bomba dispensa o uso de bateria, o que permite água contínua enquanto houver luz solar.

Coleta seletiva

Para preparar o condomínio para a coleta seletiva, devem-se colocar algumas questões para a assembleia. É bom lembrar que existem empresas que prestam consultoria para a implantação de programa de reciclagem nos prédios:

» O lixo reciclável deverá ser separado por material ou apenas do lixo orgânico?
» Como essa separação será feita?
» Os funcionários do condomínio vão retirar o material reciclado dos apartamentos ou haverá uma lixeira grande, separada por material?
» Onde o lixo reciclável vai ser acondicionado até ser coletado?
» Quem vai fazer a retirada do lixo seletivo do condomínio?
» Há também empresas que prestam consultoria para o condomínio implantar um programa de reciclagem

Fonte: sindiconet.com.br

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Taxa de condomínio em atraso pode gerar ação judicial e indenização

Folha.com -
 

Com o aumento no número de ações de cobrança das taxas de condomínio, muitos síndicos e moradores ficam em dúvida sobre o que pode ou não ser feito quando o morador atrasa o pagamento.

Segundo levantamento do Secovi-SP (sindicato da habitação) feito nos fóruns da cidade de São Paulo, o número de ações judiciais desse tipo aumentou 28,2% em julho ante o mês anterior.

O advogado especializado em direito imobiliário Ricardo Longo afirma que é legal a prática de incluir o nome do devedor nos serviços de proteção ao crédito como SPC e Serasa: "A Justiça em geral dá ganho para o condomínio e obriga o 'mau pagador' a quitar a dívida".

Sobre o protesto da dívida em cartório, Roberto Cardoso, do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, diz que a legalidade da prática varia de um Estado a outro: "A jurisprudência mineira considera ilícita essa prática, apesar de ser adotada e aceita em outros Estados, como São Paulo".

Ele acrescenta que, para se incluir o nome de alguém na lista de proteção ao crédito, a medida deve constar obrigatoriamente da convenção de condomínio.

"Deve-se se utilizar a cobrança extrajudicial para cobrar o condômino com atraso."

Ricardo Longo lembra que o morador também pode entrar na Justiça caso se sinta constrangido com a cobrança.

Segundo ele, se colocarem uma lista com o nome dos devedores no elevador sem isso estar previsto na convenção, por exemplo, é possível pedir indenização. "A cobrança é indiscutível, mas o modo como isso é feito, não."

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Inquilino pode assumir funções administrativa e participar do conselho do prédio

Estado de Minas -

Segundo o advogado Rodrigo Lana, da CWR Terceirização e Condomínios, interpretação da lei permite que locatários sejam síndicos ou participem do conselho do prédio

Em condomínios, às vezes é difícil encontrar quem queira assumir as funções administrativas. Diante desse impasse e para abrir oportunidade para que mais pessoas possam participar da gestão do prédio, surge a dúvida: locatários ou parentes de proprietários podem ser conselheiros? O que diz a legislação sobre isso e qual lei aborda o assunto? De acordo com o advogado e gerente operacional da CWR Terceirização e Condomínios, Rodrigo Lana, a reposta à primeira pergunta é sim. Para isso, ele cita o artigo 1.356 do Código Civil, que diz que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três integrantes, eleitos pela assembleia. “O legislador optou por não estabelecer que tais membros sejam moradores ou proprietários. Portanto, entendemos que inquilinos ou parentes de proprietários também podem ocupar um cargo no conselho fiscal.”

E, mesmo sendo locatários, o poder de voto é igual ao dos proprietários que são conselheiros. “A lei não prevê restrições e, inclusive, estabelece que o síndico pode não ser condômino (artigo 1.347 do Código Civil). Existem profissionais e empresas que prestam serviço de síndico terceirizado, justamente pelo fato de o cargo poder ser ocupado por pessoa alheia ao condomínio”, explica Rodrigo Lana.

Apesar de ser permitido, o advogado constata que raras são as situações em que inquilinos se candidatam aos cargos de síndico ou conselheiro. “Via de regra, as decisões tomadas pelos administradores do condomínio versam sobre o patrimônio, o que está intimamente ligado aos proprietários. Nas assembleias, por exemplo, a participação de locatários costuma ser bem pequena.”

De acordo com Rodrigo Lana, em princípio, não há nenhuma vantagem para quem ocupa um cargo no conselho fiscal. Até porque dificilmente os conselheiros são remunerados. “No entanto, a pessoa pode se sentir satisfeita pelo fato de poder participar da administração do condomínio, contribuindo, com seus serviços, para que o patrimônio coletivo seja bem gerido.”

PRAZO

 Para quem quer se candidatar a um cargo no conselho, Rodrigo informa que a lei estabelece que a pessoa pode permanecer nele por um período não superior a dois anos, sendo mais comuns os mandatos de um ano. “Após isso, novos membros devem ser eleitos. Se, no entanto, a pessoa precisar deixar o cargo por razões pessoais (mudança de domicílio, por exemplo), ela pode solicitar o seu desligamento, deixando sua vaga livre para que um membro suplente assuma.”

Mas, antes de se candidatar ao cargo, é preciso fazer algumas considerações. Afinal, há uma série de responsabilidades inerentes à função e o candidato a um cargo na administração do condomínio deve estar bem ciente desses deveres e obrigações. “Essas pessoas lidarão, no seu dia a dia, com o patrimônio coletivo, administrando o dinheiro de outras pessoas. Por causa disso, devem ser zelosas e transparentes nos seus atos, pois podem vir a ser responsabilizadas, por exemplo, pelo emprego indevido das receitas do condomínio”, adverte Rodrigo.

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Qual a estrutura administrativa do seu condomínio?

Administradores.com - 

O corpo gestor do condomínio e as suas responsabilidades perante a legislação

A eleição do síndico e dos Conselheiros é sempre um fato marcante na vida condominial. O artigo 1347 do Novo Código Civil define que a Assembléia escolherá um síndico para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se, o síndico pode ser condômino, locatário, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações.

O síndico, sem exceções, deve ter ciência da responsabilidade civil e criminal que o novo Código Civil trouxe para a função.

A administração de bens da massa condominial enseja ao síndico várias responsabilidades, entre elas a obrigatoriedade de prestar contas de sua Gestão aos condôminos, que nele depositaram confiança, elegendo-o.

Esta obrigação, Conforme Art. 1.348 da Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 (Novo Código Civil) é anual e deve ser realizada em Assembléia e, não o fazendo, poderá ser exigido em juízo a prestação dessas contas bem como o repasse do saldo, se apurado divergente.

Assim como o Síndico a eleição dos Conselheiros também é definida por lei específica, com a entrada em vigor do Novo Código Civil, muitos juristas do Direito Condominial entenderam que a Lei do Inquilinato 4591/64 foi derrogada a partir de 2003, ou seja, no contexto jurídico, pode ser entendido como a forma de extinguir uma lei parcialmente, ou seja, parte de determinada lei continua a viger, enquanto parte dela se extingue com a entrada em vigor de uma nova lei.

Desta forma, ainda que o Novo Código Civil não faça referência à figura do Conselho Consultivo, não significaria o seu desaparecimento, vez que a nova Lei não estabeleceu tal fato, apenas complementando o Corpo Gestor do Condomínio, ou seja, estabelecendo a figura do síndico, do Conselho Consultivo composto por três membros (artigo 23 da Lei n. 4591/64) e um Conselho Fiscal também composto por três membros (Art. 1353 do NCC)

Considerando a legislação, tornam-se claramente perceptíveis diferentes atribuições, forma de escolha e períodos de mandatos, deixando clara a formação do Corpo Gestor Condominial, como segue:

Síndico

No artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro vêm elencados os deveres do síndico.

De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar a assembléia dos condôminos; representar ativa e/ou passivamente o condomínio em juízo ou fora dele nos atos necessários à defesa dos interesses comuns; informar à assembléia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; fazer valer e cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembléia; elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos o pagamento das cotas, bem como impor e cobrar multas devidas; realizar o seguro da edificação; prestar contas à assembléia anualmente e quando for exigido; conservar e guardar as partes comuns; zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.

Na omissão do síndico no cumprimento de algum dos deveres poderá ensejar em alguns casos responsabilidade pessoal da pessoa do síndico, inclusive o descumprimento poderá implicar na destituição do síndico, que poderá ser deliberada em assembléia geral. Constatando-se dano efetivo a condôminos ou a terceiros por desídia ou culpa do administrador, poderá ele ser responsabilizado civilmente.

A lei deixa clara a submissão do síndico às decisões assembleares, pois ele não está em situação privilegiada perante os demais condôminos. As regras dispostas na convenção, no regimento interno e as decisões de assembléias devem ser cumpridas por todos.

Conselho Consultivo

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

"Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

Nota-se que o Art. 23 da Lei 4591/64 deixa explícito que os membros que comporão o Consultivo deverão ser condôminos, ou seja, proprietários.

Conselho Fiscal

Conforme Art.1356 do Novo Código Civil poderá haver, sem obrigatoriedade, um Conselho Fiscal, composto por três membros que não precisam necessariamente ser condôminos, ou seja, proprietários, que será eleito pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, tendo como competência emitir parecer sobre as contas do Síndico e nada mais. Seu mandato também poderá ser no mesmo período do Síndico, podendo, assim também ser o elo entre uma gestão e outra.

Observa-se que ambos os conselhos são extremamente importantes à administração do condomínio, pois enquanto um auxilia o síndico nos atos administrativos o outro fiscaliza a execução financeira da gestão.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Sérgio Paulo, sócio da Indep Auditores, empresa que atua no segmento de Auditoria em Condomínios destaca que se tornou natural e habitual a contratação pelos condomínios de Auditoria Preventiva para analisar com independência as pastas mensais, permitindo que tanto o Síndico quanto os Conselheiros possam consolidar uma prestação de contas de forma segura e transparente.

De um modo geral, é dever do bom condômino, participar ativamente da vida condominial, participando das assembléias, escolhendo bem seus representantes, propondo melhorias e fiscalizando indiretamente a boa execução administrativo-financeira, para que toda a gestão seja proativa.

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Assaltos a condomínios: o que fazer e como evitar

Imovelweb -

Moradores devem se unir pela segurança e observar se a portaria está cumprindo as normas primordiais.

A cada 11 dias, um prédio de São Paulo é vítima dos bandidos. Com este ritmo, 2012 já ultrapassou os dados do ano passado e pode bater o recorde de 24 casos registrados em 2010. Antigamente, apenas condomínios de luxo sofriam com esse problema, mas hoje não há um perfil preferencial para ser alvo dos assaltantes. O que fazer, então, para evitar esse tipo de situação?

Jorge T. Margueiro, diretor operacional da GS Terceirização, diz que todo condomínio que deseja manter a segurança precisa da implantação de um projeto específico para este fim, que inclui avaliação da estrutura física, equipamentos, monitoramento 24 horas por vídeo (que por si só inibe a atuação de alguns bandidos) e conscientização dos moradores, além de barreira perimetral, sensores infravermelhos, luzes de presença, sistemas de comunicação ágil e eficaz entre outros.

Margueiro ressalta ainda que o porteiro é parte essencial na segurança preventiva do local, dessa forma, entre outras funções, todo porteiro deve conhecer e cumprir as regras de segurança do condomínio, além de controlar, de acordo com o estatuto, o acesso de visitantes, portadores de serviço e veículos. “Uma das formas mais comuns utilizadas pelos criminosos para ter acesso ao condomínio é através da abordagem com o pretexto da prestação de serviços. Para que isso não aconteça, os condôminos devem avisar o porteiro sempre que estiverem esperando algo ou alguém. Se não houver notificação, o acesso de estranhos não poderá ser liberado”, orienta o especialista.

Moradores unidos e atentos

Outra dica é que os condôminos estejam atentos aos próprios vizinhos, e à qualquer movimentação suspeita, além de observar se a portaria e os funcionários de zeladoria e limpeza, além dos prestadores de serviço particulares dos moradores, estão seguindo as normas de segurança corretamente.

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Vida de condomínio: Olhos atentos à segurança

Estado de Minas -

Substituir porteiros por vigilância eletrônica é tema polêmico em prédios, segundo o presidente da Associação Brasileira de Condôminos (Abcon), Helbert Silva

Em boa parte dos casos, para conter despesas, alguns condomínios optam pela substituição do porteiro por equipamentos eletrônicos. Principalmente em edifícios com poucos moradores, a alternativa é escolhida para economizar. Entretanto, essa escolha pode trazer insegurança aos condôminos. Por isso, é preciso pesar bem antes de se decidir pela troca.

O presidente da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Helbert Silva, diz que é uma tendência a utilização de recursos eletrônicos nas mais diversas atividades. No entanto, ele faz um alerta: “É primordial reconhecer que segurança é uma questão social e, portanto, de grande complexidade. O simples fato de instalar recursos eletrônicos como solução para a segurança condominial é decisão simplória”, avalia.

De acordo com ele, instalar câmaras e interfones não impede o roubo ou outro ato ilícito, apesar de contribuir para solucionar o caso. “Substituir os porteiros por alternativas eletrônicas, consequentemente, é uma questão polêmica. Existem porteiros e porteiros. É preciso saber sobre o conceito, perfil, atribuições, qualificações, expectativas e objetivos relacionados à atividade”, pondera Helbert Silva.

Sendo assim, para avaliar a melhor alternativa para o condomínio, é necessária a elaboração de um plano de segurança para o ambiente, conforme o presidente da Abcon. “Considerando análise de riscos e vulnerabilidade, política de segurança, administração e monitoração da segurança, soluções corporativas, eventos de sensibilização e informações concernentes, plano de ação preventivo e corretivo, análise da responsabilidade civil do condomínio, entre outros.”

Helbert Silva ressalta que substituir porteiros por alternativas eletrônicas, ou utilizar ambos os recursos, não é uma simples decisão operacional. “É, antes de tudo, um estudo e decisão estratégicos. O que deve ser evitado é fazer uma simples comparação entre pessoas e equipamentos como solução definitiva”, diz.

AJUDA 

Antes de decidir sobre a melhor solução, o presidente da Abcon diz que é fundamental pesquisar o tema e consultar especialistas em segurança. “Além de criar uma comissão de segurança no condomínio e realizar assembleias para tratar especificamente do assunto”, acrescenta Helbert.

Quando for deliberar sobre o assunto, é preciso entender que esta é, também, uma questão jurídica, que pode ou não ser relacionada à atribuição de responsabilidade ao condomínio ou ao loteamento fechado pelos danos afins. “O que deve ser detalhadamente observado e analisado antes da decisão”, adverte o presidente da Abcon.

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Como lidar com inadimplentes no conselho fiscal do prédio

Estado de Minas - 

O advogado Marcos Resende recomenda que o condomínio estabeleça sanções no conselho fiscal

Um das dúvidas que pode ser comum em condomínios é a participação de moradores que estão inadimplentes no conselho fiscal do prédio. Para solucionar a questão, é preciso analisar a situação em que está o devedor, ou seja, se houve acordo para saldar o débito e se este está sendo cumprido. De acordo com Marcos Campos Resende, especialista em direito civil e sócio da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, a resposta é sim.

Caso o condômino esteja inadimplente e sequer tenha negociado a dívida, o advogado cita que o artigo 1.335 do Código Civil dispõe que são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja quite com o condomínio. “Analisando-se essa disposição legal, cabe a interpretação no sentido de que, estando o condômino inadimplente, não podendo votar e nem mesmo participar das assembleias, não poderia também fazer parte da chapa do conselho”, diz Marcos Resende.

Mas pode ocorrer, também, de o conselheiro ficar em débito com o condomínio, o forçará uma solução, conforme o advogado. “Havendo inadimplência de qualquer integrante do conselho fiscal, o síndico ou um quarto dos condôminos pode convocar assembleia visando sua destituição”, conta. Nesse caso, por analogia ao artigo 1.349 do Código Civil, será exigida a concordância da maioria absoluta dos condôminos. “De qualquer forma, a convenção de condomínio pode e deve estabelecer regras para essas e outras situações, dispondo minuciosamente sobre as atribuições e deveres do síndico e do conselho fiscal”, recomenda Marcos Resende.

Para evitar discussões e conflitos sobre o que é ou não permitido ao condômino inadimplente, o recomendável é que a convenção de condomínio estabeleça com clareza as sanções e limitações aplicáveis a ele, como aconselha Marcos Resende. “Ela é a norma que deve regular as relações entre os condôminos, dispondo sobre seus direitos e obrigações”, explica.

REGISTRO O advogado conta que a convenção de condomínio é de observância obrigatória, razão pela qual se recomenda sua atualização. “Alguns condomínios não se preocupam em revisar a convenção para adequá-la às reais necessidades dos moradores. Outros a alteram, mas se esquecem de registrá-la no cartório de imóveis, tal como determina o artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil. Se esses simples aspectos fossem observados, muitos conflitos seriam evitados.”

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Mudanças de moradores devem respeitar regras dos condomínios

Estado de Minas - 

Todo condomínio tem regras para a boa convivência. Uma delas diz respeito ao transporte de móveis e eletrodomésticos dentro do prédio. O problema é quando o horário estabelecido não é compatível com a disponibilidade do futuro morador. Aí fica a dúvida de como resolver a questão e do porquê são estipulados aqueles determinados períodos para fazer uma mudança ou a entrega de mercadorias.

Como é o síndico o responsável pela administração de um condomínio, alguns podem pensar que cabe somente a ele definir quando pode ser feito esse transporte. Entretanto, o síndico profissional e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, esclarece que a convenção de condomínio, normalmente, prevê que, em casos omissos, o síndico poderá estabelecer determinadas regras. “Unilateralmente ou em conjunto com o conselho fiscal-consultivo, desde que compatíveis com a convenção e o regimento interno”, diz.

Isso porque no artigo 1.348 do Código Civil brasileiro não está previsto como competência do síndico a estipulação unilateral de regras. “Os critérios de mudança, geralmente, estão previstos na convenção de condomínio, regimento interno ou assembleia e variam conforme a necessidade e tipo de condomínio: residencial, comercial ou misto”, esclarece Guilherme Gonçalves.

Se diretrizes do prédio são omissas, caberá ao síndico estabelecer horário para o transporte de móveis pelos moradores, segundo o diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves

Sendo assim, a decisão de datas e horários de mudança está especificada na convenção de condomínio ou no regimento interno. “Porém, se tais documentos normativos não estabelecerem tal regra, normalmente passa-se para a assembleia, que, por meio do voto da maioria, estipulará a nova regra, que valerá para todos os moradores, tanto para a entrada quanto para a saída do condomínio.”

Para deliberar sobre o assunto não é necessário um quórum específico. A decisão pode ser tomada por todos os presentes em assembleia e aprovada por maioria simples dos votos, constantes em lista própria, como conta Guilherme Gonçalves. Entretanto, se mesmo definida a regra houver a impossibilidade total de mudança no horário estabelecido pelo condomínio, o futuro morador deverá designar uma pessoa para ficar responsável pelo trabalho, como acrescenta o diretor administrativo da GR Condomínios.

CONTRATEMPO 

Mas, se mesmo cumprindo os horário e datas o morador esbarrar na impossibilidade de mudança ou transporte de produtos porque os elevadores estão com defeito, é preciso que seja apurada de quem é a responsabilidade pelo fato, conforme Guilherme. “Todo condomínio que tem elevador e contrato de manutenção está sujeito a paradas para manutenção e, nesse caso, não pode ser responsabilizado financeiramente.”

Caso seja comprovada negligência, o custo da mudança será de responsabilidade da administração do prédio. “Se o condomínio não tem contrato de manutenção do elevador e/ou está comprovada má administração e omissão no reparo ou quanto à autorização de conserto junto à empresa responsável, o ônus pelo ressarcimento dos custos da mudança recairá totalmente sobre a administração do condomínio”, esclarece Guilherme Gonçalves.

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Saiba quem deve ser reponsabilizado pelas infiltrações no condomínio

Estado de Minas - 

Juliana Costa Oliveira Miranda, advogada da Sindicon, diz que é indispensável manutenção periódica pelo condomínio e moradores para evitar problemas

Infiltrações acarretam transtorno para os moradores de um imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. Por si só, a questão não é fácil de resolver. Entretanto, quando resta a dúvida sobre de quem é a responsabilidade para sanar o problema, a situação pode demorar a ser resolvida. Um desses casos é quando a infiltração tem origem na janela do prédio. Para que isso não aconteça, a advogada e sócio-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, diz que é indispensável manutenção periódica. “Os materiais usados para a devida vedação perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência de calor e chuva”, informa.

No caso de infiltração originada da fachada, seja ela revestida ou não, cabe ao condomínio sanar o problema, conforme Juliana Miranda. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados”, conta.

Mas há situações em que o problema surge pela falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Nesse caso, a responsabilidade recairá sobre o condômino, conforme Juliana. “Também vale destacar a atenção para a instalação correta das esquadrias, principalmente nos casos dos prédios com construção mais antiga, que optam pela troca sem danificar a alvenaria”, acrescenta.

Para apurar de quem é a responsabilidade pela resolução do problema, é preciso considerar o que diz a legislação. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio). Certamente que o laudo emitido por profissional habilitado será responsável por criar melhor convencimento e segurança das partes”, analisa Juliana Miranda.

Se houver processo judicial e o juiz considerar a necessidade de comprovar as alegações sobre as infiltrações, será necessária uma perícia, a ser designada pelo Judiciário, como informa a advogada. Caso caiba ao condomínio resolver o problema, a demora em solucioná-lo implica mais ônus aos condôminos, de acordo com Juliana.

DANOS Além de perdas financeiras e materiais, o condomínio poderá ter de indenizar o condômino por prejuízos morais. “Avaliando o lado pessoal do morador, ele poderá sofrer vários danos, inclusive à sua saúde e abalo moral. Tudo isso será avaliado pelo Judiciário e poderá ser passível de indenização, momento em que os custos sofrerão acréscimo de ordem de dano moral.”

Quem se sentir prejudicado, e na impossibilidade de solução pacífica e amigável, deverá recorrer à Justiça para resguardar seus direitos. “Contudo, o condômino, bem como o condomínio, caso tenham condição de proceder com os reparos, após notificação expedida ao responsável, poderá providenciar a execução dos serviços e, estando bem documentados, acioná-los por meio de ação de cobrança”, informa Juliana Miranda.

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Criatividade também na gestão de condomínios

O Globo -

Entre decretos municipais e leis, síndicos precisam inovar para conseguir recursos extras

 

O aluguel de espaços para publicidade e equipamentos de uma empresa de telefonia garante uma renda extra de cerca de R$ 16 mil mensais ao condomínio Jardim Nova Barra. Receita que o síndico Jorge Galvão usa para pagar o décimo terceiro dos funcionários, em obras de emergência e que ainda ajuda nas despesas. Com isso, os moradores pagam taxa mensal considerada baixa para a região, cerca de R$ 800, e não sabem o que é cota extra. O que o síndico não sabe é se suas boas ideias, implementadas ali há cinco anos, continuarão rendendo esse dinheirinho a mais por muito tempo.

É que dois decretos municipais publicados recentemente envolvem exatamente a questão de aluguel de espaços para a publicidade e antenas de telefonia celular mexendo diretamente com as contas dos condomínios que lucram com essas práticas. O Rio Limpo proibiu, desde maio, a publicidade em fachadas e empenas cegas e outdoors e letreiros em coberturas de prédios. Por enquanto, a regra só vale para a Zona Sul e o Centro, mas ainda este mês deve ser estendida à região da Barra. Já o decreto 34.622, de outubro do ano passado, regulamenta a instalação de antenas de telefonia celular, proibindo-as em marquises e fachadas de prédios na orla, em áreas de risco e de proteção ambiental; e permitindo sua instalação apenas na laje da cobertura, desde que respeitem a distância horizontal mínima de 30 metros em relação a outra edificação com altura superior. A regra só deveria começar a valer a partir de outubro, quando termina o prazo dado pela prefeitura para que as empresas de telefonia se adaptem. Mas, na semana passada, a Secretaria municipal de Ordem Pública retirou a primeira antena em situação irregular, no Joá.

Como o Jardim Nova Barra é um condomínio apenas de casas, Galvão acredita que se manterá dentro da lei:

— A publicidade está em uma torre, na entrada do condomínio, voltada para a Avenida das Américas. E o equipamento de distribuição de telefonia é como um armário que fica dentro do condomínio. Então, acredito, e espero, que possa continuar tudo como está.

Vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider acompanha de perto a aplicação da nova legislação e sugere aos síndicos criativos que fiquem atentos às leis e regras de convivência do condomínio:

— Os síndicos devem validar, em assembleia, qualquer novo tipo de arrecadação, para que não se criem no condomínio correntes contrárias de pensamento.

Mas, com tantas dificuldades para inovar, será que ainda há meios de ganhar mais? Alguns condomínios da cidade provam que sim. Na Tijuca, por exemplo, a síndica Wanda Chagas resolveu aproveitar o boom imobiliário e lucrar com um apartamento de porteiro, que há mais de dez anos não era usado. Conseguiu um inquilino que bancasse as obras necessárias e aumentou a receita do prédio.

Com o lixo também é possível lucrar. Num condomínio em Jacarepaguá, o entulho orgânico é recolhido, transformado em adubo e vendido aos próprios moradores. Na Barra, o reciclável (papel, vidro, alumínio e plástico) é separado e negociado para cooperativas. Boas ideias prontas para serem copiadas.

Jardim feito de "lixo" mostra que a boa gestão é sinônimo de economia

A reciclagem e venda de lixo é realmente uma das alternativas mais utilizadas pelos condomínios. No Fazenda Passaredo, em Jacarepaguá, a economia proporcionada pelo lixo chegou a R$ 60 mil. Ali, foi criado um Centro de Meio Ambiente, em que é feito o processo de compostagem de todo o lixo orgânico da varreção das ruas. Plantas jogadas fora pelos moradores das 350 casas do local também são recolhidas e geram novas mudas, que assim como o adubo produzido pela compostagem, são vendidas para os moradores.

— Mas as primeiras mudas foram usadas para fazer os 1.500 metros quadrados de jardins do condomínio. Apenas com isso, economizamos R$ 60 mil — conta Aparecida França, coordenadora do centro de meio ambiente.

A receita, contudo, ainda é baixa. Mesmo assim, pode ser usada para conceder benefícios extras aos funcionários (como cestas básicas) ou diminuir os gastos com manutenção como acontece no condomínio Barra Sunday.

— A receita mensal com o lixo é pequena, uns R$ 240, mas com ela conseguimos comprar produtos de limpeza e fazer café da manhã para os funcionários — conta o síndico Bruno Montalvão.

Os síndicos ainda têm outra pedra no sapato: a lei federal 12.607/12 que, em vigor desde maio, proíbe venda e aluguel de vagas de garagem a não moradores, exceto se a convenção do condomínio dispuser o contrário. Com isso, já há quem tenha perdido essa renda extra também.

Mas, para os administradores de condomínios, há sempre novas soluções que podem ajudar tanto a arrecadar mais quanto a economizar.

— Uma forma bem criativa de obter receita é oferecer desconto aos moradores que anteciparem 12 cotas condominiais. Conheço um condomínio que fez isso e. com o valor arrecadado, conseguiu realizar obras emergenciais — conta Marco Rocha, supervisor de Desenvolvimento e Mercado da Cipa Administradora.

Redução de gastos para administrar melhor

Para Rocha, quando a receita extra não vem, o jeito mesmo é rever toda a gestão e criar meios para economizar:

— Uma medida possível é a instalação de hidrômetros individuais, por exemplo.

Já para Márcia Guimarães, gerente operacional da administradora Protel, o ideal é que o síndico faça um planejamento realmente focado na redução de custos, com ações práticas como negociar com fornecedores, fazer cotações periodicamente, instalar equipamentos ligados à economia de recursos (como sensores de presença para acendimento de lâmpadas) e treinar os funcionários para que não haja desperdício de materiais de limpeza, água, energia.

— Gastos com concessionárias consomem até 70% do orçamento. É preciso tomar medidas para reduzi-los. Além disso, o gerenciamento da inadimplência é fundamental. O síndico deve estudar o problema todo mês e tomar atitudes necessárias para resolvê-lo, tanto amigavelmente, quanto legalmente — diz Márcia.

Medidas fundamentais para qualquer gestão. Afinal, por mais criativos que sejam, os síndicos devem ter em mente que a fonte fundamental do condomínio é a taxa mensal. E que receitas extras, por mais bem-vindas, podem deixar de existir a qualquer momento.

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Você paga caro pelo seu condomínio?

Exame - 

Ter piscina ou não poder ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo

O quadro de funcionários influencia mais o valor do que a área comum do condomínio


São Paulo - Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelos custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na capital paulista. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.

Despesas fixas

Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.

Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.

Área de lazer

Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.

Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.

Tabelas de despesas

A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril.

Prédio com apartamentos de um dormitório 

Tipo de despesa	Valor (R$)
Pessoal	8.287
Encargos	4.084
Benefícios	671
Água	2.120
Energia	1.066
Manutenção	1.828
Material de Construção	228
Administração	2.551
Gerais	719
Eventuais	1.519
Total	23.075

 Prédios com apartamentos  de dois dormitórios

Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva.

Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	10.128	9.864
Encargos	4.737	4.707
Benefícios	495	517
Água	2.731	2.945
Energia	1.216	1.281
Manutenção	2.026	2.026
Material de Construção	279	291
Administração	2.430	2.405
Gerais	575	543
Eventuais	1.687	1.889
Total	26.304	26.468

Prédios com apartamentos de três dormitórios 

Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	14.897	13.312
Encargos	5.513	4.894
Benefícios	651	651
Água	3.426	2981
Energia	1.633	1.385
Manutenção	2.618	2.468
Material de Construção	396	348
Administração	2.561	2.446
Gerais	945	1054
Eventuais	1.999	1.653
Total	34.640	3.1191

 Prédios com apartamentoa de quatro dormitórios

Tipo de despesa	Padrão A / valor (R$)	Padrão B/ valor (R$)
Pessoal	12.640	11.004
Encargos	6.029	5.798
Benefícios	894	753
Água	3.401	3.423
Energia	1.877	1.674
Manutenção	2.684	2.300
Material de Construção	423	353
Administração	2.433	2.392
Gerais	647	658
Eventuais	2.874	2.447
Total	33.902	30.802

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