Venda de imóvel financiado é oportunidade para lucrar

Estado de Minas -

Além de quitar o débito com a instituição financeira, ao vender o imóvel, o proprietário geralmente consegue saldo positivo, em vista da valorização do bem

Dione Tavares, advogada, ao lado do marido, o gerente de projetos Túlio Tadeu Cabral

Não é de hoje que os imóveis são o investimento preferido de muita gente, ainda mais com o acesso ao crédito imobiliário em alta. Com a demanda aquecida, uma alternativa ficou ainda mais viável: vender o imóvel financiado antes de ser completamente quitado. Para quem está no meio do financiamento e, por algum motivo, deseja vendê-lo, é possível realizar a transação.

O negócio representa grandes vantagens para o proprietário. Ao vender um imóvel com processo de financiamento em vigor, ele imediatamente quita o débito junto ao agente financeiro e tem a possibilidade de auferir algum lucro, de acordo com a valorização do imóvel no período da venda. Para avaliar o imóvel, a diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, explica que são considerados três critérios: análise dos consultores, valor do metro quadrado na região e sistema de amostragem. “Feito isso, o seu valor é atualizado”, diz.

Suponha que uma pessoa compre um apartamento por R$ 150 mil, e tenha pago R$ 30 mil pelo financiamento. Nesse período, o imóvel é valorizado, passando a custar R$ 200 mil. Ao vendê-lo, o proprietário vai receber R$ 80 mil, ou seja, o valor atualizado do imóvel, menos o saldo devedor, de R$ 120 mil.



Para o advogado e diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, a única diferença desse tipo de negócio em relação a outros que envolvem imóveis é que o vendedor se livra da dívida do financiamento no momento da venda, deixando de pagar os juros dali em diante. Já para o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, o vendedor quita sua dívida e ainda apura lucro. “Assim, ele pode financiar outro imóvel com patamar mais baixo de juros.”

NEGOCIAÇÃO Há dois tipos de negociação, que são a venda de imóveis prontos (avulsos) e a de imóveis em construção. “Nos avulsos, com a venda, obrigatoriamente, o seu saldo devedor será quitado”, avalia Eliane. “Já o imóvel em construção, normalmente, quem vende é o investidor e, nesse caso, é feita uma cessão de direitos junto às construtoras, na qual o investidor cede ao comprador os direitos e obrigações assumidos por meio de contrato de promessa de compra e venda, ou seja, o saldo devedor é automaticamente repassado ao comprador.”

O gerente de projetos Túlio Taxdeu Cabral e a advogada Dioni Tavares optaram por vender seu imóvel, no Bairro Ouro Preto, Região da Pampulha, antes de quitá-lo. Apesar de não visar lucro, a necessidade resultou em um bom investimento para o casal. Com a valorização dos imóveis na região, eles puderam negociar o bem com valor muito acima do que foi comprado. “O fato de termos quitado antecipadamente o nosso primeiro financiamento facilitou a aprovação do segundo processo na Caixa, devido ao relacionamento com a instituição”, comemora a advogada.

"Para o imóvel usado, a rentabilidade vai depender da situação do mercado", diz Eliane Tito Henri, diretora da Apogeu Netimóveis

CUIDADO SEMPRE É BOM

As vantagens que o negócio apresenta não dispensam medidas preventivas no sentido de evitar transtornos relacionados a toda e qualquer transação envolvendo imóveis

Corretor de imóveis da Viva Vida, Noé Crescêncio Silvestre também optou pela venda de imóvel sem estar com o financiamento quitado. De acordo com o corretor, no caso de empreendimentos na planta, além de ser um bom investimento, que precisa de um pequeno sinal no início, pode ser usado mais tarde, caso haja necessidade, como moradia.

Nesse caso, para quem quer entrar nesse negócio como investidor, o que importa é a rentabilidade que se pode obter. De acordo com Lúcio Delfino, isso vai depender da valorização do imóvel e da taxa de juros do financiamento. “Considerando uma valorização de 20% ao ano no imóvel e uma taxa de juros de 8% ao ano + 2% da TR (índice de correção monetária utilizado nos financiamentos do SFH), ele teria um lucro de 10%. Essa rentabilidade é baseada na taxa de juros do financiamento, nas demais despesas e no fôlego do mercado imobiliário”, diz.

Noé também coloca tudo na ponta do lápis para obter uma estimativa sobre quanto pode ser a rentabilidade de quem compra um imóvel na planta e o vende antes de quitar o financiamento. No caso de um empreendimento de R$ 130 mil, ele diz que é necessário como sinal, aproximadamente, 1% do valor do imóvel, mais R$ 500 referentes à taxa de abertura de cadastro (TAC) – isso para imóveis de até R$ 150 mil. Além disso, são pagas parcelas fixas até a entrega das chaves, quando é necessário desembolsar cerca de 10% do valor do imóvel. “Quando ele estiver pronto, a lucratividade estimada será de 25% a 35%”, avalia.

Entretanto, o investidor deve levar em consideração outras despesas inerentes ao negócio, que podem comprometer, e muito, a rentabilidade final, conforme alerta Lúcio Delfino. Entre essas variáveis estão tarifas bancárias para concessão do financiamento, prêmios com o seguro habitacional obrigatório (financiamentos do SFH), além de ITBI e registro do contrato no cartório de imóveis. “Há ainda a comissão de venda ou corretagem a ser paga ao corretor de imóveis ou imobiliária que vender o bem – em torno de 6% do valor da venda –, custos com taxas condominiais e IPTU entre a entrega da unidade e a venda, e eventuais investimentos extras no imóvel, como acabamentos e armários”, acrescenta.

RENTABILIDADE A diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, diz que, para o imóvel usado, a rentabilidade vai depender da situação do mercado no momento da venda. “Já em se tratando de imóveis em obras, as construtoras fazem os cálculos dos custos do investimento e repassam suas tabelas de vendas.” A rentabilidade vai ser o produto do rendimento do imóvel, abatendo-se a amortização realizada, incluindo encargos, juros e correção, como acrescenta o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti. Mas ele avisa que, para que a negociação seja bem-sucedida, quem adquire um imóvel com financiamento já contratado precisa tomar alguns cuidados. “Devem ser verificados, junto ao banco financiador, o saldo devedor atual, a prestação atual e a real possibilidade de validar junto ao banco o repasse do financiamento ao novo comprador.”



PALAVRA DE ESPECIALISTAFormas de pagamento, por Lúcio Delfino - advogado e diretor da ABMH

"A venda de um imóvel com financiamento ou consórcio em andamento pode ser feita pelo proprietário/mutuário/consorciado a qualquer momento, como se o imóvel estivesse livre e desimpedido. Funciona assim: se o comprador utilizar recursos próprios, ele quita o financiamento com o banco ainda em nome do vendedor e, em seguida, – depois da baixa da hipoteca ou do registro do termo de quitação (quando alienação fiduciária) –, faz a escritura pública de compra e venda. Nessa hipótese, o mais comum é que o comprador dê como entrada o valor necessário para a quitação do financiamento e faça o pagamento do restante na outorga da escritura. Mas tudo isso é livre, pode ser pactuado da forma que as partes preferirem. Se o comprador se valer de FGTS, o financiamento do vendedor é quitado por meio dos recursos do FGTS do comprador. Nessa hipótese, não há necessidade de aguardar a baixa da hipoteca, já que o próprio contrato de compra e venda autoriza a baixa. O único desconforto, principalmente para o quem vai comprar o imóvel com recursos próprios é que terá de aguardar a baixa da hipoteca para registrar a escritura pública de compra e venda, o que pode demorar de três a quatro meses."

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Empréstimo para reforma de imóveis fica mais barato

Exame - 

Nova linha com recursos do FGTS permitirá tomada de até 20.000 reais para compra de materiais de construção com juros de 12% ao ano – a metade dos atuais



Reforma: subsídio do FGTS vai derrubar juros para materiais de construção


São Paulo – O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a criação de uma nova linha de crédito com juros subsidiados para a compra de materiais de construção. Os interessados poderão tomar até 20.000 reais com um custo efetivo (já incluindo os juros e todas as taxas) de 12% ao ano – metade do que costuma ser cobrado no mercado hoje em dia. O prazo de pagamento é de até 120 meses.
Não há limite de renda para tomar esse tipo de empréstimo. O dinheiro, no entanto, só está disponível para a reforma de residências próprias com valor de até 500.000 reais. Os recursos, portanto, devem chegar à maioria da classe média, mas as pessoas de alta renda serão excluídas caso possuam imóveis de valores elevados.

O dinheiro só poderá ser tomado pelos cerca de 33 milhões de trabalhadores que possuem conta no FGTS e contribuem mensalmente com o fundo. Inicialmente o conselho vai colocar 300 milhões de reais do FGTS à disposição dos interessados. Se houver forte demanda, esse montante pode ser ampliado para 1 bilhão de reais.

A Caixa Econômica Federal começará a oferecer a linha de crédito em 30 dias. Futuramente, não há impedimento para que o Banco do Brasil e outros bancos privados também repassem o dinheiro do FGTS aos clientes.

O empréstimo poderá ser utilizado tanto para a reforma quanto para a ampliação e a melhoria de imóveis. Quem quiser tomar dinheiro para comprar equipamentos de aquecimento solar para a residência, por exemplo, terá esse direito. Em geral, empréstimos para reformas possuem um valor médio de cerca de 8.000 reais no Brasil.

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Como financiar um imóvel de luxo

Imovelweb - 

Cada vez mais clientes estão financiando e a avaliação da CrediPronto é que categoria só deve crescer nos próximos anos



Imóveis de alto padrão cada vez mais financiados


São Paulo – Até alguns anos atrás, era possível encontrar apartamentos excelentes em grandes metrópoles como Rio ou São Paulo por menos de um milhão de reais. Com a valorização recente no mercado imobiliário, porém, os apartamentos de médio e alto padrão atingiram patamares antes inimagináveis. Na avaliação de Bruno Gama, diretor de operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada em uma parceria entre a Lopes e o banco Itaú, esse é um dos principais motivos que têm levado clientes de alto padrão a financiar imóveis de luxo.

Dos imóveis já financiados pela empresa, cerca de 10% das operações foram destinadas para imóveis com valor acima de 1 milhão de reais. No início das atividades, entre 2008 e 2009, o percentual chegava só até os 5% do total. “Acreditamos que os 10% são o piso e, entre 2012 e 2013, pode chegar a até 15%”, afirma Gama.

Só em São Paulo, a financeira tem parceria com três imobiliárias especializadas em imóveis de alto padrão: A Lopes Private, a Imóvel A e a VNC Pronto Private, com forte atuação no bairro da Vila Nova Conceição, que tem o metro quadrado residencial mais caro de São Paulo.

As condições para imóveis de alto padrão não mudam em relação aos financiamentos de valores mais baixos. Os parâmetros para liberação de crédito dependem muito mais do perfil do cliente do que do imóvel propriamente dito. Na CrediPronto, por exemplo, o financiamento pode alcançar até 80% do valor do imóvel, mais 5% para cobrir gastos cartorários e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). “Em geral, os clientes de alto padrão financiam ao menos 60% do valor total do imóvel”, afirma Gama.

Os clientes de alto padrão nem sempre compram imóveis de alto padrão. Os clientes considerados AAA tomam financiamentos para dois tipos de imóveis. Quando o assunto é apartamento de alto padrão, com elevados valores de compra, em geral, ele é adquirido para uso próprio. Mas, segundo Gama, esse cliente também busca imóveis de menor valor para investimentos. O financiamento imobiliário está crescendo para os dois tipos de compra desses clientes.

A maior parte dos financiamentos de imóveis de alto padrão está nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, até porque foi nessas cidades que a valorização imobiliária mais levou os preços para patamares superiores a 1 milhão de reais. “Em alguns bairros do Rio de Janeiro, imóveis que antes nem eram considerados de alto padrão hoje são pelo preço”, afirma.

Na CrediPronto, a taxa de juros para os financiamentos de imóveis de alto padrão custa entre 9% e 10% ao ano mais TR. É importante lembrar que no Brasil o crédito imobiliário é encarecido pelos seguros do próprio imóvel e de vida do comprador. O custo efetivo total de um financiamento imobiliário, portanto, acaba girando em torno de 11% a 12% ao ano.

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BB vai aumentar concessão de crédito imobiliário em 2012

Agência Brasil -

O Banco do Brasil (BB) pretende reforçar a concessão de crédito imobiliário em 2012. O banco deve fechar 2011 com um estoque de R$ 7,7 bilhões em financiamento de imóveis, o que representa um aumento de 126% em relação aos R$ 3,4 bilhões de dezembro de 2010. Segundo o vice-presidente de Negócios de Varejo do BB, Paulo Caffarelli, ainda existe uma margem de R$ 5 bilhões para aumentar esse valor com recursos da poupança, podendo passar de R$ 12 bilhões no próximo ano.

“Passamos muitos anos sem ter financiamento imobiliário e ainda temos margem para crescer”, disse Caffarelli, acrescentando que o país tem um déficit de 8 milhões de famílias sem casa própria. Com o crescimento acentuado, o BB conquistou a quinta posição em financiamento imobiliário no país, ultrapassando o HSBC, e atrás da Caixa Econômica, Itaú Unibanco, Santander e Bradesco. A expectativa é passar para a terceira posição até o fim de 2013.

Em 2011, o banco atingiu a marca de 57 milhões de clientes. Segundo Caffarelli, 18 milhões têm cadastro pré-aprovado, dos quais 13 milhões têm propensão a tomar crédito. No entanto, apenas 5 milhões tem operações com o BB.

Entre algumas razões para uma adesão ainda baixa estão a falta de informação sobre os programas e as taxas praticadas pelo banco e o atendimento. Para suprir essa questão, a estratégia estabelecida pelo banco é focar mais no relacionamento com seus atuais clientes, criando uma espécie de “fidelidade”. O foco não estará na aquisição de novos clientes.

“O crédito imobiliário é o maior produto fidelizador”, disse Caffarelli, explicando que ao adquirir um financiamento para a compra da casa própria o cliente chega a ficar mais de 20 anos ligado ao banco por uma única operação.

Além do crédito ao comprador, o vice-presidente disse que o banco também começa a ampliar a concessão de financiamentos a construtoras, que atualmente representam apenas 20% do valor operacionalizado. Segundo ele, 2,3 mil construtoras já estão cadastradas e 800 têm limite de crédito. Para justificar o potencial de aumento dos empréstimos nessa área, Cafarrelli diz que o banco tem mostrado aos clientes “agilidade e velocidade na liberação de crédito imobiliário”.

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Crédito imobiliário vai continuar farto em 2012, mas preços devem seguir altos

O Estado de S. Paulo

Para analistas, compra da casa própria por meio de financiamento permanecerá tranquila

SÃO PAULO - O crédito imobiliário deve continuar tão farto em 2012 quanto foi no decorrer deste ano. O preço dos imóveis, no entanto, ainda tende a demorar um pouco para cair. Mas novas altas não devem ocorrer. Por isso, dizem especialistas, o consumidor terá facilidade em realizar o sonho da casa própria por meio do crédito. Mas adquirir imóveis como investimento, alertam, pode não ser um bom negócio.

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon-SP) projetam o aumento na concessão do crédito habitacional. Segundo o sindicato, 2011 deve fechar com volume de R$ 117 bilhões em financiamentos desse tipo. Para 2012, a projeção é de R$ 152,1 bilhões em crédito habitacional. A estimativa de crescimento para 2011 representa elevação de 30% em relação a 2010, quando o crédito imobiliário atingiu um montante em torno de R$ 90 bilhões.

"É um salto significativo e explica a evolução e as mudanças do setor da construção", avalia Ana Maria Castelo, economista da Fundação Getúlio Vargas (FGV), responsável pelo desenvolvimento do estudo do Sindicato.

Se o crédito está farto, a demanda cresce, o que impulsiona o aumento no preço dos imóveis. Especialistas no assunto, entretanto, acham que não há mais muito espaço para os valores subirem, mesmo se houver aumento na oferta de crédito. "Estamos muito próximos do teto dos preços", avalia Denise Vasconcellos, professor de economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

A principal origem do crédito neste e no próximo ano continuará sendo o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que deve responder por R$ 81 bilhões em 2011 e pelo menos R$ 107 bilhões em 2012, ainda segundo estimativas do Sinduscon. Os recursos do FGTS devem somar R$ 36 bilhões neste ano e R$ 45 bilhões em 2012.

Oferta. Outro fator que colabora para a alta nos preços é o tamanho da oferta de casas - que, ultimamente, tem sido menor do que a procura. O Sinduscon informa, porém, que o número de lançamentos em 2011 já superou a quantidade lançada em 2010: são 26.365 unidades inauguradas em 2011, contra 25.818 mil do ano passado. Esse é um sinal de que, em algum momento, os preços podem começar a cair. "Isso mostra que a oferta já começa a se recuperar", comenta Ana Maria.

O número de negócios fechados no decorrer deste ano, por sua vez, é menor do que o registrado em 2010. Segundo o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), a quantidade de vendas de casas novas fechadas ao longo deste ano é 40% menor que o número obtido em 2010; no caso de imóveis usados, o número de negócios é 26% menor.

"Os preços continuaram subindo neste ano. O número menor de vendas é um sinal de que os preços estão altos e precisam parar de subir ou novos negócios não serão feitos", afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP. Para ele, as construtoras foram "afoitas em 2011" ao continuar com as altas nos preços. Agora, porém, "terão de se adequar à realidade ou não conseguirão vender os imóveis".

Investimento. "Como investimento eu não recomendaria imóveis", afirma Fábio Colombo, administrador de investimentos que atua no mercado há mais de 20 anos. "O motivo é simples: os preços estão altíssimos. Não sei se eles cairão, mas subir mais é muito difícil. Portanto, se o intuito é ganhar dinheiro, os imóveis não são um bom negócio", emenda o especialista.

A opinião de Fábio Colombo é endossada por Fábio Braga, diretor da Porto Seguro Consórcio. Ele também considera que os preços estão próximos ao teto, portanto, acha que não há muito espaço para subir. "E é por essa perspectiva de não haver mais altas que não considero os imóveis uma boa para quem quer investir neste momento."

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Entenda a aplicação de juro no financiamento imobiliário

Imovelweb - 

Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal


Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros


São Paulo - Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.

Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o "aluguel" do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.

Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.

O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.

Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

Via de regra, é mais oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.



O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.

Enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.

SACRE - Sistema de Amortização Crescente

Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.

Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.



Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.

Dicas

1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;

3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

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Câmara analisa PL que proíbe uso de Tabela Price

Imovelweb - 

Em financiamentos habitacionais que utilizam a Tabela Price, mutuário paga até duas vezes o valor do imóvel



A tabela Price é largamente usada no País em operações como financiamento habitacional, títulos de capitalização e empréstimos bancários


São Paulo - A Câmara analisa o Projeto de Lei Complementar (PLP) 76/11, do deputado Francisco Araújo (PSL-RR), que proíbe o uso do Tabela Price nos contratos de empréstimo, financiamento ou arrendamento mercantil. O projeto será examinado pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de ser votado pelo Plenário.

Na opinião de Araújo, a tabela Price é prejudicial aos consumidores, pois faz o cálculo das parcelas devidas com base na metodologia dos juros compostos, em que a taxa de juros incide sobre o principal da operação (empréstimo, financiamento ou arredamento) e sobre ela própria. Deste modo, os juros são contados duas vezes, elevando o valor da prestação.

“Diante de tal quadro e da evidente capitalização ocasionada pelo modelo Price, não resta dúvidas acerca da sua impropriedade no mundo jurídico brasileiro, visto que não respeita o princípio básico da não capitalização, isto é, da não transformação do acessório em principal”, diz Araújo.

A tabela Price é largamente usada no País em operações como financiamento habitacional, títulos de capitalização e empréstimos bancários. O modelo foi desenvolvido pelo inglês Richard Price em 1771, e popularizado na França. A principal característica dele é o cálculo de parcelas iguais e periódicas do empréstimo, mesmo que as taxas de juros se alterem no decorrer do tempo.

Polêmica antiga

Por consistir na aplicação de juro sobre juro, o uso da Tabela Price em operações financeiras é largamente questionado e divide opiniões.

Em financiamentos habitacionais que utilizam a Tabela Price, as parcelas mensais de amortização do empréstimo são fixas, situação que incorpora os juros ao valor principal da dívida, ou seja, significa que os juros também rendem juros. Tal realidade tem gerado questionamentos judiciais, com ganho de causa, na maioria das vezes, para os mutuários que processam bancos ou construtoras.

Contudo, o uso do juro composto não é exclusividade dos contratos habitacionais. Várias operações financeiras como fundos de previdência e cadernetas de poupança utilizam juros compostos. Óbvio que, no referente às aplicações financeiras, nenhum aplicador reclama de juros compostos.

A discussão deu origem a um debate em audiência pública na Câmara Federal, de iniciativa da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio em abril de 2010. Na ocasião, a Comissão decidiu rever a Súmula 121, estabelecida pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) em 1963, que proíbe o juro composto (juro sobre juro), ainda que previsto em contrato.

Por tratar-se de prática comum no mercado financeiro, o então presidente da Comissão, deputado Ubiali (PSB-SP), concluiu que “a súmula causa problemas no mercado, que utiliza juros compostos em cadernetas de poupança, financiamentos e aplicações financeiras. É muito preocupante que o mercado viva em flagrante ilegalidade”.

Tabela Price e financiamento imobiliário

Polêmicas à parte, no que diz respeito ao mercado imobiliário, a proibição de juro composto em financiamentos habitacionais é objeto do Decreto 22.626, e tem orientação na Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF), que determina: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.

Capitalização de juros, juros compostos ou juro sobre juros são termos que, basicamente, têm igual significado. Segundo especialistas, quando aplicado sobre um financiamento para quitação em 240 meses (20 anos), ao final do financiamento o mutuário terá pago até duas vezes, ou mais, o valor original do imóvel.

Para os financiamentos imobiliários, o Decreto 22.626 e a Súmula 121 determinam a aplicação do juro simples.

Cálculo do juro simples

Em todo o Brasil, segundo a ABC (Associação Brasileira do Consumidor), gira em torno de 60% o percentual de êxito obtido em ações de mutuários que contestaram a fórmula da aplicação dos juros nos financiamentos de imóveis.

É fácil saber se um financiamento é taxado com juros simples: multiplique o valor original do imóvel pelo número de prestações do financiamento; o resultado, multiplique pelo juro mensal; e divida por 100.

Exemplo: terreno sem construção, no valor de R$ 25,5 mil, financiado para pagamento em 30 meses, ao juro de 1% ao mês: R$ 25,5 x 30 x 1 = 765000 ÷ 100 = R$ 7.650.

Obedecida a lei ao pé da letra, o valor mensal do juro a aplicar em cada uma das parcelas do financiamento do terreno do exemplo seria igual a R$ 255 (R$ 7.650 ÷ 30 meses). Contudo, é usual que o cálculo do juro seja feito após a correção monetária mensal, para a qual é utilizado o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC); ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

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Venda on-line de imóvel leiloado pela CEF dificulta negociação com mutuário

Infomoney -

SÃO PAULO – A ANM (Associação Nacional dos Mutuários) alerta que a CEF (Caixa Econômica Federal) tem desrespeitado os direitos dos consumidores.

De acordo com a Associação, a instituição financeira pratica a venda on-line de imóveis leiloados, e esta práticaexclui a possibilidade de negociação com o ocupante do imóvel, que em geral briga em juízo para obter a revisão dos contratos da casa própria. “A Caixa, como agente financeiro, não ingressa com a chamada ação de imissão de posse do imóvel, com o pedido de desocupação do mesmo pelo mutuário-ocupante. Ela transfere essa responsabilidade, que deveria ser sua, para um futuro comprador”, explica o presidente da ANM, Marcelo Augusto Luz.

Segundo a ANM, estima-se que 700 imóveis devam ir a leilão por mês por meio da oferta on-line, só na Grande São Paulo. A entidade afirma que, em 2011, a quantidade de leilões de imóveis na concorrência pública cresceu 40%.

Direitos do consumidor

A Associação afirma que a CEF está desrespeitando os princípios básicos que regulam a expropriação de um bem imóvel. Em nota, a entidade explica que, desde o surgimento da execução pelo Decreto-Lei nº 70/66, não foram observados princípios constitucionais, como o devido processo legal e o contraditório. “O banco também desrespeita o consumidor ao não dar ao mutuário oportunidade de negociação equivalente à situação financeira apresentada por ele, nem tampouco abriu uma oportunidade de incorporação do débito ou uma restruturação da dívida”, completa Luz.

Segundo o presidente, o mutuário deve ingressar com uma medida judicial para suspender a venda on-line do imóvel, pois existe um interesse social maior que uma execução e venda desses imóveis. “Somos contra a inadimplência, mas acreditamos ser equivocada a falta de sensibilidade operacional do banco em chamar o mutuário para um acordo na hora de uma negociação, antes de levar os imóveis a venda online”, comenta.

Para quem tiver dúvidas sobre o que fazer nestes casos, a ANM possui o canal SOS Mutuário. O contato pode ser feito pelo telefone (11) 3159-3108 ou pelo e-mail presidente@anmm.org.br.

Negociação com a CEF

Em nota, a CEF afirmou que procura solucionar todos os casos de execução de contratos de financiamentos habitacionais, por isso, a instituição explica que implantou uma política que privilegia a venda direta ao ocupante do imóvel retomado. Tais procedimentos de venda de imóveis adjudicados se encontram em vigor desde 22 de dezembro de 2009.

Segundo o banco, esta forma de atuação tem possibilitado a solução de regularização da moradia de forma definitiva para milhares de famílias que atendem ao chamado de negociação do imóvel com valores incentivados.

A Caixa também aconselha que o interessado procure a instituição para negociar administrativamente a regularização do imóvel que ocupa.

Por fim, a CEF afirma que, desde o início deste ano, trabalha junto com os Tribunais Federais nos Mutirões de Conciliação da Justiça, para os quais são chamados os ocupantes ou ex-mutuários que ajuizaram ações relacionadas aos imóveis retomados em decorrência da execução do crédito.

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Brasileiros terão crédito de R$ 160 bilhões para casa própria em 2012

Correio Braziliense -



A arquiteta Andressa Batista Arantes, de 24 anos, comemora a aquisição do seu primeiro apartamento

Nem a crise econômica mundial, que cada vez mais se aproxima do Brasil, nem a forte valorização dos imóveis nos últimos três anos vão segurar o mercado imobiliário em 2012. Os brasileiros que pretendem adquirir sua casa própria ou mesmo trocar de imóvel para um maior e mais confortável não terão problemas por falta de crédito. As projeções são de que, somadas todas as linhas disponíveis no mercado, serão disponibilizados cerca de R$ 160 bilhões para aquisição de imóveis prontos, construção e reforma — um recorde. O valor é 23% maior que o aplicado até o fim deste ano, de quase R$ 130 bilhões.

Essa dinheirama deverá financiar cerca de 1,6 milhão de unidades no ano que vem em todo o país, conforme estimativas da Câmara Brasileira da Construção Civil (Cbic) e da Caixa Econômica Federal, que é responsável por 75% desse mercado. A maioria, R$ 100 bilhões, beneficiará a classe média — consumidores ou famílias com renda a partir de R$ 5 mil — e os recursos virão dos depósitos da caderneta de poupança.

Outros R$ 60 bilhões são do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de outras fontes, como o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), com recursos orçamentários da União. Os clientes dessas linhas de crédito, administradas pela Caixa, são os trabalhadores com renda familiar de até R$ 5,4 mil. Desse total, 72% vão para a nova classe C — famílias com renda até R$ 4,6 mil, conforme classificação da Fundação Getulio Vargas, utilizada pelo governo federal.

Só a Caixa estima emprestar, em 2012, quase R$ 100 bilhões, incluindo R$ 38 bilhões da poupança destinados à classe média, para financiar 1 milhão de moradias, 15% mais que neste ano. “É um crescimento bastante robusto, considerando a carteira da instituição, de 75% do mercado”, afirma o vice-presidente de Governo da Caixa, José Urbano Duarte.

Com um cenário desses de crédito farto, o consumidor que apostar em queda dos preços pode se decepcionar e não conseguir comprar depois o imóvel pretendido no orçamento programado. Neste ano, houve redução de preços em algumas cidades brasileiras, depois de um período de três anos de valorização expressiva, de mais de 100% em muitos casos. Mas a alta continuou, ainda que em ritmo menor, em localidades como Distrito Federal e Rio de Janeiro, apontam pesquisas da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), da Universidade de São Paulo.

Jovens
Os brasileiros também têm procurado comprar seu primeiro imóvel cada vez mais cedo, até os 35 anos, conforme os dados da Caixa, líder no segmento. Em 2000, essa parcela mais jovem da população representava 51% do total que tomou empréstimo para a casa própria. Em 2011, a faixa dos consumidores até 35 anos passou a abocanhar 57,3% do volume financiado. Em 2010, ano de maior crescimento do setor, eles ficaram com 59,2% de todo o crédito imobiliário.

Aos 24 anos, a arquiteta Andressa Batista Arantes já garantiu o seu primeiro apartamento. Ela comprou o imóvel ainda na planta, em Águas Claras, e pretende pagá-lo em 12 anos e meio. “Assinei o contrato de promessa de compra e venda há duas semanas e estou muito feliz. Agora, tenho um lugar que é meu”, comemora. E não vai ser o único: “Pretendo comprar outros. Espero que esse seja apenas o primeiro”.

O presidente da Cbic, Paulo Simão, afirma que o crédito disponível — recursos da poupança e do FGTS — não é afetado diretamente pela crise e que a alta demanda reprimida manterá as vendas aquecidas. Para ele, por mais dificuldades que possam assolar a economia, há clientela para comprar. “O que tem de ser feito é adequar o produto ao bolso do consumidor. Estou falando de preços, condições de financiamento e perfil das unidades ofertadas”, afirma. O vice-presidente de Governo da Caixa concorda: “Não há, nesse setor, as incertezas da economia mundial, até porque imóveis continuam sendo um dos melhores investimentos”.

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, reforça o fato de existir espaço grande para ampliar o crédito imobiliário, pois o volume concedido atualmente é um dos mais baixos do mundo. O Brasil aplica apenas 5,1% do Produto Interno Bruto no setor. França estima que os financiamentos possam atingir 11% do PIB em 2014.

Otimismo
Depois de um ano em que o mercado de venda de imóveis na planta desacelerou no Distrito Federal, devido à demora do Governo do Distrito Federal em liberar os projetos, o vice-presidente da Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Rodrigo Nogueira, está animado com 2012. Para ele, a queda da taxa básica de juros (Selic) beneficia diretamente o setor. “Se a Selic cair em maior velocidade, como sinaliza a presidente Dilma Rousseff, poderá gerar um novo boom imobiliário”, diz.

Nogueira, que também é sócio da construtora JC Gontijo, afirma que a preocupação é com a velocidade de aprovação dos projetos pelo GDF. “Isso pode implicar diretamente nos lançamentos dos próximos anos, especificamente de 2012”, alerta. A JC Contijo tem 12 empreendimentos em vias de lançamento.

O diretor nacional de Negócio da João Fortes Engenharia, Luiz Henrique Rimes, destaca que a burocracia do GDF para aprovação dos projetos pode encarecer os imóveis. A João Fortes tem seis projetos em andamento, quase todos residenciais, voltados para as classes A e B, à espera das liberações. “O preço alto dos imóveis não é só pela demanda maior que a oferta, mas pelos custos que as empresas têm. Há o encargo financeiro pela compra de um terreno para um empreendimento que não consegui lançar no prazo previsto. Vai para o preço de venda”, esclarece Rimes.

A diretora de empreendimentos da construtora Villela e Carvalho, Ludmila Pires Fernandes, também está otimista para o ano que vem. “Temos vários produtos engatilhados. Alguns já gostaríamos de ter lançado, mas não foi possível pelos entraves burocráticos.”

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A preferência por imóveis novos ainda é minoria entre os brasileiros

Correio Braziliense -


Mariana Fernandes e o noivo, Marcos Roberto Domingos, pretendem se casar em 2013, mas já garantiram o teto

A maioria dos imóveis financiados no Brasil é de usados. Na Caixa Econômica Federal, eles representam 52% do total, enquanto os novos ficam com 48%. Embora sejam a minoria, o percentual das unidades recém-construídas no bolo dos financiamentos bancários tem aumentado. Em 2002, elas correspondiam a 36% do volume concedido.

Os brasileiros têm financiado imóveis bem mais caros. Entre 2003 e 2011, o valor médio dos imóveis adquiridos com a linha de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo(SBPE) saltou de R$ 78 mil para R$ 179 mil, uma elevação de 177,5%. Nos financiamentos com recursos do FGTS, esse preço médio subiu de R$ 37 mil para
R$ 89 mil, 143% a mais.

Para o vice-presidente de Governo da Caixa, José Urbano Duarte, não é só a disparada dos preços dos imóveis que explica essa alta significativa em oito anos. “Além da melhoria da renda e do emprego, as facilidades do crédito, com redução das taxas de juros, aumento do percentual que pode ser financiado e maiores prazos, permitiram às pessoas adquirirem apartamentos ou casas maiores e melhores”, afirma. O valor médio financiado, que pode chegar a 100% do imóvel, é de R$ 135 mil no caso das linhas da poupança e de R$ 65 mil para as do FGTS.

De casamento marcado, a auxiliar administrativa Mariana Lais Fernandes, 24 anos, optou por comprar um imóvel já pronto. Mas isso só foi possível por causa da facilidade de obter crédito. “Não conseguiria comprar à vista”, diz. A cerimônia será realizada só em 2013, mas ela não quis correr riscos. “Fiquei com medo de comprar na planta e ter dificuldades na entrega”, explica. Ela financiou o apartamento em 30 anos, mas pretende quitá-lo em 10. “Depois disso, quero comprar outro imóvel.”

Atrasos

A preocupação de Mariana com a entrega é o problema que muitos consumidores enfrentam ao adquirir imóvel na planta. Pelo menos 30% dos empreendimentos estão com as obras atrasadas no país e não serão entregues no prazo contratado, conforme números da Câmara Brasileira da Construção Civil (Cbic). Em São Paulo, o Ministério Público firmou termo de compromisso com as empresas do setor para incluírem, nos contratos, a previsão de pagamento de multa e de valor equivalente ao aluguel, se o comprador for locatário, em caso de atraso, que ultrapasse o prazo de tolerância previsto. É comum as construtoras fixarem uma data de entrega, mas estipularem um período adicional, sem qualquer ônus para elas — em geral, de 90, 120 ou 180 dias — , para disponibilizarem as chaves.

“O problema agora está maior porque, com o ‘boom’ da construção, muitas empresas pegaram obras acima da sua capacidade”, admitiu o presidente da Cbic, Paulo Simão. Para evitar aborrecimentos que podem, inclusive, culminar com a não entrega da unidade e a falência da construtora, o consumidor precisa se cercar de cuidados. “É preciso saber mais sobre a empresa e seu histórico”, diz o advogado Tiago Antolini, especialista em direito habitacional. Ele aconselha também verificar a situação do terreno e do projeto perante o governo local.

Direito assegurado

O Judiciário tem assegurado os direitos dos consumidores e concedido indenização mensal em caso de descumprimento do prazo de entrega pelas construtoras, além de proibir a cobrança de uma série de encargos que são devidos somente a partir das chaves, como taxa de condomínio. Em decisão em 11 de maio deste ano, a Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) estabeleceu que o cliente tem direito à indenização, equivalente a 0,5% do valor do imóvel, a partir do terceiro mês de atraso até a data efetiva de entrega das chaves. Ela admitiu como prazo de tolerância, sem ônus para a construtora, apenas dois meses, necessários para obtenção de habite-se perante o governo local.

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Sistema financeiro de habitação bate meta e recupera 367 mi em dívidas

Infomoney -

SÃO PAULO - Justiça consegue bater meta de 2011 de 20 mil audiências de conciliação relacionadas a dívidas com o SFH (Sistema Financeiro da Habitação). O SFH recuperou R$ 367,7 milhões, após mais de 7 mil acordos entre mutuários e a Caixa Econômica Federal, segundo CNJ (Conselho Nacional de Justiça).

De acordo com a corregedora nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, a conquista traz dois benefíciosprincipais. De um lado, os mutuários resolveram suas pendências financeiras e podem agora conquistar sua casa própria, de outro, os recursos financeiros arrecadados voltam para o SFH, permitindo o financiamento de novas moradias.

Compromisso
A meta estabelecida, de realizar 20 mil audiências de conciliação relacionadas ao SFH, foi firmada através de um acordo de cooperação entre a Corregedoria Nacional de Justiça, os cinco TRFs (Tribunais Federais Federal) do País, a CJF (Corregedoria-Geral da Justiça Federal), Caixa Econômica Federal e Emgea (Empresa Gestora de Ativos), responsável por administrar dívidas de financiamento imobiliário concedido pela Caixa.

Eliana apresentou o balanço da Corregedoria Nacional de Justiça na última quarta-feira (7), mostrando que o TRF 1, por exemplo, realizou 6.369 audiências de conciliação, superando a meta de 5.528 e recuperando R$ 133 milhões. Já o TRF2 realizou 3.138 audiências e recuperou R$ 53 milhões.

O Balanço mostra que o TRF3, o TRF4 e o TRF5 recuperaram aproximadamente R$ 179 milhões em mais de 3,5 mil audiências

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Sonho da casa própria: escolha o melhor financiamento

Pense Imóveis - 

Saber as diferenças entre consórcio, leasing e crédito bancário são essenciais para comprar o imóvel sem transtornos




O sonho da casa própria muitas vezes precisa passar por inúmeros cálculos. A análise dos meios possíveis vai do quanto se pode gastar até como tudo será quitado. O Brasil passa por um desenvolvimento no setor imobiliário, no qual a liberação de crédito para compra aumentou a demanda da procura por um lar. Entre as formas de pagamento, estão o financiamento bancário, o consórcio e o leasing. Veja as diferenças e encontre a melhor maneira para dar início à corrida até sua propriedade.



Antes de optar pela modalidade de financiamento, é preciso entender como funcionam consórcios, leasing ou créditos bancários. O consórcio tem o mesmo mecanismo de quando se compra um veículo. Uma empresa administradora monta grupos com número de clientes interessados em comprar um imóvel de determinado valor. Cada um compra cotas desse valor e paga uma parcela mensal. Três consorciados são contemplados com uma carta de crédito no valor do imóvel no mês, através de sorteio ou lance, que significa um adiantamento de dinheiro a fim de obter mais cedo a carta de crédito, sem depender da sorte. O prazo final é de 120 meses.



A vantagem apresentada por essa modalidade é que não tem taxas de juros, mas apenas de administração. Segundo superintendente executivo da Unidade de Crédito do Banrisul, Bruno Fronza, o consórcio se assemelha a uma poupança que no final dá uma carta de crédito.

Outra possibilidade é o leasing, quando o bem imóvel a adquirir fica de propriedade da instituição financeira, uma “locadora”, pagando o cliente uma renda mensal até liquidação da totalidade do crédito. Com o pagamento desta última prestação, o bem volta a ser propriedade do cliente.

Já os financiamentos são realizados por bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida. Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga. Diversas instituições financeiras disponibilizam o crédito e se diferenciam nas condições de pagamento, taxas de juros e valor que pode ser financiado.



O Sistema Financeiro da Habitação serve para financiamentos imobiliários para pessoas que querem comprar suas residências. No exemplo do Banrisul, o valor médio financiado é de R$ 100 mil. A taxa máxima de juros é no valor da taxa referencial, calculada em cima da básica financeira, mais 9,5% de acréscimo ao ano.

Se essa for a opção escolhida na hora de adquirir um imóvel, o cliente deve passar na agência, fazer um cadastro e definir a demanda do financiamento. Para conseguir o crédito, deve poder comprometer 30% da renda familiar bruta, composta por todos os valores brutos recebidos por quem compõe o grupo. O banco financia até 90%, em um período de até 30 anos.

De acordo com Fronza, o mercado imobiliário está muito aquecido. “No país, existe uma deficiência habitacional. O sonho da maioria das pessoas é comprar a sua casa própria. Com a liberação de crédito, aumentou a demanda”, garante.



As construtoras estão investindo em empreendimentos com unidades menores e com preços mais populares, a fim de atingir todos os segmentos do mercado. Ainda assim, o grande foco das empresas é na nova parcela populacional que procura por habitação.

“As instituições financeiras também têm interesse nesse aquecimento do mercado, pois o cliente que consegue financiamento vira cliente do banco. Com 30 anos de parcelas para quitar a casa, o cliente terá uma longa relação com o banco. Acaba fiel, para o resto da vida, àquele que financiou a sua casa”, afirma Fronza.



Além disso, o superintendente afirma que outros negócios serão possíveis através de uma análise sobre o perfil do cliente. Tanto o novo dono da casa quanto o banco ganham com o financiamento. “As condições e as taxas são muito atrativas. A pessoa que está pagando aluguel não terá mais seu dinheiro recuperado. Comprar uma casa é investimento, além de trazer satisfação e orgulho”, concluiu o superintendente.

Passando adiante a carta de crédito
O empresário Fernando Lopes planejava trocar de casa. Para isso, comprou duas quotas de consórcio, em venda casada, que significa a inscrição do número de cliente em dois grupos de consórcio e, no momento em que é contemplado em um, no outro também será. O planejamento de Lopes era retirar a carta por lance, depois de algumas parcelas pagas.



A escolha pelo consórcio pode ser explicada pela diferença de taxas em comparação com o financiamento. “Vale mais, pois só é preciso pagar a taxa de administração e o reajuste anual. Não tem juros como no financiamento”, afirma Lopes.

Mas a sorte vem sem avisar e Lopes foi contemplado por sorteio no terceiro mês, ficando com as duas cartas de crédito. Como não esperava, nem havia se preparado para a chegada do dinheiro, que era mais do que o necessário para a compra de sua casa. Para fazer o melhor negócio, entrou em contato com a empresa de consórcio e pediu auxílio no procedimento de venda de uma das cartas.

O preço cobrado aos interessados pela carta é o valor pago pelo quotista e mais o ágio, uma porcentagem do valor total da carta, estabelecida por quem está vendendo. Quem compra a carta também assume as prestações restantes do consórcio.

“O grande problema nesse tipo de transação é a falta de confiança”, garante o empresário. As cartas anunciadas em jornais podem ser mais caras do que as vendidas com orientação. Por isso, o ideal é procurar uma empresa que possa auxiliar no processo.

Compra com financiamento
Após nove anos pagando aluguel, Úrsula Boeck, em conjunto com a irmã e suas duas sobrinhas, com quem mora, decidiu investir na tão esperada casa própria. A possibilidade de usar o Fundo de Garantia como entrada no negócio também determinou a decisão.



O primeiro passo foi procurar a casa. Encontrar o imóvel no padrão desejado, em um bairro que não interferisse na rotina já estabelecida, demorou mais do que a burocracia de financiamento. Na hora de negociar com o banco, o fundo atribuído a dez anos de trabalho, aliado a um dinheiro reservado, serviu como entrada. Feito isso, mais um reforço precisou ser dado à imobiliária. Restam agora 25 anos de parcelas no financiamento, que diminuirão ao longo do tempo.

“A vantagem é que estamos deixando um patrimônio para os descendentes, que era uma das maiores preocupações. É investir de verdade no futuro”, garante Úrsula.

O dinheiro que era usado em condomínio serviu também para investir em melhorias no imóvel. “ No aluguel, as melhorias vão para o imóvel dos outros e não se pode levar nada quando se vai embora, é só conservação. Na casa própria é ao seu gosto, sem pedir permissão para ninguém. É por vontade própria”, conclui.

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Volume de crédito para habitação deve crescer 30% em 2012

Infomoney -

SÃO PAULO – Para 2012, é esperado um crescimentode quase 30% no crédito habitacional, tanto com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

De acordo com um levantamento realizado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), para o próximo ano, mais de R$ 152 bilhões devem ser destinados à habitação, contra R$ 117 bilhões estimados para o fechamento de 2011.

Ainda segundo o sindicato, o PIB (Produto Interno Bruto) da construção civil brasileira deverá crescer cerca de 4,8% em 2011 e 5,12% no próximo ano. Em outubro deste ano, o crédito habitacional e o PIB do crédito habitacional estiveram próximos.

Minha Casa, Minha Vida

Em relação ao programa Minha Casa, Minha Vida, o Sinduscon avalia que a segunda fase caminhou mais lentamente neste ano. De acordo com o sindicato, até outubro, foram entregues 118.085 unidades, sendo que outras 199.226 estão em execução. Já no final de 2010, último ano da primeira fase, haviam sido entregues 338.055 unidades e mais de 667 mil estavam em andamento, totalizando cerca de um milhão de unidades.

Para 2012, o programa deve progredir mais rapidamente, assim como as obras para os eventos esportivos de 2014 e 2016.

Segundo o SindusCon-SP, o crédito para habitação e infraestrutura também deverá continuar se expandindo em 2012. No município de São Paulo, até setembro de 2011, as vendas de imóveis novos atingiram 19.873 unidades. Em 2010, foram 24.605 unidades vendidas.

Já com relação aos lançamentos, até outubro de 2011, foram lançadas 26.365 unidades. Em 2010, esse número alcançou a marca de 25.818.

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Vai negociar dívida de imóvel? Conteste juro composto

Imovelweb -

Proibido por lei, o juro composto pode duplicar o valor original do imóvel ao final do financiamento



Negociar parcela em atraso é questão complexa


São Paulo - Vai aproveitar o décimo terceiro salário para por em dia as prestações da casa própria em atraso? Saiba negociar. Por exemplo, juros compostos não podem ser aplicados sobre as parcelas do financiamento contraído para a compra de imóvel.

Capitalização de juros, juros compostos ou juro sobre juros são termos que, basicamente, têm igual significado. Segundo especialistas, quando aplicado sobre um financiamento para quitação em 240 meses (20 anos), ao final do financiamento o mutuário terá pago até duas vezes, ou mais, o valor original do imóvel.A proibição do juro composto é objeto do Decreto 22.626, e tem orientação na Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF), que determina: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.

Para os financiamentos imobiliários, o Decreto 22.626 e a Súmula 121 determinam a aplicação do juro simples. Porém, a Associação Brasileira do Consumidor (ABC) alerta, com insistência: “o principal agravante nos financiamentos imobiliários é a capitalização de juros, considerada inconstitucional há mais de dez anos pelo STF”.

Cálculo do juro simples - Em todo o Brasil, segundo a ABC, gira em torno de 60% o percentual de êxito obtido em ações de mutuários que contestaram a fórmula da aplicação dos juros nos financiamentos de imóveis.

É fácil saber se um financiamento é taxado com juros simples: multiplique o valor original do imóvel pelo número de prestações do financiamento; o resultado, multiplique pelo juro mensal; e divida por 100.

Exemplo: terreno sem construção, no valor de R$ 25,5 mil, financiado para pagamento em 30 meses, ao juro de 1% ao mês: R$ 25,5 x 30 x 1 = 765000 ÷ 100 = R$ 7.650.

Obedecida a lei ao pé da letra, o valor mensal do juro a aplicar em cada uma das parcelas do financiamento do terreno do exemplo seria igual a R$ 255 (R$ 7.650 ÷ 30 meses). Contudo, é usual que o cálculo do juro seja feito após a correção monetária mensal, para a qual é utilizado o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC); ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Índices para correção de imóveis em construção e construídos – Tem maior complexidade o cálculo para identificar se é simples ou composto o juro aplicado sobre o financiamento do imóvel a construir ou construído.

Durante o período das obras, a correção monetária da parcela de financiamento se dá pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), independente de qual instituição o financiou (a própria construtora; ou um banco). Após a conclusão, diferentes índices são adotados, a depender de quem financiou o imóvel.

Na grande maioria dos contratos financiados diretamente pela construtora, finalizada a construção da obra a correção se dá pelo IGP-M, o mesmo indexador da grande maioria dos contratos de locação, no País. Quanto aos bancos ou financeiras, o mais adotado é a Taxa Referencial (TR).

Por conta das variáveis que alteram o valor dos juros, mesmo quando aplicados pela fórmula simples, é que se torna importante contar com o auxílio de um profissional para negociar parcelas em atraso, ou renegociar o contrato de financiamento.

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Caixa vai cancelar contratos irregulares do Programa Minha Casa, Minha Vida

Agência Brasil

A Caixa Econômica Federal está analisando os contratos firmados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida apontados pelo Tribunal de Contas da União (TCU) com divergências nas declarações de renda dos contratantes. De acordo com o presidente da Caixa, Jorge Hereda, esse levantamento será concluído ainda em dezembro e os contratos irregulares serão cancelados.

"O TCU fez um trabalho importante checando as informações e fazendo o cruzamento. Até dezembro serão checados, um a um, os 8 mil contratos. Caso haja irregularidade, os contratos serão imediatamente cancelados. Além disso, apresentaremos notícia-crime. Essa é a ordem", disse o presidente do Caixa, ao sair de uma reunião com a presidenta Dilma Rousseff, na qual um balanço do programa foi apresentado.

Também participaram da reunião os ministros do Planejamento, Miriam Belchior, das Cidades, Mário Negromonte, e o secretário-executivo do Ministério da Fazenda, Nelson Barbosa.

Hereda disse que o programa segue em um bom ritmo, mas que a ordem da presidenta é acelerar. A meta do governo é cumprir 2 milhões de contratos previstos em quatro anos. A meta para 2011 é contratar 500 mil unidades. No entanto, Hereda informou à presidenta que serão contratados 100 mil a menos.

Para Hereda, o não cumprimento da meta desse ano não compromete a meta até 2016. O atraso, na avaliação de Hereda, se deve principalmente às mudanças no programa que foram implementadas por Dilma. "Não é um resultado ruim considerando que é o primeiro ano que estamos lidando com mudanças efetuadas no programa".

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Crédito imobiliário do BB avança 140% no CE

Diário do Nordeste -



Quanto ao financiamento à produção, o BB espera encerrar 2011 com volume igual a R$ 60 milhões em contratações 

FABIANE DE PAULA

O crescimento diz respeito aos últimos 12 meses. Para o ano que vem, também é esperada elevação na carteira

Nos últimos 12 meses, finalizados em outubro deste ano, o Banco do Brasil (BB) deu salto na sua carteira de crédito imobiliário. Apenas no Ceará, foi contabilizado aumento de 140% no saldo, e a expectativa do banco é ultrapassar a casa do R$ 80 milhões direcionados para este fim até o fim do ano, contemplando moradias destinadas à pessoa física.

No que tange ao financiamento à produção, ou seja, aquele orientado às construtoras, o BB espera encerrar 2011 com volume igual a R$ 60 milhões em contratações. Além disso, há ainda R$ 200 milhões em operações em análise.

"O crédito imobiliário está bastante aquecido, e o crescimento nas operações continua alto, até porque tínhamos uma base pequena. Mas tende a continuar elevado também no ano que vem", destaca Luís Carlos Moscardi, superintendente do BB no Estado.

Segundo ele, para acessar a linha "BB Crédito Imobiliário", o interessado não precisa ser correntista do banco. Para efeito de análise e obtenção do financiamento, a instituição oferece ao cliente a possibilidade de compor sua renda com o cônjuge, incluindo os homoafetivos, ou até dois familiares.

Condições

No BB, o proponente pode adquirir um imóvel residencial, comercial, misto, multifamiliares, novo ou usado, dentro de várias linhas de crédito no âmbito do SFI, CH e SFH, com ou sem a utilização do FGTS, com financiamento de até 90% do bem (incluindo despesas decorrentes do financiamento do imóvel). O pagamento pode ser feito em até 360 meses, com taxas entre 8,4% e 10% ao ano + TR na opção de juros pós-fixados para imóveis no valor de até R$ 500 mil. Já na opção de juros prefixados, a taxa varia entre 11,50% a 13,55%.

Ainda entre as condições de financiamento, o banco oferece carência de até seis meses para começar a quitar. Durante esse período, o mutuário paga apenas os juros da operação, o seguro e a tarifa de administração do contrato. Outro diferencial é a "Prestação Pula", que permite ao cliente escolher um mês do ano em que não será cobrada a mensalidade, a qual é diluída nas 11 demais. A outra novidade refere-se à portabilidade do financiamento de outras instituições financeiras.

34 OPERAÇÕES
Primeiros contratos do MCMV fechados

Em novembro de 2011, o Banco do Brasil contratou R$ 2,7 milhões por meio do programa de habitação popular

Ainda no âmbito do financiamento imobiliário, o Banco do Brasil (BB) expande a sua carteira de crédito por meio do programa do governo federal de habitação popular, o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Em novembro deste ano, o BB formalizou as primeiras 34 operações na modalidade no Ceará, totalizando R$ 2,7 milhões. Por enquanto, a instituição atua apenas na oferta de financiamentos na faixa de renda que vai de três até dez salários mínimos, mas pretende, em 2012, atender o público cuja renda fica entre zero e três salários mínimos. Neste segmento, o BB vai operar com imóveis novos, com preferência para aquelas unidades originadas de financiamentos destinados à produção.

O modelo de negócio para a atuação no MCMV prevê ainda que o Banco do Brasil firme parcerias com empresas especializadas no crédito imobiliário para o segmento de negócios com a pessoa física, que atuarão como correspondentes mobiliários. Essas empresas parceiras ficariam responsáveis pela origem dos negócios, com o crédito imobiliário, além do estudo da operação e sua contratação depois que o Banco aprovar a operação de crédito.

Novas diretrizes

O Ministério das Cidades fixou diretrizes da segunda etapa do MCMV para municípios com até 50 mil habitantes. A portaria está no Diário Oficial da União da última terça-feira. As diretrizes trazem mudanças nos critérios de seleção em relação aos adotados na primeira etapa do programa. Uma delas é a prioridade na seleção para municípios em situação de calamidade pública, para os que integram o Plano Brasil sem Miséria e para os que tenham propostas de empreendimentos voltados a famílias residentes em área de risco. Outra alteração é que a prefeitura precisa fornecer a documentação dos terrenos no momento em que apresentar a proposta de projeto para participar do programa. (ADJ)

ANCHIETA DANTAS JR.
REPÓRTER

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Crédito imobiliário do Banco do Brasil chega a R$ 7 bi

Agencia Estado

A carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil (BB) atingiu R$ 7,02 bilhões no dia 25 de novembro. O volume representa um aumento de 105% em relação ao registrado em dezembro de 2010 (R$ 3,42 bi), de acordo com informações divulgadas hoje pela instituição.

Os financiamentos destinados a pessoas físicas são os principais componentes da carteira de crédito imobiliário, com o montante de R$ 5,56 bilhões em novembro, um salto de 89% no período analisado. Já o volume destinado a pessoas jurídicas atingiu R$ 1,46 bilhão, alta de 209%.

Em nota, o Banco do Brasil informou que, para o próximo ano, deverá ser mantido o ritmo crescente de contratações e liberações de operações. Dessa forma, a perspectiva é de que a carteira de crédito imobiliário atinja R$ 13,5 bilhões até dezembro de 2012.

O banco também estima que chegará a 97 mil unidades habitacionais financiadas dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida até o final de 2012. Para a faixa 1 do programa, destinado a famílias com renda bruta até R$ 1,6 mil, a previsão é de que o BB comece a financiar imóveis enquadrados nessa faixa a partir de 2 de janeiro.

O Banco do Brasil iniciou as operações de crédito imobiliário em junho de 2008 e, hoje, ocupa a 5º posição em participação do mercado, com uma fatia de 3%. O líder do setor é a Caixa Econômica Federal.

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Casa para quem ganha acima R$ 5 mil

Casa.com.br -

Além do crédito imobiliário, existem outras formas institucionalizadas de conseguir dinheiro para a compra da casa própria. Neste capítulo, conheça essas alternativas e veja se alguma delas é a melhor para você.





Fique por dentro de outras formas de comprar

Quem já tem algum bem ou uma conta bancária mais gorducha se depara com um leque de opções maior no momento de buscar dinheiro para adquirir um imóvel. Por isso, agora que já esmiuçamos o crédito imobiliário tradicional, exploramos aqui as demais alternativas de compra para famílias que ganham acima de R$ 5 mil mensais. Reafirmamos a dica principal: não existe uma fórmula ideal que atenda a todos. Portanto, avalie sempre a sua situação antes de tomar qualquer iniciativa.



Financiamento

O crédito imobiliário é ótimo “parceiro” para a maioria das faixas de renda. Já a definição por ele depende da sua necessidade. “Se você estiver precisando de uma moradia com urgência, o financiamento será a opção ideal, pois as taxas de juros são atraentes”, esclarece Marcelo Prata, CEO do Canal do Crédito. “Mas, se quiser comprar um imóvel como investimento, melhor fazer as contas e avaliar outras modalidades.”



Refinanciamento

A lógica desse empréstimo é oferecer como garantia um imóvel próprio – obtém-se crédito de até 60% do valor desse mesmo imóvel. A casa ou o apartamento em garantia tem que estar quitado. Se por um lado o financiamento imobiliário tem taxa média melhor – 10,50% ao ano –, por outro a taxa de 12% a 17% ao ano do refinanciamento atrai mais que a do cartão de crédito ou a do cheque especial. Ao consultar os bancos, note que eles dão nomes diferentes ao produto: Crédito Aporte CAIXA, na Caixa Econômica Federal; Crédito Casa, no HSBC; CrediPersonnalité, no Itaú; e Crédito Fácil, no BM Sua Casa.



Compra programada

Disponível apenas na Rodobens Negócios Imobiliários por meio do Plano Único, essa modalidade atende àqueles que não precisam comprar um imóvel com urgência nem têm disciplina para poupar. Diferentemente do consórcio, você escolhe em quanto tempo receberá o valor (24, 36 ou 48 meses), assim como o prazo de pagamento do plano (100 ou 125 meses). Não há juros, mas a taxa de administração varia entre 19% e 29%, dependendo da modalidade escolhida. As parcelas são fixas até a liberação do crédito e, após a compra do imóvel, passam a ser atualizadas pela caderneta de poupança (TR + 0,5%). “Na prática, representa uma taxa de juros de 6% ao ano + TR”, esclarece Marcelo Prata, do Canal do Crédito. A compra programada permite adquirir imóveis que em geral ficam de fora dos financiamentos, como casas de praia e lojas. É possível usar o FGTS, seguindo as regras do fundo.



Consórcio

Pessoas se aliam para autofinanciar a compra de imóveis, em grupos com cartas de crédito de valores e prazos diferentes (o tempo médio fica entre 150 e 180 meses). Enquanto durar o consórcio, ocorrem duas ou três contemplações mensais (por sorteio e por lance). Não existe taxa de juros, mas cobram-se 20% de taxa de administração, diluída no prazo do grupo. A correção anual do saldo devedor e das parcelas é feita pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). O consórcio é ideal para quem não tem pressa ou para aqueles que podem usar recursos próprios para dar um lance alto. “Quem faz consórcio em geral já tem um imóvel”, diz Paulo Alberto Rossi, presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). “Quando contemplado, o consorciado conta com o poder de barganha de quemcompra à vista”, aponta. Mas há riscos: como os preços não param de subir no mercado imobiliário, é possível que, ao receber a carta de crédito, o consorciado não consiga mais comprar a moradia que tinha em mente na época do contrato. A seguir, tire suas dúvidas sobre essa alternativa de compra.


1. Que tipo de imóvel posso comprar?

2. Como escolho a administradora?

3. É possível aproveitar parte do crédito para pagar as despesas referentes à compra do imóvel?

4. O consórcio permite o uso do FGTS?

5. Posso empregar o crédito para outra finalidade?

6. Posso transferir o consórcio para outra pessoa?

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