Legislação torna as empresas da construção civil alvos de processos

Correio Braziliense -

 

Embalada pela redução das taxas de juros, pelas obras para a Copa do Mundo de 2014 e pela ampliação do crédito para moradias do programa Minha Casa, Minha Vida, a construção civil pode se gabar de ser o setor que mais cresceu nos últimos 12 meses. O índice foi 8,1%, bem acima dos da indústria (0,9%), dos serviços (3,2%) e do comércio, que apresentou uma queda de 0,7% — segundo levantamento do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese) nas principais capitais e regiões metropolitanas do país. A notícia não poderia ser melhor para o setor, não fosse por um detalhe: o imbróglio em torno da terceirização da mão de obra.

“A terceirização é vital para a construção civil e não dá para trabalhar sem ela”, profetiza o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), Paulo Safady Simão. O problema é histórico. Ao longo dos últimos anos, um grande número de empresas passou a adotar outros métodos de construção, com o uso de novas tecnologias e gestão da força de trabalho. No setor, o fenômeno recebe o nome de “subempreitada”, que se dá pela contratação de empresas menores para a realização de etapas da obra. Cabe, então, à construtora, o papel de gerenciadora de empresas. Há casos de obras com o envolvimento de mais de uma dezena delas.

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Inquilino pode assumir funções administrativa e participar do conselho do prédio

Estado de Minas -

Segundo o advogado Rodrigo Lana, da CWR Terceirização e Condomínios, interpretação da lei permite que locatários sejam síndicos ou participem do conselho do prédio

Em condomínios, às vezes é difícil encontrar quem queira assumir as funções administrativas. Diante desse impasse e para abrir oportunidade para que mais pessoas possam participar da gestão do prédio, surge a dúvida: locatários ou parentes de proprietários podem ser conselheiros? O que diz a legislação sobre isso e qual lei aborda o assunto? De acordo com o advogado e gerente operacional da CWR Terceirização e Condomínios, Rodrigo Lana, a reposta à primeira pergunta é sim. Para isso, ele cita o artigo 1.356 do Código Civil, que diz que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três integrantes, eleitos pela assembleia. “O legislador optou por não estabelecer que tais membros sejam moradores ou proprietários. Portanto, entendemos que inquilinos ou parentes de proprietários também podem ocupar um cargo no conselho fiscal.”

E, mesmo sendo locatários, o poder de voto é igual ao dos proprietários que são conselheiros. “A lei não prevê restrições e, inclusive, estabelece que o síndico pode não ser condômino (artigo 1.347 do Código Civil). Existem profissionais e empresas que prestam serviço de síndico terceirizado, justamente pelo fato de o cargo poder ser ocupado por pessoa alheia ao condomínio”, explica Rodrigo Lana.

Apesar de ser permitido, o advogado constata que raras são as situações em que inquilinos se candidatam aos cargos de síndico ou conselheiro. “Via de regra, as decisões tomadas pelos administradores do condomínio versam sobre o patrimônio, o que está intimamente ligado aos proprietários. Nas assembleias, por exemplo, a participação de locatários costuma ser bem pequena.”

De acordo com Rodrigo Lana, em princípio, não há nenhuma vantagem para quem ocupa um cargo no conselho fiscal. Até porque dificilmente os conselheiros são remunerados. “No entanto, a pessoa pode se sentir satisfeita pelo fato de poder participar da administração do condomínio, contribuindo, com seus serviços, para que o patrimônio coletivo seja bem gerido.”

PRAZO

 Para quem quer se candidatar a um cargo no conselho, Rodrigo informa que a lei estabelece que a pessoa pode permanecer nele por um período não superior a dois anos, sendo mais comuns os mandatos de um ano. “Após isso, novos membros devem ser eleitos. Se, no entanto, a pessoa precisar deixar o cargo por razões pessoais (mudança de domicílio, por exemplo), ela pode solicitar o seu desligamento, deixando sua vaga livre para que um membro suplente assuma.”

Mas, antes de se candidatar ao cargo, é preciso fazer algumas considerações. Afinal, há uma série de responsabilidades inerentes à função e o candidato a um cargo na administração do condomínio deve estar bem ciente desses deveres e obrigações. “Essas pessoas lidarão, no seu dia a dia, com o patrimônio coletivo, administrando o dinheiro de outras pessoas. Por causa disso, devem ser zelosas e transparentes nos seus atos, pois podem vir a ser responsabilizadas, por exemplo, pelo emprego indevido das receitas do condomínio”, adverte Rodrigo.

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Qual a estrutura administrativa do seu condomínio?

Administradores.com - 

O corpo gestor do condomínio e as suas responsabilidades perante a legislação

A eleição do síndico e dos Conselheiros é sempre um fato marcante na vida condominial. O artigo 1347 do Novo Código Civil define que a Assembléia escolherá um síndico para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se, o síndico pode ser condômino, locatário, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações.

O síndico, sem exceções, deve ter ciência da responsabilidade civil e criminal que o novo Código Civil trouxe para a função.

A administração de bens da massa condominial enseja ao síndico várias responsabilidades, entre elas a obrigatoriedade de prestar contas de sua Gestão aos condôminos, que nele depositaram confiança, elegendo-o.

Esta obrigação, Conforme Art. 1.348 da Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 (Novo Código Civil) é anual e deve ser realizada em Assembléia e, não o fazendo, poderá ser exigido em juízo a prestação dessas contas bem como o repasse do saldo, se apurado divergente.

Assim como o Síndico a eleição dos Conselheiros também é definida por lei específica, com a entrada em vigor do Novo Código Civil, muitos juristas do Direito Condominial entenderam que a Lei do Inquilinato 4591/64 foi derrogada a partir de 2003, ou seja, no contexto jurídico, pode ser entendido como a forma de extinguir uma lei parcialmente, ou seja, parte de determinada lei continua a viger, enquanto parte dela se extingue com a entrada em vigor de uma nova lei.

Desta forma, ainda que o Novo Código Civil não faça referência à figura do Conselho Consultivo, não significaria o seu desaparecimento, vez que a nova Lei não estabeleceu tal fato, apenas complementando o Corpo Gestor do Condomínio, ou seja, estabelecendo a figura do síndico, do Conselho Consultivo composto por três membros (artigo 23 da Lei n. 4591/64) e um Conselho Fiscal também composto por três membros (Art. 1353 do NCC)

Considerando a legislação, tornam-se claramente perceptíveis diferentes atribuições, forma de escolha e períodos de mandatos, deixando clara a formação do Corpo Gestor Condominial, como segue:

Síndico

No artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro vêm elencados os deveres do síndico.

De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar a assembléia dos condôminos; representar ativa e/ou passivamente o condomínio em juízo ou fora dele nos atos necessários à defesa dos interesses comuns; informar à assembléia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; fazer valer e cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembléia; elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos o pagamento das cotas, bem como impor e cobrar multas devidas; realizar o seguro da edificação; prestar contas à assembléia anualmente e quando for exigido; conservar e guardar as partes comuns; zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.

Na omissão do síndico no cumprimento de algum dos deveres poderá ensejar em alguns casos responsabilidade pessoal da pessoa do síndico, inclusive o descumprimento poderá implicar na destituição do síndico, que poderá ser deliberada em assembléia geral. Constatando-se dano efetivo a condôminos ou a terceiros por desídia ou culpa do administrador, poderá ele ser responsabilizado civilmente.

A lei deixa clara a submissão do síndico às decisões assembleares, pois ele não está em situação privilegiada perante os demais condôminos. As regras dispostas na convenção, no regimento interno e as decisões de assembléias devem ser cumpridas por todos.

Conselho Consultivo

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

"Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

Nota-se que o Art. 23 da Lei 4591/64 deixa explícito que os membros que comporão o Consultivo deverão ser condôminos, ou seja, proprietários.

Conselho Fiscal

Conforme Art.1356 do Novo Código Civil poderá haver, sem obrigatoriedade, um Conselho Fiscal, composto por três membros que não precisam necessariamente ser condôminos, ou seja, proprietários, que será eleito pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, tendo como competência emitir parecer sobre as contas do Síndico e nada mais. Seu mandato também poderá ser no mesmo período do Síndico, podendo, assim também ser o elo entre uma gestão e outra.

Observa-se que ambos os conselhos são extremamente importantes à administração do condomínio, pois enquanto um auxilia o síndico nos atos administrativos o outro fiscaliza a execução financeira da gestão.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Sérgio Paulo, sócio da Indep Auditores, empresa que atua no segmento de Auditoria em Condomínios destaca que se tornou natural e habitual a contratação pelos condomínios de Auditoria Preventiva para analisar com independência as pastas mensais, permitindo que tanto o Síndico quanto os Conselheiros possam consolidar uma prestação de contas de forma segura e transparente.

De um modo geral, é dever do bom condômino, participar ativamente da vida condominial, participando das assembléias, escolhendo bem seus representantes, propondo melhorias e fiscalizando indiretamente a boa execução administrativo-financeira, para que toda a gestão seja proativa.

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Como lidar com inadimplentes no conselho fiscal do prédio

Estado de Minas - 

O advogado Marcos Resende recomenda que o condomínio estabeleça sanções no conselho fiscal

Um das dúvidas que pode ser comum em condomínios é a participação de moradores que estão inadimplentes no conselho fiscal do prédio. Para solucionar a questão, é preciso analisar a situação em que está o devedor, ou seja, se houve acordo para saldar o débito e se este está sendo cumprido. De acordo com Marcos Campos Resende, especialista em direito civil e sócio da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, a resposta é sim.

Caso o condômino esteja inadimplente e sequer tenha negociado a dívida, o advogado cita que o artigo 1.335 do Código Civil dispõe que são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja quite com o condomínio. “Analisando-se essa disposição legal, cabe a interpretação no sentido de que, estando o condômino inadimplente, não podendo votar e nem mesmo participar das assembleias, não poderia também fazer parte da chapa do conselho”, diz Marcos Resende.

Mas pode ocorrer, também, de o conselheiro ficar em débito com o condomínio, o forçará uma solução, conforme o advogado. “Havendo inadimplência de qualquer integrante do conselho fiscal, o síndico ou um quarto dos condôminos pode convocar assembleia visando sua destituição”, conta. Nesse caso, por analogia ao artigo 1.349 do Código Civil, será exigida a concordância da maioria absoluta dos condôminos. “De qualquer forma, a convenção de condomínio pode e deve estabelecer regras para essas e outras situações, dispondo minuciosamente sobre as atribuições e deveres do síndico e do conselho fiscal”, recomenda Marcos Resende.

Para evitar discussões e conflitos sobre o que é ou não permitido ao condômino inadimplente, o recomendável é que a convenção de condomínio estabeleça com clareza as sanções e limitações aplicáveis a ele, como aconselha Marcos Resende. “Ela é a norma que deve regular as relações entre os condôminos, dispondo sobre seus direitos e obrigações”, explica.

REGISTRO O advogado conta que a convenção de condomínio é de observância obrigatória, razão pela qual se recomenda sua atualização. “Alguns condomínios não se preocupam em revisar a convenção para adequá-la às reais necessidades dos moradores. Outros a alteram, mas se esquecem de registrá-la no cartório de imóveis, tal como determina o artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil. Se esses simples aspectos fossem observados, muitos conflitos seriam evitados.”

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Pessoas com deficiência poderão ter prioridade em programas habitacionais

Agência Câmara - 

A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 3524/12, do Senado Faderal, que inclui a moradia como direito básico das pessoas com deficiência e dá prioridade a esses cidadãos em programas habitacionais públicos ou subsidiados com recursos governamentais.

A proposta altera a Lei 7.853/89, que prevê medidas para a inclusão social dos indivíduos com deficiência. Atualmente, a lei assegura a esse público o direito à educação, à saúde, ao trabalho, ao lazer, à previdência social e ao amparo à infância e à maternidade.

Autora do projeto, a ex-senadora Marisa Serrano argumenta que são "ínfimos" os percentuais de moradia popular financiados pela Caixa Econômica Federal para os cidadãos com deficiência.

Dados de 2006 da Agenda Social do Conselho Nacional dos Direitos da Pessoa com Deficiência (Conade), citados por Marisa, mostram que apenas 5.239 famílias com renda de até cinco salários mínimos e que possuem integrantes com alguma deficiência foram atendidas pelos programas de habitação social. Segundo o Censo de 2000, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), completa a ex-senadora, há mais de 21 milhões de cidadãos com deficiência de baixa que poderiam ser atendidos por esses programas. “Logo, menos de 0,025% da população está assistida”, conclui.

Abrangência
Marisa Serrano ressalta ainda que a proposta pode beneficiar um número cada vez mais de indivíduos. “Qualquer pessoa poderá adquirir alguma deficiência física ou mental durante a vida, o que confere às políticas de compensação nessa área um caráter de seguro social de abrangência universal”, diz.

O projeto também padroniza a terminologia usada na Lei 7.853/89 para se referir às pessoas com deficiência, adequando o texto ao da Convenção sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência da Organização das Nações Unidas (ONU) de 2007.

Tramitação
A proposta tramita apensada ao PL 7699/06, que cria o Estatuto do Portador de Deficiência, e está pronta para ser votada em Plenário.

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Construtora não pode impor intermediação de corretores

Consultor Jurídico -

 

Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.

Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.

Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais — incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.

Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela vendedora.

Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).

Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da corretagem, e não ao contrário.

Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da própria vendedora.

Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.

Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores imobiliários.

Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo comprador.

A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da corretagem (vendedor).

Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.

Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.

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Top5 by Clipping, as 5 notícias do mercado imobiliário mais lidas no Blog durante a semana(15/07 a 21/07).

1º   Euforia passa e preços de imóveis começam a chegar perto do valor real no Rio 

2º   Especialistas afastam tendência de queda, mas preços de imóveis usados estão tendo que ser revistos

3º   Novo conceito de comercialização torna imóveis de luxo acessíveis 

4º   Como evitar os 10 maiores erros de quem vende um imóvel

5º  Imóveis: Ter conhecimento de contratos faz diferença na hora da compra

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Entrega de imóvel com atraso poderá gerar indenização ao consumidor

Agência Senado -

 

Construtoras e incorporadoras terão de indenizar o consumidor caso não entreguem os imóveis vendidos na data contratada. É o que prevê projeto de lei apresentado pelo senador Eduardo Lopes (PRB-RJ). A proposta aguarda designação do relator na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), do Senado Federal.

O projeto de lei do Senado (PLS 97/2012) determina que as empresas indenizem o equivalente a 2% do valor total contratado se não honrarem o contrato. Não haverá indenização apenas quando o contrato previr prazo de tolerância, que não pode ser maior do que seis meses. Para isso, a proposta de Eduardo Lopes altera o Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078/1990).

Se a entrega do imóvel não acontecer no prazo, além da indenização, o projeto de lei determina multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor total do imóvel, devidamente atualizado, a contar da data prevista no contrato.

De acordo com o projeto, o consumidor poderá utilizar o valor proveniente da multa para abater em parcelas que vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel ou pedir sua devolução, que deve ser feita em, no máximo, 90 dias após a entrega das chaves ou da assinatura da escritura definitiva.

Na hipótese de o atraso ser superior a seis meses, o consumidor poderá rescindir o contrato e receber restituição atualizada das parcelas já pagas.

Ao justificar o projeto, o autor observa que a indenização para atraso na entrega do imóvel não é prevista na maioria dos contratos. Quando existe tal previsão, ressaltou, as penalidades são insuficientes para compensar os transtornos causados ao consumidor.

“A intenção é compensar o consumidor que não pôde mudar-se no período estimado e precisou contar com a caridade de amigos, parentes ou mesmo alugar um imóvel. Essa situação não é prevista nos contratos e, quando muito, as penalidades eventualmente estabelecidas para o fornecedor não são suficientes para compensar os inconvenientes e prejuízos causados ao consumidor e, reflexamente, a eventuais amigos e parentes”, argumentou.

O senador Eduardo Lopes informou que a adoção do percentual de 2% deveu-se ao fato de já ser previsto esse índice para descumprimento de ações impostas ao consumidor. Com o projeto, ressaltou o senador, a regra vai passar a ser uma “via de mão dupla”.

Segundo dados da indústria da construção civil, nos últimos oito anos, informa o senador na justificação do projeto, o volume de empreendimentos imobiliários no Brasil aumentou 25 vezes. Apesar de comemorar esse crescimento, o senador observa que também aumentaram os problemas causados aos consumidores, bem como aos fornecedores, que comercializam imóveis “na planta”, enfrentam dificuldades para contratar mão de obra e comprar material, o que resulta no descumprimento de prazos. No entanto, na avaliação do autor, o ônus não pode recair apenas sobre o consumidor, segundo ele, “a parte mais fraca da relação negocial”.

Depois de examinado pela CCJ, o projeto ainda será votado pela Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle (CMA), onde receberá decisão terminativa.

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Saiba quem deve ser reponsabilizado pelas infiltrações no condomínio

Estado de Minas - 

Juliana Costa Oliveira Miranda, advogada da Sindicon, diz que é indispensável manutenção periódica pelo condomínio e moradores para evitar problemas

Infiltrações acarretam transtorno para os moradores de um imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. Por si só, a questão não é fácil de resolver. Entretanto, quando resta a dúvida sobre de quem é a responsabilidade para sanar o problema, a situação pode demorar a ser resolvida. Um desses casos é quando a infiltração tem origem na janela do prédio. Para que isso não aconteça, a advogada e sócio-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, diz que é indispensável manutenção periódica. “Os materiais usados para a devida vedação perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência de calor e chuva”, informa.

No caso de infiltração originada da fachada, seja ela revestida ou não, cabe ao condomínio sanar o problema, conforme Juliana Miranda. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados”, conta.

Mas há situações em que o problema surge pela falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Nesse caso, a responsabilidade recairá sobre o condômino, conforme Juliana. “Também vale destacar a atenção para a instalação correta das esquadrias, principalmente nos casos dos prédios com construção mais antiga, que optam pela troca sem danificar a alvenaria”, acrescenta.

Para apurar de quem é a responsabilidade pela resolução do problema, é preciso considerar o que diz a legislação. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio). Certamente que o laudo emitido por profissional habilitado será responsável por criar melhor convencimento e segurança das partes”, analisa Juliana Miranda.

Se houver processo judicial e o juiz considerar a necessidade de comprovar as alegações sobre as infiltrações, será necessária uma perícia, a ser designada pelo Judiciário, como informa a advogada. Caso caiba ao condomínio resolver o problema, a demora em solucioná-lo implica mais ônus aos condôminos, de acordo com Juliana.

DANOS Além de perdas financeiras e materiais, o condomínio poderá ter de indenizar o condômino por prejuízos morais. “Avaliando o lado pessoal do morador, ele poderá sofrer vários danos, inclusive à sua saúde e abalo moral. Tudo isso será avaliado pelo Judiciário e poderá ser passível de indenização, momento em que os custos sofrerão acréscimo de ordem de dano moral.”

Quem se sentir prejudicado, e na impossibilidade de solução pacífica e amigável, deverá recorrer à Justiça para resguardar seus direitos. “Contudo, o condômino, bem como o condomínio, caso tenham condição de proceder com os reparos, após notificação expedida ao responsável, poderá providenciar a execução dos serviços e, estando bem documentados, acioná-los por meio de ação de cobrança”, informa Juliana Miranda.

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Projeto prevê facilidades para mutuários refinanciarem casa própria

Infomoney -

 

SÃO PAULO - O mutuário que se sentir prejudicado por ter feito um financiamento imobiliário com juros elevados poderá aproveitar o movimento de queda das taxas e contratar uma nova operação para liquidar a antiga.

A medida está prevista no PLS (Projeto de Lei do Senado) 298/2006, aprovado, na última terça-feira (10), pela CAE (Comissão de Assuntos Econômicos) do Senado.

Poupança
De autoria do senador Paulo Paim (PT-RS), a medida, caso entre em vigor, remove um dos obstáculos a essas operações ao prever que os montantes nelas previstos serão considerados para efeito de direcionamento obrigatório dos recursos de depósito de poupança.

Com a mudança, Paim prevê uma redução nos riscos envolvidos nas operações de crédito imobiliário. Segundo o relator, senador Cyro Miranda (PSDB-GO), a medida é importante para o cenário de queda de juros, “pois permitirá que ao devedor de um empréstimo imobiliário refinanciá-lo com taxas de juros mais baixas”.

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TJ do Rio determina que atraso de obra é aceitável por seis meses

O Globo -

Decisão vale para construções de grande porte e estabelece que prazo de tolerância deve ser divulgado para o consumidor

 

A escassez de mão de obra e de materiais de construção, consequências do aquecimento do mercado imobiliário, vêm causando atrasos na entrega de apartamentos comprados na planta. O cenário levou o Centro de Estudos e Debates do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro a discutir sobre o assunto num encontro de magistrados. E o consenso foi de que é válida a estipulação contratual de tolerância de 180 dias de prazo a partir da data determinada para a entrega das chaves.

A proposição não tem peso de lei, mas é orientadora para juízes e, até mesmo, para as construtoras no momento da formulação dos contratos. A decisão vale para construções de grande porte e estabelece que o fornecedor tem o dever de informar o consumidor sobre essa tolerância, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, cabendo indenização por dano material e moral, caso o atraso seja excessivo.

Maury Bernardes, consultor jurídico da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário - RJ (Ademi), julga a discussão saudável e acredita que vai ao encontro do momento atual pelo qual o Rio de Janeiro passa.

— A cidade está se modernizando, por conta dos grandes eventos que sediará. Há obras por todos os lados e, assim, o mercado imobiliário tem sofrido inesperadamente com a escassez de mão de obra e material. Os atrasos são uma consequência e ter um parâmetro e regras claras a respeito dessa situação é essencial. Acredito que os construtores e os consumidores sairão ganhando — declara Bernardes.

Para quem considera o prazo complacente, o desembargador Antonio Carlos Torres, coordenador de Estudos especiais do Centro de Estudos e Debates do TJRJ, explica:

— Consideramos as dificuldades e contratempos que podem surgir em uma obra.

Ele explica que, nesses simpósios, temas atuais são discutidos e quando há concordância de pelo menos 70% dos desembargadores presentes, a decisão vira base de orientação para os colegas juízes.

— Esses enunciados são homologados e distribuídos entre a classe jurídica.

A pergunta que fica no ar é: os juízes serão obrigados a seguir essa resolução? A advogada Rossana Fernandes Duarte, sócia da área de Negócios Imobiliários do escritório Siqueira Castro, diz que não, mas não descarta a importância da decisão.

— Esse tipo de posicionamento busca homogenizar as ações. Com um contrato que deixe claro o prazo de entrega de obras e os direitos e deveres do consumidor, o número de processos tende a diminuir. Mesmo para os casos de obras de menor expressão, cujo entendimento não aborda, essa decisão também funcionará como parâmetro.

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Criatividade também na gestão de condomínios

O Globo -

Entre decretos municipais e leis, síndicos precisam inovar para conseguir recursos extras

 

O aluguel de espaços para publicidade e equipamentos de uma empresa de telefonia garante uma renda extra de cerca de R$ 16 mil mensais ao condomínio Jardim Nova Barra. Receita que o síndico Jorge Galvão usa para pagar o décimo terceiro dos funcionários, em obras de emergência e que ainda ajuda nas despesas. Com isso, os moradores pagam taxa mensal considerada baixa para a região, cerca de R$ 800, e não sabem o que é cota extra. O que o síndico não sabe é se suas boas ideias, implementadas ali há cinco anos, continuarão rendendo esse dinheirinho a mais por muito tempo.

É que dois decretos municipais publicados recentemente envolvem exatamente a questão de aluguel de espaços para a publicidade e antenas de telefonia celular mexendo diretamente com as contas dos condomínios que lucram com essas práticas. O Rio Limpo proibiu, desde maio, a publicidade em fachadas e empenas cegas e outdoors e letreiros em coberturas de prédios. Por enquanto, a regra só vale para a Zona Sul e o Centro, mas ainda este mês deve ser estendida à região da Barra. Já o decreto 34.622, de outubro do ano passado, regulamenta a instalação de antenas de telefonia celular, proibindo-as em marquises e fachadas de prédios na orla, em áreas de risco e de proteção ambiental; e permitindo sua instalação apenas na laje da cobertura, desde que respeitem a distância horizontal mínima de 30 metros em relação a outra edificação com altura superior. A regra só deveria começar a valer a partir de outubro, quando termina o prazo dado pela prefeitura para que as empresas de telefonia se adaptem. Mas, na semana passada, a Secretaria municipal de Ordem Pública retirou a primeira antena em situação irregular, no Joá.

Como o Jardim Nova Barra é um condomínio apenas de casas, Galvão acredita que se manterá dentro da lei:

— A publicidade está em uma torre, na entrada do condomínio, voltada para a Avenida das Américas. E o equipamento de distribuição de telefonia é como um armário que fica dentro do condomínio. Então, acredito, e espero, que possa continuar tudo como está.

Vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider acompanha de perto a aplicação da nova legislação e sugere aos síndicos criativos que fiquem atentos às leis e regras de convivência do condomínio:

— Os síndicos devem validar, em assembleia, qualquer novo tipo de arrecadação, para que não se criem no condomínio correntes contrárias de pensamento.

Mas, com tantas dificuldades para inovar, será que ainda há meios de ganhar mais? Alguns condomínios da cidade provam que sim. Na Tijuca, por exemplo, a síndica Wanda Chagas resolveu aproveitar o boom imobiliário e lucrar com um apartamento de porteiro, que há mais de dez anos não era usado. Conseguiu um inquilino que bancasse as obras necessárias e aumentou a receita do prédio.

Com o lixo também é possível lucrar. Num condomínio em Jacarepaguá, o entulho orgânico é recolhido, transformado em adubo e vendido aos próprios moradores. Na Barra, o reciclável (papel, vidro, alumínio e plástico) é separado e negociado para cooperativas. Boas ideias prontas para serem copiadas.

Jardim feito de "lixo" mostra que a boa gestão é sinônimo de economia

A reciclagem e venda de lixo é realmente uma das alternativas mais utilizadas pelos condomínios. No Fazenda Passaredo, em Jacarepaguá, a economia proporcionada pelo lixo chegou a R$ 60 mil. Ali, foi criado um Centro de Meio Ambiente, em que é feito o processo de compostagem de todo o lixo orgânico da varreção das ruas. Plantas jogadas fora pelos moradores das 350 casas do local também são recolhidas e geram novas mudas, que assim como o adubo produzido pela compostagem, são vendidas para os moradores.

— Mas as primeiras mudas foram usadas para fazer os 1.500 metros quadrados de jardins do condomínio. Apenas com isso, economizamos R$ 60 mil — conta Aparecida França, coordenadora do centro de meio ambiente.

A receita, contudo, ainda é baixa. Mesmo assim, pode ser usada para conceder benefícios extras aos funcionários (como cestas básicas) ou diminuir os gastos com manutenção como acontece no condomínio Barra Sunday.

— A receita mensal com o lixo é pequena, uns R$ 240, mas com ela conseguimos comprar produtos de limpeza e fazer café da manhã para os funcionários — conta o síndico Bruno Montalvão.

Os síndicos ainda têm outra pedra no sapato: a lei federal 12.607/12 que, em vigor desde maio, proíbe venda e aluguel de vagas de garagem a não moradores, exceto se a convenção do condomínio dispuser o contrário. Com isso, já há quem tenha perdido essa renda extra também.

Mas, para os administradores de condomínios, há sempre novas soluções que podem ajudar tanto a arrecadar mais quanto a economizar.

— Uma forma bem criativa de obter receita é oferecer desconto aos moradores que anteciparem 12 cotas condominiais. Conheço um condomínio que fez isso e. com o valor arrecadado, conseguiu realizar obras emergenciais — conta Marco Rocha, supervisor de Desenvolvimento e Mercado da Cipa Administradora.

Redução de gastos para administrar melhor

Para Rocha, quando a receita extra não vem, o jeito mesmo é rever toda a gestão e criar meios para economizar:

— Uma medida possível é a instalação de hidrômetros individuais, por exemplo.

Já para Márcia Guimarães, gerente operacional da administradora Protel, o ideal é que o síndico faça um planejamento realmente focado na redução de custos, com ações práticas como negociar com fornecedores, fazer cotações periodicamente, instalar equipamentos ligados à economia de recursos (como sensores de presença para acendimento de lâmpadas) e treinar os funcionários para que não haja desperdício de materiais de limpeza, água, energia.

— Gastos com concessionárias consomem até 70% do orçamento. É preciso tomar medidas para reduzi-los. Além disso, o gerenciamento da inadimplência é fundamental. O síndico deve estudar o problema todo mês e tomar atitudes necessárias para resolvê-lo, tanto amigavelmente, quanto legalmente — diz Márcia.

Medidas fundamentais para qualquer gestão. Afinal, por mais criativos que sejam, os síndicos devem ter em mente que a fonte fundamental do condomínio é a taxa mensal. E que receitas extras, por mais bem-vindas, podem deixar de existir a qualquer momento.

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