You,inc quer ser butique de imóveis para classe média

IG - 

Novata no setor imobiliário planeja chegar a R$ 1 bilhão de potencial de vendas até 2013 e "parar por aí"

Eduardo, da You,inc: "Queremos ter uma empresa de um tamanho que dá para gerir"

Pouco mais de um ano depois de ter lançado seu primeiro empreendimento, a You,inc comemora a estratégia de focar suas atividades em imóveis compactos para a classe média da grande São Paulo. Em 2011, a incorporadora de Abrão Muszkat, ex-sócio da Even, lançou nove empreendimentos e registrou cerca de R$ 800 milhões em valor geral de vendas (VGV).

Para 2012, a expectativa é superar um pouco esse patamar, ao passo que em 2013 a empresa quer alcançar um VGV de R$ 1 bilhão e, segundo Muszkat, "parar por aí". As maiores companhias do setor têm, em média, R$ 3 bilhões de VGV. "Queremos ter uma empresa de um tamanho que dá para gerir", diz Eduardo Muszkat, sobrinho de Abrão e diretor da companhia. "Estamos em um setor de capital intensivo, temos que esperar até o fim do quarto ano para dar retorno", afirma. Segundo ele, a companhia deve começar a gerar caixa positivo a partir de 2014.

Abertura de capital não faz parte dos planos da empresa, pelo menos por enquanto. “Ter ações em bolsa faz você refém de um mercado que busca resultados trimestrais e não necessariamente tem paciência para esperar um ciclo como esse”, diz Eduardo. Segundo ele, a You,inc possui base de capital forte, o que deve permitir à companhia resistir a eventuais solavancos provocados pela crise internacional, como escassez de crédito.

Parcerias antigas

Com 35 anos de experiência no mercado imobiliário, Abrão Muszkat trouxe consigo parceiros de longa data para criar a You,inc, em 2009, após vender sua participação acionária de aproximadamente 15% na Even. A joint-venture com o fundo americano Paladin é responsável por 60% de todos os recursos investidos em projetos da You,inc. O restante dos recursos vem do próprio Abrão e dos outros sócios: a construtora Tibério e a incorporadora Concord, de João Carlos Moralez.

“Eu disse que não entendia nada de incorporação, mas ele tinha confiança de que minha experiência agregaria ao projeto”, diz Eduardo. “E com a bagagem e capital dele, foi possível montar a empresa do zero já com uma estrutura completa e adequada, com um plano de negócios bem pensando, algo muito comum nos Estados Unidos, mas ainda novo no Brasil”, conta o diretor.Além dos investidores, Abrão também levou para seu novo projeto seis funcionários que trabalharam com ele na Even. Para dirigir a companhia, convidou seu sobrinho, Eduardo, que até então havia atuado em empresas de consultoria no Brasil e no exterior, na área de fusões e aquisições. Eduardo, formado em engenharia de produção, também é dono da gravadora MCD, com catálogo que abrange desde música infantil, como a série de clássicos MPBaby, até world music, como o Buena Vista Social Club.



Perspectiva do Metropolitan, que será construído no Tatuapé

Estratégia conservadora

A ideia, desde o início, era criar uma companhia conservadora, focada em projetos de médio porte – com tamanho ideal de R$ 50 milhões de VGV. “Por isso é bom não crescer demais, porque você consegue realizar projetos de qualidade com preço final e prestação que cabem no bolso do consumidor”, diz Eduardo. O menor projeto da incorporadora tem VGV de R$ 20 milhões. Já o maior VGV é o empreendimento misto (comercial e residencial) Metropolitan, com R$ 120 milhões, que será construído no Tatuapé, na zona leste da capital paulista.

Ao contrário da estratégia adotada por grandes empresas do setor, Eduardo afirma que a You,inc não faz estoque de terrenos. “Não compramos porque o concorrente está comprando. Terreno mal comprado é um problema, porque você precisa depois dar um jeito de encaixar um projeto naquilo”, diz. Ele acredita que, após o forte aquecimento do mercado, especialmente em 2010, os preços dos terrenos devem ter redução lenta em 2012, o que deve se refletir em certa acomodação para os preços de imóveis novos comercializados no País.

Foco na classe média

A You,inc concentra sua atuação em apartamentos de R$ 500 mil, dentro da faixa de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e aposta em conquistar clientes da classe média com um “atendimento diferenciado”. “Estamos falando da classe média, um público que normalmente não está acostumado a ter um tratamento diferenciado. Nosso objetivo é que cada cliente se sinta especial”, diz Eduardo. A incorporadora também pretende ampliar sua presença em mídias sociais.

No ano passado, a You,inc lançou nove empreendimentos, dos quais seis estão com quase todas as unidades vendidas, dois têm vendas acima de 70% e um está na faixa de 60%. Segundo Eduardo, as perspectivas são bastante positivas para o setor em 2012 – embora a crise econômica internacional preocupe. Ele acredita que a demanda deve continuar aquecida, impulsionada por fatores demográficos, aumento da renda e acesso facilitado ao crédito.

Mas o cenário para este ano também apresenta alguns riscos. “Se não resolverem a crise na Europa e Estados Unidos, se a situação piorar muito, vai faltar crédito para financiar tudo, de carros ao mercado imobiliário”, diz Eduardo. No momento, ele afirma que não faltam potenciais investidores, principalmente estrangeiros, na You,inc. “Acredito muito no meu mercado, a despeito de alterações no cenário internacional.”