Nos EUA, a onda é o investimento em casas para locação

THE NEW YORK TIMES - 

Inspetor do Waypoint Real Estate Group, Alan Hladik leva cerca de 20 minutos para ir de uma casa a outra, examinando o estado dos armários da cozinha ou se telhas estão faltando. Essa rapidez é necessária para satisfazer o apetite da Waypoint. A empresa, que já adquiriu cerca de 1,2 mil imóveis desde 2008 e agora vem comprando em torno de sete por dia, é novata num setor de negócios que investidores abastados apostam que vai decolar.

Com os preços dos imóveis cerca de 33% mais baixos do que nos anos de pico, os grandes investidores estão salivando diante da chance de comprar talvez milhares de casas com enormes descontos para depois alugá-las. Ninguém jamais tentou isso numa escala tão grande e os críticos temem que esses novos investidores poderão ter enormes problemas para administrar grandes portfólios de casas alugadas. Mas esses novos investidores acham que a renda da locação pode dar retornos bem superiores ao de títulos do Tesouro ou de ações.

Este ano a Waypoint firmou um contrato de US$ 400 milhões com a GI Partners, empresa de private equity do Vale do Silício. A companhia planeja adquirir de 10 mil a 15 mil casas até o fim de 2013, segundo Gary Beasley, diretor da Waypoint. Outros grandes investidores de private equity - como a Colony Capital, GTIS Partners e Oaktree Capital - também investiram milhões nesse novo mercado.

'Fábrica'. Os executivos da Waypoint afirmam que conseguem administrar grandes volumes porque desenvolveram sistemas de computador que os ajudam a tomar decisões de compra com rapidez e a gerenciar reformas e aluguéis. 'Temos que tratar as operações como se fossem uma fábrica e criar uma linha de produção', disse Colin Wiel, cofundador da Waypoint. Hladik, um dos sete inspetores trabalhando em tempo integral na Waypoint, é mais uma engrenagem nessa linha de produção.

Numa manhã recente, ele inspecionou uma casa de três quartos a cerca de 90 quilômetros de Los Angeles, uma das áreas mais atingidas pelas execuções hipotecárias desde do estouro da bolha imobiliária, após a crise de 2008. Anotou que as peças do lavabo estavam velhas, o carpete do quarto em péssimo estado e que havia um buraco na parede. Inseriu estes detalhes num programa de seu iPad. O software calculou um gasto de US$ 25 mil para colocar a casa em ordem e ser alugada.

Hladik reduziu o valor para US$ 18,4 mil porque considerou que o jardim estava em boas condições. Transmitiu seu relatório para a Waypoint, onde avaliadores usariam os cálculos para determinar quanto pedir pela casa.

Os grandes investidores foram atraídos pelo que consideram uma enorme oportunidade. Existem quase 650 mil propriedades cujas hipotecas foram executadas judicialmente, de acordo com a Realty Trac. Há outras 710 mil em processo de execução judicial e, de acordo com a Mortgage Bankers Association, 3,25 milhões de pessoas que financiaram imóveis deixaram de pagar seus empréstimos e correm o risco de perder suas casas.

Com tantas famílias que saíram de suas casas por força de uma execução hipotecária, a demanda por imóveis para locação está aumentando. E aqueles que podiam comprar uma residência antes, agora não conseguem empréstimo. O número de proprietários de imóveis caiu de 69,2% da população, em 2004, para 66%, no fim de 2011, de acordo com dados do censo.

A Waypoint, fundada por Colin Wiel, ex-engenheiro da Boeing e empreendedor no setor de software, e Doug Brien, ex-integrante da Liga Nacional de Futebol, avalia cada compra usando um algoritmo que calcula a oferta máxima para cada propriedade, levando em conta o custo da reforma, o valor potencial do aluguel e o retorno do investimento.

Leilão. Numa certa manhã, às 5h30, Joe Maehler, diretor regional do escritório da Waypoint no Sul da Califórnia, entrou no computador e examinou uma lista com 70 propriedades objeto de execução hipotecária que seriam leiloadas naquele dia. Achou uma que o sistema da empresa havia avaliado em US$ 103 mil. Clicou num mapa e viu que os aluguéis cobrados por casas similares na região e a presença de uma piscina no imóvel justificavam uma oferta maior.

O leiloeiro abriu a sessão com lance inicial de US$ 114 mil. Maeheler podia ir até US$ 130 mil. À medida que o leilão prosseguiu, o representante da Waypoint falava ao telefone com Maehler: 'Permaneça nesse valor', insistia ele, enquanto os lances subiam de US$ 100 em US$ 100. Enfim, Maehler levou a casa por US$ 129.400.

O drama do colapso imobiliário - provocado em parte por investidores que adquiriram muitos títulos lastreados em hipotecas podres - deixa alguns críticos cautelosos quanto a esse novo mercado. 'Não acredito que esses investidores que agora veem a possibilidade de usar essas casas para locação serão mais responsáveis financeiramente ou vão responder às necessidades da comunidade', afirmou Michael Johnson, professor de políticas públicas na Universidade de Massachusetts, em Boston. /TRADUÇÃO DE TEREZINHA MARTINO