Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.
Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais — incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.
Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela vendedora.
Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).
Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da corretagem, e não ao contrário.
Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da própria vendedora.
Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.
Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores imobiliários.
Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo comprador.
A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da corretagem (vendedor).
Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.
Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.
6 comentários:
Prezados,
Deixo aqui uma ótica diferente da matéria lançada, pois, não entendo que esteja sendo repassada a obrigação de pagamento dos comissionados aos clientes compradores e muito menos estes sendo lesados de alguma forma.
Deve ser esclarecido que no momento da negociação a primeira coisa que o cliente pergunta é o preço da unidade que irá negociar, assim, é apresentado o preço divulgado pelo construtor através da tabela de preços, própria do empreendimento em questão.
O preço divulgado na referida tabela (disponibilizada exclusivamente pelo construtor) está contemplando o percentual de comissionamento.
A partir daí, inicia-se a negociação de compra onde é montado um fluxograma (demonstrando o valor de entrada, comissões e parcelas mensais - com ou sem intermediária), até a apuração do percentual possível para o financiamento (em média 20% - 80% percentuais comuns em incorporação imobiliária).
Neste momento o comprador possui duas opções a escolher:
A primeira forma – O comprador paga o comissionamento diretamente aos profissionais, mediante recibo (RPA’s), sendo o valor escriturado deduzido do valor das comissões, (a soma dos dois iguala ao preço divulgado na tabela de venda).
Nesta modalidade, o comprador recolherá o ITBI apenas sobre o valor escriturado, podendo apresentar os recibos (RPA’s) em seu imposto de renda e deduzir tal valor ao indicar os profissionais que receberam a outra parte do negócio em seu IR.
A segunda forma, passa a ser a escrituração no mesmo valor do preço divulgado na tabela de venda, sendo as comissões faturadas pela construtora.
Desta forma, o cliente comprador pagará o ITBI sobre o valor total da venda incluindo o valor das comissões, o que gera uma tributação superior ao comprador.
Importante destacar que a profissão de Corretor de Imóveis no Brasil é regida pela Lei nº 6.530, de 12.05.78.
Competindo ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
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Parte II
Peço licença ao Autor do texto abaixo, onde elucida claramente as obrigações dos corretores de imóveis e os direitos ao recebimento de seus honorários, texto este, extraído da página da internet http://www.remoimoveis.com.br/corretagem.aspx
“A Corretagem do Novo Código Civil
A corretagem, cuja disciplina estava inserida do Código Comercial de 1850 (arts. 36 a 57), passa a ser regulada no novo Código Civil (arts. 722 a 729), em razão da unificação legislativa das normas civis e comerciais.
O novo Código aborda a corretagem de forma geral, abrangendo todas as suas espécies (imóveis, seguro, mercado de títulos e valores mobiliários, commodities). De acordo com a definição legal, o corretor é a pessoa que se obriga a obter negócios, conforme instruções recebidas, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência. Em suma, é um intermediador de negócios. Como o novo Código Civil descarta qualquer relação de dependência, pode-se concluir por ser ele agente autônomo, embora tal característica não venha expressa em lei, como no caso dos representantes comerciais (Lei nº 4.886/65). Mas, na condição de autônomo, não há vínculo trabalhista entre o contratante e o corretor.
Quanto aos deveres do corretor, a lei enumera expressamente os de diligência, prudência e de informação. A diligência exigida do corretor não é a de um cidadão normal, como a do bônus paterfamilias do direito romano, mas a de um homem de negócios profissional. O corretor é profissional e maior é a sua responsabilidade, como tal, deve estar atento a detalhes do negócio que o homem comum talvez não tenha condições de perceber.
Outro importante dever é o de informação, bem ressaltado na lei de proteção ao consumidor. O corretor tem a obrigação de, espontaneamente, fornecer toda e qualquer informação que possa influir na realização do negócio, bem como sobre a segurança e riscos do mesmo, sob pena de responder por perdas e danos.
O novo Código Civil traz ainda a solução para diversos problemas concretos sobre a remuneração, objeto de demandas judiciais.
Se a remuneração não for fixada em lei ou no contrato, deve ser fixada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Havendo a cláusula de exclusividade, a comissão é devida, mesmo se o negócio for realizado sem a mediação do corretor, exceto se houver inércia ou ociosidade por parte do profissional.
A remuneração também é devida mesmo no caso de dispensa do corretor ou após o prazo determinado no contrato de corretagem, se em ambos os casos o negócio tiver sido efetuado em razão da mediação do corretor.
Também é devida a comissão se o negócio não for efetuado por arrependimento das partes. Por fim, sendo o negócio concluído em razão do trabalho de mais um corretor, os honorários devem ser repartidos igualmente, salvo disposição em contrários.
São estas as principais regras do novo Código Civil sobre a matéria de corretagem, garantindo não só os direitos do contratante (pela fixação dos deveres e responsabilidade do corretor), como também do profissional, pela previsão de normas sobre remuneração.
O que diz a lei sobre a corretagem:
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Parte IV
A função do corretor é “aproximar pessoas físicas ou jurídicas que pretendam contratar ou efetuar uma compra e venda, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar seus interesses…” (Maria Helena Diniz, Dicionário Jurídico – 2ª Edição/2005) e, uma vez cumprido seu mister, não há dúvida de que faz jus o corretor ao recebimento da comissão. Este direito do corretor é amparado tanto pela legislação (art. 725, Código Civil), como pela Doutrina e Jurisprudência.
Reza o art. 725, CC: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O saudoso professor CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA lecionava: “Não afeta o direito do mediador à retribuição o fato de se arrependerem as partes do negócio entabulado, ou de uma delas dar causa à resolução (Código Civil, art. 725). O corretor não garante o contrato. Sua atividade é limitada à aproximação das pessoas, e cessa a obrigação, fazendo jus ao pagamento, uma vez efetuado o acordo” (Instituições de Direito Civil, p. 386 – 20ª Ed/2004).
SILVIO DE SALVO VENOSA explica que: “O corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente comissão, se houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar no negócio, nos termos do art. 725 acima transcrito. Nesse sentido, se não for concretizada a operação, a comissão será indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado. Persiste o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se realiza por desistência ou arrependimento do comitente. O corretor compromete-se a obter um resultado útil” (Direito Civil: contratos em espécie, p. 579-580 – 4ª Ed/2004).
No mesmo sentido, nossa jurisprudência também contempla o direito do corretor: “Contrato de corretagem. Venda de imóvel. Prova da intermediação. Desfazimento posterior do negócio. Irrelevância para efeito de pagamento da comissão. O que determina o direito à percepção da comissão de corretagem é o trabalho de aproximação dos contratantes e o fechamento do negócio, tornando-se inoperante, para esse fim, qualquer alteração posterior ao negócio em razão da inadimplência de uma das partes, visto que alheia à avença entre corretor e cliente. Recurso provido” (TAMG – AC 0293404-1 – 2ª C.Cív. – Rel. Juiz Batista Franco – J. 22.02.2000)” (Paulo Luiz Netto Lobo, op. cit., p. 471).
“Intermediário de Negócio – corretor – aproximação das partes – negócio não concretizado – Desistência do vendedor – comissão devida. Se o negócio não se concretizou, efetivamente, com a transmissão da propriedade ao comprador, porque o vendedor dele desistiu, quando deveria ter a certeza da anuência da esposa, fica aquele, portanto, responsável pelo pagamento da comissão da corretagem que se completou” (RT 668/75).
“Intermediário de Negócio – corretor – negócio desfeito por circunstâncias que lhe são estranhas – comissão devida. O corretor que aproxima o comprador do vendedor e opera e agiliza a transação não perde a remuneração pactuada, se, posteriormente, o negócio se desfaz por circunstâncias que lhe são estranhas” (RT 712/220).
É importante que cada corretor, que cumpre fielmente seu dever, exija, do comitente, o cumprimento de sua obrigação, qual seja, remunerar devidamente o trabalho do corretor.”
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Parte V - Final
Deixo aqui minha colaboração apenas por amor ao debate. Não tendo a pretensão de desmerecer ao artigo publicado.
No entanto, devo rebater a uma opinião exclusiva e taxativa de um protecionismo escudado nas regras do CDC.
Não devemos esquecer o principio da boa fé deve se valer para todos no ato da contratação, inclusive e principalmente pelo comprador, por mais que o contrato seja de adesão. Pois, adere quem quer.
O corretor de imóveis deve ser respeitados tanto quanto qualquer outro profissional, uma vez que seu labor é por deveras sofrido, concorrido e muitas vezes frustrado por pessoas que utilizam de artifícios para escriturarem seus negócios a um valor menor e posteriormente frustrar o pagamento do profissional.
A má fé hoje de hoje na grande maioria das demandas está para com o corretor de imóveis do que para o consumidor adquirente.
Devemos enaltecer a honestidade contratual e o direito ao alimento, pois os honorários de corretagem são a subsistência de tantos profissionais autônomos que se vêem desamparados por tantas matérias que denigrem seus direitos e enaltecem aos consumidores que dentro destes, tantos que aceitam a forma de contratação apenas com o intuito de locupletarem-se.
Att.
Ricardo Martins
Advogado Imobiliário
Parte III
Capítulo XIII
Da Corretagem
Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.”
Moacir Possi, Vice-Presidente do Instituto dos Advogados de Santo Amaro – IASA e ex-Presidente da OAB – Santo Amaro, brilhantemente em seu artigo publicado na Gazeta de Santo Amaro traz a elucidação necessária para acabar com as dúvidas sobre a remuneração aos honorários dos corretores de imóveis.
http://www.gazetadesantoamaro.com.br/imoveis/o-direito-do-corretor-de-imoveis-a-comissao-a-luz-do-art-725-codigo-civil
“Tem ocorrido – cada vez com maior frequência nas transações imobiliárias – face, principalmente à derrocada marcante no perfil ético-moral da população (que se distancia – cada vez mais – dos ensinamentos do Sermão da Montanha), o desfazimento das transações imobiliárias antes da assinatura da escritura definitiva, por motivos escusos e, principalmente, porque encontra o vendedor um comprador que paga mais pelo seu imóvel e – via de regra – tenta deixar o corretor sem o recebimento da comissão.
CONTINUA...
Desculpe a falta de ordem, mas houve um problema na importação do comentário.
Ricardo Martins
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