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Os condomínios estão cada vez mais complexos, sejam mistos ou residenciais, a aparelhagem das áreas de lazer e social, dos serviços de segurança e a manutenção exigem maior rigor na contratação de funcionários e também mais habilidades dos síndicos. Repassar a prestação de serviços para empresas especializadas, ou seja, terceirizar, tem se mostrado uma tendência para resolver essas questões. Mas quando a terceirização é vantajosa e quais cuidados tomar?
Marcelo Manhães Almeida, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP, afirma que pela variedade de tipos de condomínios existentes hoje, a vantagem da terceirização deve ser analisada caso a caso. Para ele, a contratação das terceirizadas pode ser considerada benéfica para praticamente todos os casos quando o assunto é segurança, já que as empresas teriam além de pessoal treinado, equipamentos, conhecimento da rotina e experiência na atividade.
O advogado observa que repassar para terceiros o serviço de limpeza do prédio pode ser considerada uma boa opção quando o condomínio conta com áreas de lazer e sociais grandes e variadas, como quadras, saunas, piscinas e academia. Neste caso, comenta ele, adquirir, manusear e fazer a manutenção dos aparelhos necessários para a limpeza dessas áreas pode ser uma dor de cabeça maior para o prédio.
Para Hubert Guebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, condomínios com mais de 25 funcionários ganham quando terceirizam os serviços, principalmente porque a gestão folgas, licenças maternidade e doença, férias e processos de seleção passa a ser feita pela empresa. "Aonde há um número alto de funcionários, talvez seja melhor terceirizar uma parte disso, ou a portaria, ou limpeza, por exemplo. Não precisa terceirizar tudo ou não terceirizar nada", destaca Hubert.
A contratação de uma administradora para o condomínio é o tipo de terceirização mais comum atualmente. "Quando você contrata uma administradora está terceirizando os serviços que sozinho o síndico não teria condições de fazer porque hoje a administração de um condomínio exige ter pessoas que entendam o Código Civil, a CLT, a Lei do Inquilinato e o Código de Defesa do Consumidor. Dificilmente uma só pessoa saberia isso tudo", afirma Hubert Guebara.
Reclamações e cuidados com a terceirização
Mesmo com a administração terceirizada, é o síndico quem continua autorizando a admissão de funcionários, demitindo quando necessário, aprovando orçamentos e despesas. É ele, inclusive, quem decide o valor do salário das categorias de empregados, o que pode ser usado para combater um dos principais problemas dos prédios que contam serviços terceirizados, a alta rotatividade da mão-de-obra. "O ideal não é pagar o piso, hoje está muito difícil arrumar bons funcionários", orienta Hubert Guebara.
O especialista em segurança condominial José Elias de Godoy, capitão da Polícia Militar, ressalta que a giro de funcionários deve ser evitado principalmente por questões de segurança. "Deve-se tomar cuidado com a troca de pessoal, principalmente no que diz respeito ao de portaria e de vigilância, uma vez que são funções vitais na proteção condominial e a rotatividade compromete diretamente o trabalho de controle de acesso e da segurança do local", adverte. Ele comenta que, evitada a rotatividade e verificada a idoneidade da empresa, a segurança pode estar garantida mesmo com o serviço terceirizado.
O advogado Marcelo Manhães comenta que, além do problema operacional relacionado à troca constante de funcionários, a outra maior reclamação dos condomínios é em relação à falta de recolhimento correto dos encargos trabalhistas pelas administradoras.
Ele explica que quando a empresa deixa de cumprir com suas obrigações de empregadora, o condomínio é acionado judicialmente para pagar os direitos dos empregados. Se não há dinheiro em caixa, o hábito é que os moradores rateiem os custos da dívida trabalhista. Além disso, caso a assembleia do condomínio decida que o síndico foi negligente em sua função de fiscalizador, ele pode ser responsabilizado pessoalmente pelo prejuízo na Justiça Civil. "A gestão financeira é feita sob fiscalização direta do síndico", completa Hubert Guebara.
Por isso, o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP recomenda que ao decidir pela terceirização, os condomínios verifiquem tanto a qualidade de serviço prestado pelas empresas escolhidas quanto se elas têm uma administração interna idônea. Na próxima página, saiba mais sobre o que analisar na hora de fechar contrato com uma prestadora de serviços.
Qual empresa contratar?
Marcelo Manhães indica que para escolher qual empresa contratar o condomínio deve levar em conta a qualidade com que os funcionários são tratados desde a admissão. "Precisa considerar como é o processo seletivo adotado, se há entrevistas com os candidatos, se é exigida experiência, por exemplo. Além disso, é necessário verificar se ela disponibiliza serviços de atualização para os funcionários, as pessoas precisam fazer novos cursos, por isso a empresa de qualidade deve ter esse cuidado", salienta o advogado.
Ele também explica que ao analisar os orçamentos das candidatas a assumir os serviços do condomínio, é preciso que o síndico tenha em mente qual o tipo de rotina e funções a atividade cotidiana do prédio vai exigir dos funcionários, poisnão adianta contratar uma empresa por um preço baixo e que não vai oferecer o perfil de mão-de-obra necessário. Por exemplo, condomínios altamente automatizados precisam de funcionários com maior grau de qualificação.
Hubert Guebara afirma que, no geral, ao comparar financeiramente, os condomínios acabam tendo uma pequena economia de custos ao terceirizar os serviços. Quando o prédio já conta com os serviços de uma administradora, é ela quem fica responsável por entrar em contato com outras empresas, reunir orçamentos para a terceirização dos demais serviços e encaminhar as propostas para o síndico. Mas isso só é feito mediante o pedido do síndico.
"Eu aconselho que ele leve para a primeira assembleia que ocorrer, mostrando quanto o prédio está gastando de mão-de-obra, quanto gastaria se o condomínio terceirizasse parcial ou totalmente aquela mão-de-obra e a assembleia decide por terceirizar ou não", sugere Hubert Guebara.
Mesmo com a administração terceirizada, é o síndico quem continua autorizando a admissão de funcionários, demitindo quando necessário, aprovando orçamentos e despesas. É ele, inclusive, quem decide o valor do salário das categorias de empregados, o que pode ser usado para combater um dos principais problemas dos prédios que contam serviços terceirizados, a alta rotatividade da mão-de-obra. "O ideal não é pagar o piso, hoje está muito difícil arrumar bons funcionários", orienta Hubert Guebara.
O especialista em segurança condominial José Elias de Godoy, capitão da Polícia Militar, ressalta que a giro de funcionários deve ser evitado principalmente por questões de segurança. "Deve-se tomar cuidado com a troca de pessoal, principalmente no que diz respeito ao de portaria e de vigilância, uma vez que são funções vitais na proteção condominial e a rotatividade compromete diretamente o trabalho de controle de acesso e da segurança do local", adverte. Ele comenta que, evitada a rotatividade e verificada a idoneidade da empresa, a segurança pode estar garantida mesmo com o serviço terceirizado.
O advogado Marcelo Manhães comenta que, além do problema operacional relacionado à troca constante de funcionários, a outra maior reclamação dos condomínios é em relação à falta de recolhimento correto dos encargos trabalhistas pelas administradoras.
Ele explica que quando a empresa deixa de cumprir com suas obrigações de empregadora, o condomínio é acionado judicialmente para pagar os direitos dos empregados. Se não há dinheiro em caixa, o hábito é que os moradores rateiem os custos da dívida trabalhista. Além disso, caso a assembleia do condomínio decida que o síndico foi negligente em sua função de fiscalizador, ele pode ser responsabilizado pessoalmente pelo prejuízo na Justiça Civil. "A gestão financeira é feita sob fiscalização direta do síndico", completa Hubert Guebara.
Por isso, o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP recomenda que ao decidir pela terceirização, os condomínios verifiquem tanto a qualidade de serviço prestado pelas empresas escolhidas quanto se elas têm uma administração interna idônea. Na próxima página, saiba mais sobre o que analisar na hora de fechar contrato com uma prestadora de serviços.
Qual empresa contratar?
Marcelo Manhães indica que para escolher qual empresa contratar o condomínio deve levar em conta a qualidade com que os funcionários são tratados desde a admissão. "Precisa considerar como é o processo seletivo adotado, se há entrevistas com os candidatos, se é exigida experiência, por exemplo. Além disso, é necessário verificar se ela disponibiliza serviços de atualização para os funcionários, as pessoas precisam fazer novos cursos, por isso a empresa de qualidade deve ter esse cuidado", salienta o advogado.
Ele também explica que ao analisar os orçamentos das candidatas a assumir os serviços do condomínio, é preciso que o síndico tenha em mente qual o tipo de rotina e funções a atividade cotidiana do prédio vai exigir dos funcionários, poisnão adianta contratar uma empresa por um preço baixo e que não vai oferecer o perfil de mão-de-obra necessário. Por exemplo, condomínios altamente automatizados precisam de funcionários com maior grau de qualificação.
Hubert Guebara afirma que, no geral, ao comparar financeiramente, os condomínios acabam tendo uma pequena economia de custos ao terceirizar os serviços. Quando o prédio já conta com os serviços de uma administradora, é ela quem fica responsável por entrar em contato com outras empresas, reunir orçamentos para a terceirização dos demais serviços e encaminhar as propostas para o síndico. Mas isso só é feito mediante o pedido do síndico.
"Eu aconselho que ele leve para a primeira assembleia que ocorrer, mostrando quanto o prédio está gastando de mão-de-obra, quanto gastaria se o condomínio terceirizasse parcial ou totalmente aquela mão-de-obra e a assembleia decide por terceirizar ou não", sugere Hubert Guebara.
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